Bestaande Woning Bouw






alles of niets (2) – energiebesparing kost geld

17 november, 2014 | door Haico van Nunen

Woningverbetering maakt onderdeel uit van de volkshuisvestelijke opgave. Het in stand houden van woningen, maar ook het toevoegen van kwaliteit om te voldoen aan de vraag van vandaag. Daarbij moeten we ook naar de toekomst kijken. Woningen die we nu verbeteren moeten we ook toekomstbestendig maken. Immers als we nu grootschalige maatregelen nemen, dan gaan we dat de komende decennia niet meer doen. De woning moet dan aansluiten bij de gebruikswensen, het comfort, gebruiksgemak voor nu en in de toekomst. Bovendien wordt steeds vaker nul-op-de-meter als ambitie daaraan toegevoegd. Het totaal aan maatregelen vergt een grote investering, met de nul-op-de-meteraanpak wordt een oplossing aangedragen. De vraag is of deze aanpak voor alle woningen geschikt is.

Geldstromen benutten
In dit tweede artikel over nul-op-de-meter staan de financiën centraal. Het unieke van de nul-op-de-meteraanpak is dat geldstromen, die de beheerder normaal niet kan gebruiken voor investeringen, nu wel meegenomen kunnen worden in de financiële afweging. Om dat mogelijk te maken, is een wetsvoorstel in voorbereiding waarmee het huidige bedrag van de energierekening om kan worden gezet in een energiedienst. Hoe dit er precies uit komt te zien, is nog niet bekend, maar het lijkt er op dat dit een vast bedrag per vierkante meter wordt. Op basis van dit bedrag wordt een maandelijkse vergoeding bepaald die de corporatie mag innen voor het voorkomen van energiegebruik. De intentie is om de hoogte van het bedrag van de energierekening om te zetten voor de investering. Met deze maandelijkse vergoeding worden de investeringen terugbetaald in de tijd. Daarbij blijft de huur (1) van het gebouw gelijk. De waardering van het gebouw neemt door de renovatiemaatregelen toe, hoe je het ook berekent (op basis van WWS-punten, WOZ-waarde of juist in bedrijfswaarde of marktwaarde). Maar de verhouding tussen huurprijs en de woonkwaliteit neemt af, immers je past de huurprijs niet aan, terwijl je wel een nul-op-de-meterwoning hebt. Dit lijkt haaks te staan op de voornemens van de minister om de waarde en de waardering van de woningen dichter bij elkaar te brengen. Om dit allemaal mogelijk te maken, wordt de energiedienst in het leven geroepen. Die is nodig om de investeringen terug te betalen. De investering wordt voorgeschoten en vervolgens betaalt de huurder dit zelf terug aan de corporatie, die het aan de geldverstrekker betaalt. Met deze constructie komt de corporatie wel te staan tussen de huurder en de energieleverancier. Bij de particulier gaat het ook zo, maar dan via een hypotheekconstructie. Bij de particulier is het logisch dat je (als eigenaar) de volledige investering betaalt. Bij de huurwoningen is het nog maar de vraag of het reëel is de volledige investering op de schouders van de huurder te laten liggen.
Nul-op-de-meter biedt een andere financiële ruimte dan dat we tot nu toe gewend zijn. Waar kan het als middel ingezet worden en welke resultaten zijn er mogelijk? Is het een middel om volkshuisvesting betaalbaar te maken, is het bedoeld om de gehele voorraad te verduurzamen, of is het slechts toepasbaar op een deel van de voorraad?

Budget
Het inzetten van de geldstromen klinkt veelbelovend. Je wisselt je energierekening in voor een nul-op-de-meterrenovatie en je krijgt een betere woning voor hetzelfde geld. Het klinkt alsof je je oude dieselauto inclusief wegenbelasting, APK en onderhoud erbij inlevert en er een nieuwe elektrische auto voor terug krijgt. Maar er zijn kanttekeningen te plaatsen. Een eerste kanttekening is het beschikbare budget. De huidige energierekening bepaalt hoe hoog het budget is. Nu weten we dat de praktijk grillig is en dat het verbruik afhangt van het huishouden. De energielasten kunnen daarom verschillen. Dat is waarschijnlijk ook de reden dat er gewerkt wordt met een normbedrag. Om een indruk te krijgen van de investering, die bij elkaar gebracht kan worden tijdens de exploitatie, zijn in de onderstaande figuur de energielasten (van 100 euro per maand tot en met 180 euro per maand) in de tijd uitgezet (2). De figuur laat zien dat bij een vernieuwde exploitatietermijn van dertig jaar en een energienota van 180 euro een investering (bouwkostenniveau) van 50 duizend euro mogelijk is. Hanteren we een exploitatietermijn van vijftig jaar, dan liggen de investeringen tussen 38 duizend euro en 69 duizend euro bij respectievelijk 100 euro tot 180 euro maandlasten.

