Bestaande Woning Bouw






alles of niets (3) – de houdbaarheid van energieregelingen

27 november, 2014 | door Haico van Nunen

In deze serie over energieambities ging het eerste artikel over de keuze tussen alles in één keer of in stappen. Het tweede artikel ging in op de financiële voorwaarden die nul-op-de-meter met zich meebrengt. In dit derde deel wordt stilgestaan bij de voorwaarden die geschapen worden en hoe die zich verhouden tot de ontwikkelingen in de tijd. De nul-op-de-meter ambities hebben een reikwijdte van decennia. Daarmee zijn de keuzes van vandaag bepalend voor de toekomst.
De laatste jaren is wel gebleken dat de regelgeving onderhevig is aan veranderingen, verhuurderheffing, Vestiaheffing, inkomensgrenzen, maar ook belastingen en subsidieregelingen komen en gaan. Nul-op-de-meter gaat uit van een exploitatieperiode van dertig tot vijftig jaar. Wat als de huidige aannames in die periode veranderen, wie betaalt dan de rekening?

Veranderingen
Nul-op-de-meter-projecten worden opgesteld met de kennis van vandaag de dag en zijn gebaseerd op de huidige situatie. Een belangrijke rol is weggelegd voor de nieuwe (energie)dienst (1), zoals die wordt verwacht, de huurwetgeving, de waardering van het vastgoed, maar ook de energierekening in zijn huidige vorm. Stuk voor stuk uitgangspunten die in de nul-op-de-meter-projecten zijn verwerkt en daarmee onderdeel zijn van de business case. Maar wat als de uitgangspunten, die nu vertrouwd zijn, in de tijd wijzigen? Het maakt dat het aangaan van verplichtingen voor een dergelijke lange termijn niet zonder risico’s is, en de vraag is waar die risico’s komen te liggen?
Dit artikel bestaat vooral uit vragen, zonder de antwoorden te kennen, maar al die vragen hebben een relatie met de houdbaarheid van een nul-op-de-meter-voorstel. Nu is dit geen vrijbrief om maar af te wachten, en niets te doen, maar het zijn wel aandachtspunten die in de afweging voor een project een plek zouden moeten hebben. Een aantal van bovengenoemde punten wordt in dit artikel toegelicht.


Energiedienst
Te beginnen met de voorgenomen wetswijziging voor de energiedienst. Het is nog onvoldoende duidelijk hoe die er uit komt te zien. Er wordt gesproken over een norm per vierkant meter. Maar of er meerdere normen komen, bijvoorbeeld per woningtype, of dat er één algemene norm komt, is nog niet duidelijk. Ook niet of die prijs vast staat gedurende de exploitatie. Of kan die tussentijds worden aangepast? Volgt deze prijswijziging de energieprijs of de inflatie? De energiedienst raakt de bewoners direct, aangezien dit bedrag het oude voorschot aan de energieleverancier vervangt. Wijzigingen in de regeling zelf, maar ook wijzigingen in de energieprijzen, kunnen van invloed zijn op de toepassing ervan en de beleving door bewoners.

Huurontwikkelingen
Het systeem met een energiedienst is in het leven geroepen om geen huurverhoging door te hoeven voeren, immers in veel gevallen is daar geen ruimte voor. Het gemiddelde huurniveau bedraagt volgens CFV  447,-  euro (2). Met de streefhuur worden huren verhoogd op moment van mutatie. De praktijk wijst uit dat veel woningen bij de aftoppingsgrens ( 596,75 euro) (3) worden begrensd. Bij een renovatie waar de huur nog niet opgetrokken is, wordt (een deel van) de energiebesparing omgezet in een hogere huur. De woning heeft dan bijvoorbeeld label B of A en de energielasten zijn gedaald. Daar staat dan een huurverhoging tegenover, een vast bedrag of bijvoorbeeld 75% van de te verwachten energiebesparing (4). Daarmee betaalt de huurder voor de extra kwaliteit die is aangebracht. In dat geval wordt als het ware meer huur betaald voor de aangebrachte extra kwaliteit. Bovendien neemt door de woningverbetering de energierekening af. Bij mutatie van de gerenoveerde woning zal een nieuwe huurder met een aangepaste huur te maken krijgen, waarschijnlijk richting of op de aftoppingsgrens, met daarbij de (aangepaste) energierekening. De absolute huurverhoging voor een nieuwe huurder is beperkt, aangezien er eerder al een huurverhoging is geweest voor de (energetische) verbetering.
In het geval van de nul-op-de-meter is het principe toch wezenlijk anders. Er vindt géén huurverhoging plaats voor de zittende huurder. De huur en de energiedienst samen zijn nog steeds even hoog als voor de ingreep. Het is de vraag of bij een nieuwe huurder ook de huur wordt opgetrokken naar de aftoppingsgrens. Binnen het huidige beleid zullen veel corporaties hier waarschijnlijk wel voor kiezen, er is ruimte om het te doen en de kwaliteit bij de woning is aanwezig. In het wetsvoorstel wordt al aangemerkt dat nul-op-de-meter-woningen niet de huurpunten van A++ labels krijgen, zodat niet én de huur stijgt én er een energiedienst wordt verrekend. Maar in de meeste gevallen is er toch al voldoende ruimte om de huur te verhogen, ook zonder de extra punten (5). Er zijn voor een corporatie weinig redenen om het beleid te wijzigen en bovendien is de waarde van de woning toch al toegenomen, zeker door de nul-op-de-meter-ingreep. Een stijging van de streefhuur kan daarmee goed verklaard worden. Dit kan de vreemde situatie opleveren dat een huurder in een label A woning minder woonlasten betaalt dan een huurder in een nul-op-de-meter-woning. Het risico is dat bij mutatie de woning alsnog een huurverhoging krijgt, waardoor de woonlasten voor de woning toenemen. Vanuit de positie van de bewoners geredeneerd, moet je je afvragen hoe je woonlasten kunt borgen.

