Bestaande Woning Bouw




Cultuur, conservatisme of koppigheid

21 augustus, 2014 | Haico van Nunen

Tijdens de vakantie worden de verschillen tussen de landen pas werkelijk. Het valt dan op  dat we het in Nederland nog helemaal niet zo slecht doen met onze woningen. Al met al staan er woningen die in goede staat verkeren en die voldoen aan de eisen van vandaag de dag. Des te opmerkelijker is dan om te zien hoe anders er in de landen om ons heen wordt gebouwd, en geleefd. Want dat is uiteindelijk dan waar het om gaat, hoe wonen de mensen in hun woningen. En dat heeft alles te maken met cultuur.

Lees verder

Categorie: Beheer, Kwaliteiten, Renovatie en onderhoud | Schrijf een reactie »

Woningonderhoud en oog voor milieu vragen om integratie

18 augustus, 2014 | Haico van Nunen

Iedere woning heeft haar eigen verhaal. Gebouwd vanuit een bepaalde gedachte om iemand te voorzien van woonruimte. Misschien door een particulier, om er zelf in te wonen, wellicht door iemand om er anderen in te huisvesten. Denk aan fabrikanten om hun arbeiders een plek te bieden, coöperaties, verenigingen of stichtingen vanuit hun maatschappelijke waarden en normen. Een klein deel van onze voorraad bestaat uit vooroorlogse woningen, maar het overgrote deel is van na de oorlog. Gebouwd in de wederopbouwperiode en vervolgens zijn deze woningen volgens de maten en de (economische) standaard van dat moment gebouwd (1). Sinds de woningen gebouwd zijn, hebben  er al onderhoudsmaatregelen (of renovatie) plaatsgevonden. Ook daarin heeft iedere woning weer haar eigen verhaal. Voor wat betreft onderhoud en aanpassingen heeft iedere woning zijn eigen cyclus. Op hoofdlijnen is deze cyclus gelijk, maar de context, het verhaal van de woning, bepaalt de mogelijkheden die er zijn. Bij woningrenovatie gaat het dan ook om het begrijpen van het verhaal, zodat je het accommoderend vermogen van de woning kunt benutten.

Stapelen
Woningen zijn opgebouwd uit losse delen. Losse materialen die zijn verwerkt tot producten en componenten. Ieder onderdeel (product of component) van de woning heeft haar eigen vervangingsmoment (cyclus), maar het specifieke moment waarop echt iets moét gebeuren wisselt per woning. Het is afhankelijk van verscheidene factoren (2) en bovendien het moment waarop de keuze gemaakt wordt. Het is de kunst om te zien welke verbeteringen nodig zijn en op welk moment. Het strikt vasthouden aan (theoretische) geplande momenten is hierin weinig zinvol. Het gaat om het afwegen van de wensen van de huidige bewoners, in relatie tot de gewenste kwaliteit in de toekomst voor de nieuwe huurder, en als afgeleide daarvan voor de corporatie. Dat leidt er soms toe dat maatregelen niet worden uitgevoerd en pas bij mutatie worden gedaan. Het betreft de afweging tussen de korte en de lange termijn. De ingreep moet daarin niet bestaan uit losse maatregelen, maar juist uit een integrale verbetering. Soms is het goed om weer even een inhaalslag te maken, kwaliteit weer op peil te brengen en de komende jaren een zekere exploitatie te hebben (3). Het brengt een zekere rust om dan vanuit de cyclus alles op een rij te zetten en het (planmatig) onderhoud vast te leggen. Hiermee is de koers uit te zetten voor een complex. De actuele situatie wordt dan toch wel weer door het verhaal van de woning bepaald. Bijvoorbeeld door de keuze voor planmatig werken of toch vraaggestuurd (4)?

Beheer, onderhoud en milieu
Bouwen is één, behouden is een tweede. De professionele beheerder, of het nu een corporatie, belegger of fonds is, heeft twee taken. Enerzijds het technisch onderhoud, zodat de woningen fysiek blijven voldoen. Anderzijds het technisch beheer van de woning. Zorgen dat alles in, aan en om de woning goed verloopt, zoals contracten, veiligheid en omgeving, maar ook de zorg bij calamiteiten. Van oudsher waren dit de twee taken. Er heeft een verschuiving plaatsgevonden van taken van gemeente naar corporatie. Dit wordt langzaam weer teruggedraaid nu corporaties hun focus leggen op de primaire taak, huisvesten.  Er komt echter een taak bij. Bij alles wat gedaan wordt, wordt het milieu steeds belangrijker. In eerste instantie vanuit energiebesparing. Dit is momenteel een dusdanig maatschappelijk thema dat daar bij onderhoud en beheer minimaal aandacht voor moet zijn en vaak zelfs de aanleiding vormt voor de verbeteringen. Maar ook richting materiaalgebruik en gezondheid wordt steeds meer verwacht van de bouwsector. In nieuwbouw is de materiaalbeoordeling verplicht, bij renovatie zal dit op termijn ook wel komen.

Het verhaal van de woning legt de basis voor de onderhoudscyclus. Gebruikte materialen, gerealiseerde kwaliteit en wijze van gebruik bepalen de eerste vervangingsmomenten. Daarna wordt het heel gedifferentieerd. Ieder verhaal resulteert in een eigen beeld zien. Als opgave kun je kiezen om je eigen nulpunt te bepalen (inhaalvraag) en vandaaruit verder gaan. Of ervoor kiezen om de verhalen te leren kennen en te benutten. Welke woning is waarvoor geschikt? In beide gevallen gaat het om het maken van een keuze. Een keuze waarin beheer en onderhoud worden afgezet tegen beleid en visie. Dat geheel, in combinatie met de maatschappelijke verantwoordelijkheid die we gezamenlijk hebben, (milieu) vormt de grondslag voor levensduurdenken (5).