Potentie
Van de 7,2 miljoen woningen in Nederland heeft met name de rijtjeswoning de grootste potentie voor de nul-op-de-meteraanpak. Zowel door de potentie voor voldoende woonkwaliteit (woonoppervlakte, aantal vertrekken, perceeloppervlak, ligging, etc.) als het aantal gebouwde woningen. In de periode na de oorlog tot 1990 praten we over ruim 2 miljoen woningen (3). Deze woningen hebben een gemiddeld gasverbruik tussen 1542-2246 m³ (4). Dit zijn berekende verbruiken. In de praktijk zal het werkelijke verbruik hier nogal vanaf kunnen wijken doordat het gebruik en gedrag van een huishouden afwijkt van wat in de berekeningen is aangenomen (5). Dit maakt het lastig om een maatschappelijk geaccepteerde norm vast te stellen. Resultaten uit de praktijk geven een indicatie dat de verbruiken overwegend lager uitvallen dan hoger (6). In de figuur ´Maandlasten uitgedrukt in energiegebruik´ zijn de maandbedragen van de energierekening vertaald naar het gemiddelde elektraverbruik (3417 kWh) (7) en het bijbehorende gasverbruik. Neem als voorbeeld een woning met een gasverbruik van 2030 m³ (8). Die heeft dan een maandbedrag van ongeveer 145 euro. In vijftig jaar tijd is dat een mogelijk investeringsbudget van 55 duizend euro. Dit betekent, dat slechts een deel van de voorraad in aanmerking kan komen voor de nul-op-de-meteraanpak, omdat de andere woningen in vijftig jaar tijd niet het gewenste budget bij elkaar kunnen halen met enkel de energierekening. Of daar moet op een andere manier aanvullende financiering voor gevonden worden. Bijvoorbeeld door de reservering van geplande renovaties toe te voegen aan de investeringen.

Nul-op-de-meter wordt nu vooral gepresenteerd alsof enkel met de energierekening de verbetering plaats kan vinden en dat zal maar voor een beperkt deel van de woningvoorraad het geval kunnen zijn. Daar komt de discussie bij, welke referentie exploitatietermijn gehanteerd moet worden. Is dat dertig jaar of is dat vijftig jaar? Bij de oplossingen voor de koopsector wordt dertig jaar gehanteerd, mede ingegeven door de maximale looptijd van de financiering (hypotheek). In de huursector zou een verhoging van de exploitatietermijn wellicht nog wel mogelijk zijn, aangezien de beoogde kwaliteit die van nieuwbouw benadert. De keuze tussen dertig jaar of vijftig jaar is essentieel voor het beschikbare budget en daarmee de haalbaarheid, zoals ook uit de eerste figuur blijkt.

Prestaties
Nul-op-de-meter is niet op te knippen in losse delen. Het is dus alles of niets. Deze omweg voelt een beetje alsof je de huidige regels aan het omzeilen bent. Het lijkt wel zoeken van de mogelijkheden buiten de regels om, met medewerking van het ministerie, die de energiedienst helpt mogelijk te maken. Het vraagt eerder om een herziening van huurregelgeving. Het komt er nu op neer dat als je de geldstroom van het energieverbruik in wil zetten voor investeringen, je alles moet doen, anders is het niet te monitoren en kunnen geen garanties gegeven worden. Enkel het nulpunt is te controleren, eventuele tussenstappen zijn afhankelijk van het vertrekpunt en worden daarmee altijd onderwerp van discussie. De nul-op-de-meteraanpak is een unieke kans om financiering rond te krijgen, die tot op heden niet mogelijk was. Het is daarmee een voordeel voor nul-op-de-meter als methode, maar het is niet per definitie een beloning voor energiebesparing. Wellicht is dit een eerste stap naar differentiatie in overheidssteun.

Koopwoningen
Het investeringsbudget heeft niet alleen betrekking op de huurwoningen, maar ook op de koopwoningen. Een substantieel aandeel van de woningvoorraad, waar het nog moeilijker is om grote verbeteringen te realiseren. Ondanks dat er is een directe relatie is tussen de kosten en de baten, er is geen ‘split incentive’ zoals dat bij de huurwoningen wel het geval is, is het lastig om eigenaar bewoners dergelijke grote sommen geld te laten investeren. Omdat de financiering voor de koopsector gebonden is aan een hypothecair product, bedraagt de exploitatietermijn dertig jaar. Om dan voldoende budget te creëren is een energierekening van meer dan 175 euro per maand nodig. Dat betekent bij een gemiddeld elektraverbruik een gasverbruik van ruim 2500 m³. Het is ook hier de vraag, welke woningen mee kunnen doen. Volgens onderzoek van Energiesprong (9) komt 37 procent van de beschikbare woningen uit die periode hiervoor in aanmerking. Daarvan heeft 31 procent in de enquête aangegeven daadwerkelijk geïnteresseerd te zijn in het product. Daarbij is de te verwachten waardevermeerdering de hoofdreden voor de interesse, gevolgd door energiebesparing. Om nul-op-de-meter haalbaar te maken, is een schaalvergroting nodig om het betaalbaar te maken. Het is de vraag of de doelgroep die men nu voor ogen heeft groot genoeg is voor een dergelijke schaalvergroting waardoor het investeringsniveau voldoende kan dalen.

