Bestaande Woning Bouw






aan de slag met Toolkit bestaande bouw

27 augustus, 2009 | door Haico van Nunen

De Toolkit bestaande woningbouw biedt de mogelijkheid om vooruitstrevende doelen te vormen en te realiseren op het gebied van energiebesparing. Wat kun je er nu precies mee?

Bundeling van de kennis over renovatie

De Toolkit omvat op dit moment drie woongebouwtypen met bijbehorende jaartalklassen.  In totaal zijn er nu vijf klassen uitgewerkt. Zo is er als voorbeeld de rijwoning uit de periode 1946-1965. Voor deze klasse is vastgelegd wat gemiddeld de huidige energetische prestatie is; een energie-index van 2,08 met label E, een gasverbruik van 2085 m³ en een CO2 uitstoot van 4161 kg. Het is echter niet alleen de energetische kwaliteit die is vastgelegd. Om de totale kwaliteit van de woning in kaart te brengen wordt er gebruik gemaakt van een kwaliteitsprofiel. Met dit profiel worden de prestaties van de woningen zoals die voorkomen inzichtelijk gemaakt. Hierdoor vallen direct de minpunten van woningen op. Minpunten die bij een renovatie verbeterd kunnen worden.
kwaliteitsprofiel
Iedere woningklasse is voorzien van vijf uitgewerkte conceptbladen. Deze conceptbladen omvatten informatie over de concepten, vari√ęrend van de verbeterde energetische prestatie tot aan een schematische beschrijving van het toegepaste installatieprincipe. Belangrijk onderdeel hierbij vormt het kwaliteitsprofiel. Dit profiel maakt duidelijk welke prestaties er verbeterd zijn door toepassing van het Toolkitconcept. Het kwaliteitsprofiel wordt op hoofdlijnen getoond, maar ook de bijdrage per maatregel wordt inzichtelijk gemaakt.
Met de integrale aanpak van de concepten kunnen op verschillende vlakken kwaliteiten verbeterd worden. Door de toepassing van het profiel kunnen die kwaliteiten ook gecommuniceerd worden met de verschillende partijen. Van opdrachtgever naar bewoner tot adviseur en uitvoerenden.

Vroegtijdig inzicht
Met de Toolkit kan er vroegtijdig in een project inzicht verkregen worden wat er wordt bereikt en tegen welke kosten dat gebeurt. Hierbij spelen de verschillende aanvliegroutes een rol. De insteek van een opdrachtgever kan zijn om een ingreep met een zo hoog mogelijk CO2-reductie te realiseren (bijvoorbeeld om te voldoen aan gemaakte afspraken met gemeenten of andere maatschappelijke partijen) of juist om de woonlasten van een complex laag te houden (betaalbaarheid van de wijk). Ook een investeringsniveau of een bijbehorende exploitatieduur (beschikbaar budget) is een aanvliegroute die men kan gebruiken om een concept te kiezen.  Aan de hand van de aanvliegroute die men kiest komen bepaald concepten meer of minder in aanmerking. Ieder concept laat op basis van de referentiewoning zien welke prestaties er bereikt worden en tegen welke kosten dat wordt gerealiseerd. Deze referentiewoning vormt dan het uitgangspunt voor het eigen project.

Kwaliteiten

De toolkit is een innovatieve manier van duurzame woningverbetering. Energie en energiebesparing neemt hier een belangrijke plek in.  Maar daarnaast zijn er veel andere kwaliteiten. Kwaliteiten die ingaan op de toekomstwaarde (onder meer locatie, flexibiliteit en uitstraling), gebruikskwaliteit (toegankelijkheid, veiligheid en technische staat), gezondheid (gezondheid en comfort) en de milieukwaliteit (materialen, water).
Beslissingen over het al dan niet renoveren worden op meer vlakken genomen dan enkel energie. Het kwaliteitsprofiel geeft een handvat aan om dit ook daadwerkelijk te onderbouwen. Doelstellingen op het gebied van gezondheid of toekomstwaarde kunnen hiermee daadwerkelijk ingevuld worden.
Door  de kwaliteiten onder elkaar te presenteren heeft men snel een overzicht van de huidige kwaliteiten. Met dit overzicht kan men een keuze maken voor het uit te voeren concept. Vervolgens levert het kwaliteitsprofiel ook de verbeterde situatie op.

Afweging

De traditionele werkwijze bij een renovatieproject is dat er onderhoud gepleegd moet worden, in combinatie met comfortverbeteringen. Er wordt zoveel mogelijk gebundeld en de onderhoudingreep groeit uit tot groot onderhoud. Als het mogelijk is wordt de schil ge√Įsoleerd (tot nieuwbouwniveau) en er wordt een zuinige cv-ketel geplaatst, als dat nog niet eerder gedaan is.
Een harde doelstelling ten aanzien van kwaliteit en duurzaamheid ontbreekt hier vaak bij, men kijkt wat mogelijk is. Op het eerste gezicht is dit een lovenswaardige streven, isolatie op nieuwbouwniveau. Kijken we verder dan zien we dat het een ingreep voor vijfentwintig jaar betrof. De komende vijfentwintig jaar wordt die woning niet meer verbeterd. De net gerenoveerde woning zal al snel weer achterlopen bij de nieuwbouw, zeker als de EPC de komende jaren wordt aangescherpt van 0,8 naar 0,6 en nog lager.  Een hoogwaardige oplossing is hiervoor gewenst.