Waarde
De visie op waarde is aan het veranderen. Corporaties hanteren nu vaak een bedrijfswaarde, maar vanuit de overheid klinkt steeds vaker de roep om woningen te waarderen op een reële waarde (WOZ of de marktwaarde (onverhuurd)). In de laatste gevallen valt de waarde van een woning hoger uit. De waarderingsgrondslag komt terug in de afweging, je krijgt immers een ander rendement. Maar als dat het potentiele rendement is, dan verdwijnt (een deel) van de onrendabele investering ook en zou je, zelfs zonder energiedienst, een heel eind komen. Dit betekent, dat de keuze voor de waarderingsgrondslag (mede) bepalend is voor je beleidskeuzes. Hoe groot wordt de concurrentie voor nul-op-de-meter-aanpak bij een andere waardering?
Voor de particulier geldt dat er een hypothecaire lening wordt aangegaan. Ook daarbij is de waardering van de woning (voor de ingreep en na de ingreep) van belang om een hypotheek te kunnen krijgen. De ruimte voor een hypotheek om de woning nul-op-de-meter te maken, is onlangs wel vergroot naar  25 duizend euro (6), maar leidt een dergelijke investering ook tot een fysieke waardestijging en is die even hoog? Wat betekent het aangaan van een (extra) hypotheek in relatie tot de discussie omtrent hypotheekrentaftrek en de eigenwoning schuld?

Energiekosten
Een ander aspect waar nog problemen te voorzien zijn, is de energiemarkt. Het salderen van opgewekte energie is hierbij van belang. Er moet rekening mee gehouden worden dat duurzaam opgewekte energie niet zonder meer terug geleverd kan worden, zeker niet tegen dezelfde prijs. Energienetten worden door nul-op-de-meter-woningen enkel gebruikt als buffer en niet als leverancier. De verdienmodellen van de energiesector zullen daarom anders moeten worden, aangezien ze op verkoop van energie geen winst meer maken. Dit leidt wellicht tot een hoger vastrecht, betalen voor opgeslagen energie (energie in the cloud?), of vormen die we nu nog niet kennen. Je bent dan wel nul-op-de-meter, maar hebt opnieuw kosten voor energie.
Energiebesparing gaat de overheid geld kosten. Als een substantieel deel van de woningvoorraad nul-op-de-meter wordt gemaakt, dan wordt er ook geen energiebelasting en BTW afgedragen. Als 100 duizend woningen naar nul gaan, dan is dat bij elkaar samen toch al snel 121 miljoen euro (7). En het is nog maar de vraag of dat niet op een andere manier terug komt. Bijvoorbeeld door een afgebouwde heffingskorting, voor alle woningen, of alleen voor nul-op-de-meter-woningen. Op basis van de huidige uitgangspunten zijn de nul-op-de-meter projecten voor wat betreft de kosten neutraal. Maar zijn de afspraken van vandaag bestand tegen toekomstige ontwikkelingen? Niemand kan ver de toekomst in kijken, maar je gaat wel een contract aan voor vijftig jaar.