Impact
Al met al biedt de nul-op-de-meteraanpak voordelen door budget in te zetten dat tot nu toe naar de energieleverancier ging. Daarmee komt er ruimte om te investeren, die tot op heden ontbreekt. De doelgroep waarbij de beschikbare investering in de tijd hoog genoeg is, is echter beperkt. Dat vraagt óf om lagere investeringen óf om inzet van andere financiering naast de energierekening. Schaalvergroting moet leiden tot een kostenreductie. Geluiden uit de markt noemen 60 duizend euro of zelfs 50 duizend euro per ingreep. Maar zelfs dan is er nog een gat tussen de investeringskosten en het investeringsbudget wat de energierekening mogelijk maakt. Alleen als de huidige energierekening hoog genoeg is, kan de nul-op-de-meter business case sluitend worden. Het inzetten van andere financiering, bijvoorbeeld de reservering van een geplande renovatie, kan hier uitkomst bieden, maar dat is niet wat wordt gecommuniceerd. De belofte is gelijke woonlasten voor een nul-op-de-meterwoning. Dat kan slechts onder bepaalde randvoorwaarden gerealiseerd worden. Toch wordt er een unieke kans voor deze ingrepen gecreëerd.

In het volgende artikel gaan we in op kanttekeningen die geplaatst kunnen worden bij de houdbaarheid van het voorstel en op de rol voor verschillende partijen. denk hierbij aan wat nul-op-de-meter betekent voor de huurstelling en welke verantwoordelijkheden de verschillende partijen hebben?


Bronnen/verwijzingen:

(1) Er wordt een energiedienst in het leven geroepen. Zoals het er nu uitziet wordt dit gebaseerd op een woningtype en een normverbruik per m². Dat levert voor het betreffende profiel nul-op-de-meter op. Voor de individuele bewoner wordt het verschil tussen werkelijk verbruik en normverbruik (zowel positief als negatief) verrekend.
(2) Energiekosten, € 0,64 m³ gas en € 0,23 kWh, inclusief BTW, prijspeil 2014.
(3) ‘Essay, de toekomst van de woningvoorraad’, Martin Liebregts en Haico van Nunen, BouwhulpGroep, 2014
(4) RVO bestaande voorraad 2011: rijwoningen
1946-1965 2246 m3 en 783 kWh label (F) (obv 3500 kWh € 156,-/mnd)
1965-1975 2030 m³ -924 kWh label (E) (obv 3500 kWh € 145,-/mnd)
1976-1991 1542 m³ – 924 kWh label (D) (obv 3500 kWh, €119,-/mnd)
Op basis van de EI-berekening, maar met een binnentemperatuur van 16,5°C i.p.v. 18°C, zonder comfortcorrectie bij lokale verwarming en keukengeiser en directe aftrek van de opbrengst van PV.
(5) ‘Verschil tussen werkelijk en berekend energiegebruik’, Joris Berben, Richard Oomen, Verwarming en Ventilatie plus, april 2013
(6) De BouwhulpGroep maakt gebruik van woningenquêtes voorafgaand aan renovaties. Een van de optionele vragen hierin gaat over het energiegebruik. Van de 1153 resultaten van eengezinswoningen in deze enquête zijn 308 gasverbruiken bekend. Het gemiddelde gasverbruik hier ligt op 1361 m³. Het is slechts een beperkte steekproef, maar het ondersteunt de geachtengang dat de verbruiken lagerliggen.
(7) Cijfers over Wonen 2013
(8) De voorbeeldwoning die hier wordt aangehaald betreft de rijwoning 1965-1975, zoals die in bron (4) benoemd is.
(9) Enquête ‘propositietest NulopdeMeter-verbouwing koopwoningen’, uitgevoerd door ‘the choice’, maart 2014, in opdracht van Energiesprong
(10) ‘Energieambitie beperkt keuzevrijheid – alles of niets (1)’, Haico van Nunen, kennisbank Bestaandewoningbouw.nl, 4 november 2014

Print dit artikel Print dit artikel

Categorie: Duurzaamheid, Kosten, Voorraad| 2 Reacties »

2 Reacties op “alles of niets (2) – energiebesparing kost geld”

  1. Reactie door: Rob Leegwater 17 november, 2014 om 12:33

    Als je weet los te komen uit de huidige zienswijze leer je als snel dat energie besparen geld oplevert, het binnenklimaat sterk wordt verbeterd en woning isolatie overbodig wordt.

  2. Reactie door: Jelle 17 november, 2014 om 15:29

    Ik lees heel vaak dat de energieprijzen de komende jaren (schrikbarend) zouden gaan stijgen.
    Op dit moment gaan de kosten voor energie echter omlaag. Dit komt hoofdzakelijk door de grootschalige productie van schaliegas. Bedrijven als Total, Shell e.d. zijn zich al aan het terugtrekken uit gebieden waar het winnen van olie pas rendabel is bij 100 dollar per vat en hoger. Het is hun verwachting dat de energieprijzen voor langere tijd laag zullen blijven.
    Hoe gaat dit financiele plaatje er uit zien als dit waar is?