Bestaande Woning Bouw






Alles of niets (4) – Verwachtingen bij energieambities

18 december, 2014 | door Haico van Nunen

De volkshuisvestelijke opgave kenmerkt zich door de vele betrokkenen. Ook binnen nul-op-de-meter is deze werkelijkheid niet anders. Maar ten opzichte van de reguliere praktijk verandert er veel. Niet zozeer in het bouwen, maar wel in de onderlinge posities en de risico’s. Het aangaan van verregaande ambities roept bepaalde verwachtingen op. Bewuste verwachtingen, maar ook onbewuste verwachtingen. Het oordeel van het eindresultaat hangt grotendeels af van deze verwachtingen. Als de verwachtingen niet goed zijn, dan ben je over het eindresultaat ook niet tevreden. Ondanks dat er met de oplossing niets mis is. Dit artikel gaat dan ook met name in op aandachtspunten bij nul-op-de-meter. Hoe zorg je ervoor dat de verwachtingen, van de eigenaar en de bewoner, aansluiten op de realiteit?

Gevoel van de bewoner
Uitgangspunt van nul-op-de-meter is dat de bewoner een betere woning krijgt, met behoud van de huidige woonlasten. De titel nul-op-de-meter impliceert dat er aan het einde van het jaar ook nul staat. Het dilemma voor de gebruiker zit hier echter in het feit dat er niet per individu nul-op-de-meter wordt gerealiseerd. Er wordt een profiel of normwaarde opgesteld en volgens dat profiel ben je nul-op-de-meter. Alles wat je meer verbruikt, reken je af, net als vroeger, met het voorschot. Als je voor de ingreep bovengemiddeld verbruikte, dan doe je dat na de ingreep ook en moet je bijbetalen. Zelfs in de ideale situatie, waarbij alle variabelen uit het vorige artikel (1) geen invloed hebben, kan het zo zijn dat jij niet precies binnen het profiel past. Nul-op-de-meter wil dus niet per se zeggen dat je niets verbruikt, terwijl je dat wel verwacht. Dit werkt natuurlijk twee kanten op. Er zijn mensen die geld terugkrijgen op jaarbasis en er zijn mensen die bij moeten betalen. Waar het om gaat is dat de communicatie helder dient te zijn voor wat betreft de verwachtingen naar de gebruiker. Een soortgelijk voorbeeld doet zich in de praktijk al voor. Complexen met een duurzame energieopwekking zouden in de ogen van een bewoner ook goedkoper moeten zijn. Bewoners verwachten, omdat er een lager energiegebruik is, dat de maandlasten ook lager uitvallen. Dat is vaak niet het geval (2). Ondanks dat tarieven worden gecommuniceerd, heerst de verwachting dat het goedkoper moet zijn. Communicatie is hierin allesbepalend. Daarom moet het begrip nul-op-de-meter goed gecommuniceerd worden, om verkeerde verwachtingen te voorkomen.

De bewoner opvoeden
Een ander vraagstuk heeft te maken met de wijze waarop woningen gebruikt worden. De bewoner, die eerst in een energetisch slechte woning woonde, kon op verschillende manieren zijn verbruik aanpassen, bijvoorbeeld de thermostaat een graad lager of een dikke trui aan. Met een goedgeïsoleerde woning zijn deze mogelijkheden beperkter. Het gebouw voorziet in de warmte-isolatie. Daar waar vroeger een deur werd opengezet om te koelen, komt dat het afgestemde verbruik van de woning niet ten goede. Eerder onderzoek (3) wijst ook uit dat het verschil tussen berekende energieverbruik en werkelijk verbruik, zelfs bij energetisch goede woningen, een factor zes kan bedragen (omhoog en omlaag). De gebruiksfactoren laten een grote spreiding zien. De bewoner krijgt er comfort voor terug, maar kan hij/zij daarmee om gaan? Er zal toch een stukje (her)opvoeding plaats moeten vinden.
Aanbieden op woonlasten
Bij nul-op-de-meter wordt er niet meer alleen gekeken naar de huur, maar ook naar de kosten voor energie. In dit geval gaat het niet over de energierekening, maar is het de energiedienst die betaald wordt. De huur en de energiedienst samen vormen de woonlasten. Om invulling te geven aan de verwachtingen van (toekomstige) huurders zal bij het aanbieden van de woning in het verhuursysteem deze ook met woonlasten moeten worden aangeboden. Immers aan deze woning hangt een huurprijs én een energiedienst. Een nieuwe huurder moet hierin een afweging kunnen maken tussen de tot nul-op-de-meter gerenoveerde woningen en andere woningen. Beide zouden dan op basis van woonlasten gepresenteerd moeten worden. Een goed streven, maar de meeste corporaties zijn zo ver nog niet. Het betekent namelijk niet alleen het berekenen en aanbieden van woningen op woonlasten, maar ook het vormen van een beleid om op woonlasten te kunnen sturen.