Bronnen/verwijzingen:

(1) ¬† ¬† ‘Essay, de toekomst van de woningvoorraad’,¬† Martin Liebregts en Haico van Nunen april 2014
(2)¬†¬†¬†¬† Negen invloedfactoren voor de levensduur van een product worden vermeld in ‚ÄėAssessment of the Sustainability of Flexible building. The Improved Factor Method:¬†service life prediction of buildings in the Netherlands, applied to life cycle assessment, Haico van Nunen, 2010.
(3)     BouwhulpGroep heeft een onderhoudsmodel ontwikkeld op basis van een inhaalvraag en daarbij behorende onderhoudscycli om snel een beeld te krijgen van de toekomstige onderhoudsbehoefte.
(4) ¬† ¬† ‘Meer bewonerstevredenheid, minder techniek’, Haico van Nunen, kennisbank bestaandewoningbouw 27 november 2013
(5)     Levensduur-denken is een weblog, dat zich richt op het speelveld van onderhoud, beheer en milieu. Een diversiteit aan artikelen is daar terug te vinden, met als centrale thema de wijze waarop de bestaande bouw zich in de toekomst zal ontwikkellen.

Categorie: Beheer, Duurzaamheid, Renovatie en onderhoud | Schrijf een reactie »

Renovatieconcepten, het zoeken naar een passend aanbod

21 juli, 2014 | Martin Liebregts

Een concept vertelt het essenti√ęle nieuwe

Wanneer je over concepten voor renovatie spreekt, dan gaat het om de idee√ęn en de filosofie achter het aanbod, die de dragers zijn voor het vernieuwd aanbod. Dit zal vooral betrekking hebben op het product en de diensten, maar kan ook iets zeggen over het proces en de samenwerking. Uiteindelijk gaat het altijd om het aanbod op de markt. Al de andere zaken zeggen slechts iets over de weg ernaartoe.
Dus of je het nu een concept noemt of nieuw aanbod, het gaat erom wat het de gebruiker oplevert ten aanzien van beeld, comfort en ruimte, in relatie tot de kosten op korte en lange termijn. Het is niet meer en niet minder.


Lees verder

Categorie: Productinnovatie, Renovatie en onderhoud, Stedenbouw en architectuur | Schrijf een reactie »

Krijgt de bouwplaats het karakter van ‚Äėafbakken‚Äô?

16 juli, 2014 | Martin Liebregts

Morgen is niet alles anders

Zo eenvoudig is dat niet. Ter bespiegeling heb ik de bakkerijbranche nog eens op een rij gezet (1). Het fabrieksbrood, met alle gemakken voor de consument – lang houdbaar, gesneden, deugdelijk verpakt -, heeft het uiteindelijk niet gehaald. Weliswaar is ook de traditionele warme bakker bijna volledig uit het straatbeeld verdwenen en bedraagt het marktaandeel minder dan 20 procent, tegelijkertijd zijn er allerlei tussenvormen ontstaan, die zich kenmerken door afbakken op locatie en het aanbod passend maken. Als je deze ontwikkeling van vijftig jaar projecteert op de bouw, dan betekent dit montage op de bouwplaats, met ruimte voor maatwerk. De onderdelen of componenten zullen, met kleine aanpassing, grotendeels op industri√ęle wijze geproduceerd worden (2). De verschuiving zal geleidelijk gaan, omdat eten en drinken ingebed zijn in een cultuur van gewoonten, die niet zomaar verandert. Bouwen en wonen zijn niet als een mobieltje, waarbij het aanbod van de ene op de andere dag kan veranderen. Dus morgen is niet zomaar anders.


Lees verder

Categorie: Productinnovatie, Renovatie en onderhoud, Stedenbouw en architectuur | Schrijf een reactie »

Techniek, tussen repareren en vervangen

15 juli, 2014 | Martin Liebregts

Serie over de vooroorlogse woningbouw -5-

Repareren of vervangen?

Technisch gezien, is niets eenvoudiger dan het volledig vervangen van bouwdelen of gebouwen. Vandaar ook vaak de voorkeur van technici voor vervangende nieuwbouw in plaats van renovaties/transformaties. Bij repareren moet je vooraf veel voorwerk doen, ofwel goed in kaart brengen van de kwaliteit van het bestaande, en vervolgens moet je de vakmensen vinden, die de gewenste kwaliteit ook kunnen maken. Maar als je alles vervangt, verspil je onnodig veel grondstoffen, maak je het project duurder en ook cultuurhistorisch verdwijnt alles of grotendeels dat wat naar het verleden verwijst. Globaal vormt het aandeel repareren circa 30 procent van de kwaliteitsaanpassing bij de vooroorlogse woningen.


Lees verder

Categorie: de vooroorlogse woningbouw, Productinnovatie, Renovatie en onderhoud, Series | Schrijf een reactie »

Keuzemogelijkheden en de technische spelregels

11 juli, 2014 | Martin Liebregts

Serie over de vooroorlogse woningbouw -4-

De basis voor effectieve co-engineering

Co-engineering is iets anders dan met z‚Äôn allen praten over de mogelijke oplossingen die wel of niet mogelijk zijn. Het gaat hierbij ook niet alleen om de uitvoeringsprocessen LEAN te maken, want dat is de afgelopen decennia een vanzelfsprekendheid geworden. Zeker sinds de crisis van 2007/2008 is effici√ęnt en effectief samenwerken gewoon en noodzakelijk geworden in de bouw, maar ook in andere sectoren.


Lees verder

Categorie: de vooroorlogse woningbouw, Kwaliteiten, Renovatie en onderhoud, Voorraad | Schrijf een reactie »