Houdbaarheidsdatum
Op papier ziet het nul-op-de-meter-voorstel er goed uit. Maar het is wel geënt op het hier en nu. De samenleving is onderhevig aan veranderingen en inzichten wijzigen. Nul-op-de-meter-afspraken zijn voor vijftig jaar. Daarin kan veel veranderen. Hoe zorg je ervoor dat de keuzes van vandaag de komende vijftig jaar niet voor verassingen zorgen?
Nul-op-de-meter is een manier om geldstromen op een andere manier in te kunnen zetten. Daarmee wordt de energierekening gebruikt om een energetische renovatie te financieren en kunnende energetische verbeteringen van woningen daadwerkelijk in een stroomversnelling komen. Maar de grote vraag is voor wie het product het meest geschikt is? Voor welke woningen en voor welke bewoners biedt het een passende oplossing? Er is wel degelijk een markt voor nul-op-de-meter-renovaties. Maar doordat de (potentiele) waarde van de woning stijgt, zullen deze woningen zich het meest lenen om in de hogere huur te worden ingezet en niet gericht op de betaalbare sector. Daar is juist de meeste vraag naar een woonlastenwaarborg. Vanuit het perspectief van de zittende huurder biedt het voordelen. De situatie na mutatie verandert aanzienlijk. Dan kan nog steeds de woninghuur worden opgetrokken tot de aftoppingsgrens. De energiedienst loopt echter ook al die jaren door. Maar de kwaliteit van de woning neemt toe, terwijl je niet meer huur vraagt. In deze tijd, waarin ook corporaties het moeilijk hebben, zullen veel huren opgetrokken worden, waardoor de nul-op-de-meter-woningen steeds meer buiten de (kern)groep van de corporatie vallen.

Nul-op-de-meter is een scenario voor vijftig jaar. Bij een stapsgewijze aanpak ga je uiteindelijk ook naar nul-op-de-meter, alleen kun je met de stappen flexibeler inspelen op de veranderingen. Bij een stapsgewijze aanpak wordt het energieverbruik daadwerkelijk ingewisseld tegen een huurverhoging. Vanuit betaalbaarheid is het daarom nog maar de vraag of stapsgewijs niet een beter passende koers is. Bovendien kun je rekening houden met ontwikkelingen in de tijd. Technische ontwikkelingen, maar juist ook op het vlak van regels, beleid en gebruik kun je tussentijds ingrijpen en kiezen voor de best passend oplossing.


Bronnen / verwijzingen:
(1) Het wetsvoorstel voor de energieprestatie vergoeding is momenteel voor consultatie beschikbaar
(2) Gemiddelde huur in 2012, Corporatie in perspectief analyse 2013, CFV
(3) Aftoppingsgrens voor 2014 bedraag €596,75
(4) 75% van de besparing doorrekenen wordt door veel corporaties gehanteerd
(5) De gemiddelde huurwoning in Nederland heeft 140 punten (Corporatie in perspectief analyse 2013, CFV) met een maximale huur van €702,80. De gemiddelde huurprijs in Nederland bedraagt €447,00, wat neerkomt op 64% maximaal redelijk. Het aanpassen naar 85% maximaal redelijk houdt de woning nog net onder de huurgrens. Extra punten voor een energielabel zijn dus niet nodig om een huurverhoging door te voeren.
(6) De hypotheek voor een nul-op-de-meter-woning is verhoogd tot € 25.000,-
(7) Elektra 100.000 * 3500 kwh * (0,1185 cent REB en 0.039 BTW)= 55 miljoen
Gas: 100.000 *2200 (zie artikel (2)) * (0,189 cent REB en 0.111 BTW)= 66 miljoen
(8) ‘Energieambitie beperkt keuzevrijheid – alles of niets (1)’, Haico van Nunen, kennisbank Bestaandewoningbouw.nl, 4 november 2014
(9) ‘Alles of niets – Energiebesparing kost geld’, Haico van Nunen, kennisbank Bestaandewoningbouw.nl, 17 november 2014

Print dit artikel Print dit artikel

Categorie: Duurzaamheid, Kosten, Voorraad| 3 Reacties »

3 Reacties op “alles of niets (3) – de houdbaarheid van energieregelingen”

  1. Reactie door: Jan Willem 28 november, 2014 om 23:51

    Knap hoor zulke mooi analyses gebaseerd op onjuiste aannames en veronderstelling. Ik begrijp echter nog steeds niet wat je er mee duidelijk wilt maken. Verder mis ik ook het alternatief om binnen 30 jaar 917PJ energie duurzaam op te wekken dan wel te besparen. Met die stapelaanpak kun je dat vergeten. Uit te rekenen op de achterkant can een sigarendoos. Kunnen jullie vast wel zo’n mooi grafiekje voor produceren!

  2. Reactie door: Ludwig smits 30 november, 2014 om 00:40

    goede redenatie, als we morgen het dagverbruik aan energie van een gezin lokaal op kunnen slaan, en zonder verlies weer in kunnen zetten kan je jezelf afvragen hoe valide het is om zulke hoge investeringen te doen…… Daarnaast help je met een NOM renovatie relatief weinig gezinnen aan lagere woonlasten! http://youtu.be/AWvvwT7ZHO8

  3. Reactie door: Peter Segaar / Polder PV 1 december, 2014 om 15:16

    Bij “klassiek salderen” wordt ook “ODE”, SDE heffing meegesaldeerd. Gebeurt dat niet in #NOM opzet?

    Indien wel, dan 0,23 ct/kWh ex btw plus btw elektra meerekenen op huidige niveau. Wordt 2015 0,36 ct/kWh ex btw en stijgt verder per jaar.