Kosten

Een hoogwaardigere oplossing brengt hogere kosten met zich mee. En dat terwijl (renovatie)ingrepen toch al forse investeringen met zich mee brengen. Hoe is die extra financiering rond te krijgen? Het is mogelijk om een huurverhoging door kwaliteitsverbetering toe te passen, door middel van de wws-punten. Ook is het mogelijk om een huurverhoging af te zetten tegen energiebesparing (eventueel met een besparingsgarantie).

Een kwaliteitsverbetering op energetisch gebied komt onder meer tot uitdrukking in de wws-punten. Het aantal extra punten dat daarvoor wordt verkregen is momenteel beperkt. Er zijn veranderingen op komst. Met het laatste voorstel van VROM wordt het verschil tussen een C- label en een A-label 14 punten wat neer komt op ongeveer ‚ā¨75 per maand meer huur. Bij een vijfentwintig jarige ingreep geeft dit een investeringsruimte van ongeveer ‚ā¨ 20.000,- (als het 100% in de streefhuur wordt ogenomen).

Een andere mogelijkheid is om voordelen in de woonlasten gelijk te laten lopen met de verandering in de huur. Omdat besparingen bewonersafhankelijk zijn kan hier een marge worden ingebouwd (net als bijvoorbeeld Woonbron doet), bijvoorbeeld 75% van de te verwachte energielastenreductie wordt als huurverhoging doorberekend. De woonlasten worden dus lager voor de huurders, maar de corporatie krijgt via de huurprijs de (financi√ęle) middelen om de investeringen uit te voeren. Bovendien kan men hierin afspraken maken over de te verwachten energiebesparing en de te verrekenen kosten. Mocht de berekende waarde in de praktijk (veel) afwijken, dan kan men terugkomen op de afspraak. Deze afspraken worden in een garantieregeling met de bewoners vastgelegd.

Naast het direct terugverdienen investeert de eigenaar ook in het gebouw. Dit komt onder meer tot uitdrukking in de bedrijfswaarde, de Aedex waarde of de economische waarde. Bij verkoop komt (een deel) van de investeringen vrij in de vorm van de opbrengst van de woning. Recent onderzoek aan de universiteit van Maastricht laat zien dat er een prijsverschil zit tussen een woning met een C-label en een A-label van 7,8%. De gemiddelde doorzonwoning kost ‚ā¨ 185.500,- wat een meerwaarde inhoudt van ongeveer ‚ā¨ 15.000,-. Hiermee kan de investering deels worden terugverdiend.
Naast alle mogelijke manieren om terug te verdienen wordt de woning meer gewaardeerd door de bewoner, vanwege een meer comfort, een beter klimaat en gezonde woonomstandigheden.

Toolkit: van beleid naar uitvoering

De Toolkit is ontwikkeld als een instrument voor verschillende doelen. Zowel het management moet op basis van de concepten (beleids)beslissingen kunnen nemen, als de uitvoerder om te kijken welke problemen er te verwachten zijn. Alle tussenliggende lagen kunnen de Toolkit gebruiken. Tot nu toe lijk het vooral het middenkader te zijn die de Toolkit gebruikt. Het zijn dan vooral planvoorbereiders en projectleiders die de mogelijkheden aan het verkennen zijn om energiebesparende projecten te realiseren. Op managementniveau wordt er nog te weinig gebruik gemaakt van de kennis die de Toolkit omvat. Een nog te verschijnen managementsamenvatting gaat die kennis ontsluiten. Daarmee wordt het nog eenvoudiger om op basis van de uitgewerkte concepten de afgesproken ambities in te vullen.
Ook aan de andere zijde wordt gewerkt om de Toolkit nog vollediger te maken. Door middel van uitwerkingsinstructies krijgt de projectleider middelen aangereikt om bij de realisatie van een concept te communiceren.  Bijvoorbeeld met de directie, de architect of de bewoners. Hiermee wordt de Toolkit nog meer een instrument dat een bijdrage levert aan duurzaam renoveren.

Toolkit als startpunt

De Toolkit is gestart met de meest voorkomende woongebouwtypen en -klassen. Eengezinswoningen (vooroorlogs, 1945-1965 en 1965-1975), portiekwoningen voor 1966 en galerijwoningen 1966-1988. Uiteindelijk kan dit worden uitgebreid met meerdere woongebouwtypen en ‚Äďklassen.¬† Ook zal de Toolkit op termijn worden aangepast aan nieuwe technieken en inzichten, zodat het een effectief hulpmiddel blijft.

Print dit artikel Print dit artikel

Categorie: Duurzaamheid, Kosten, Kwaliteiten| Reacties uitgeschakeld voor aan de slag met Toolkit bestaande bouw

Je kunt niet meer reageren!