Normverbruik
De energiedienst wordt gebaseerd op vierkante meters. Aan de hand van de grote van een woning volgt daar een maandbedrag uit. Dit bedrag, gedurende de exploitatieperiode, zou voldoende moeten zijn om de woning nul-op-de-meter te maken. Als aan de gebruiker een profiel of norm wordt gehangen, dan zou dat ook voor een te leveren concept moeten gelden. Hoeveel energie wordt er verbruikt en hoeveel wordt er opgewekt (in een standaardjaar)? Is de som (van het verbruikprofiel) exact nul, of blijf er wellicht energie over? Dat bepaalt uiteindelijk het nulpunt waar de bewoner op wordt afgerekend. Het is niet ondenkbaar dat er een verschil is in het aanbod, tussen concept van aanbieder A, B of C. De verwachtingen kunnen daarmee verschillen per concept en per aanbod (4).

Energiedienst of huurverhoging
Als de hoogte van de energiedienst is vastgelegd, komt een andere vraag naar voren. Wordt het bedrag volledig als servicekosten opgenomen of komt er toch een deel in de huur middels een verhoging? In het laatste geval, het gedeeltelijk opnemen in de huur, kan er huurtoeslag over worden verkregen, als de bewoner daarvoor in aanmerking komt. Het verschil is wel dat in het ene geval de kosten stijgen met de huurverhoging, in het andere geval met (de indexatie van) de energiekosten. Vanuit betaalbaarheid kan het wenselijk zijn om keuzes te maken in de wijze van doorberekenen. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de verwachtingen van de bewoner. Momenteel klinkt naar buiten dat er zonder huurverhoging een woningverbetering plaatsvindt. Mocht de keuze vallen op het splitsten van de kosten, dan moet dit expliciet met de bewoner overlegd worden, om te voldoen aan die verwachtingen. Voor de professional is het duidelijk dat het niet zoveel uitmaakt of je het in de huur of in de energiedienst stopt, voor de bewoner geldt vaak een heel ander perspectief. De energiedienst is een mogelijkheid (maximumbedrag) en geen verplichting. Dus er kan een keuze gemaakt worden om toch een deel als huurverhoging mee te nemen. Het opnemen in de huur beperkt wel weer de mogelijkheden voor huuraanpassing voor nieuwe huurders (zie ook eerder artikel (1)). Dat vraagt van corporaties, naast een huurbeleid, tevens om een woonlastenbeleid, zoals dat eerder al genoemd is.

Kwaliteit
Het is al eerder genoemd: nul-op-de-meter is een oplossing waarbij er weinig ruimte is voor optimalisatie van de huidige (aanwezige) kwaliteit. Het gaat niet over de keuze voor kleuren of materialen, maar strategische keuzes om componenten wel of niet mee te nemen. Het is alles of niets. En als je voor alles kiest, is die kwaliteit maatgevend. De verwachting is dat je een gebouw krijgt met alle genoemde prestaties. De praktijk leert echter dat dit in de bouw nog niet altijd gemeengoed is (5). Juist bij dit soort hoogwaardige oplossingen kan iedere kleine afwijking tot een verstoring leiden. Hoe zorg je ervoor als eigenaar (en opdrachtgever) dat het wordt uitgevoerd zoals bedacht, en dat dit ontwerp voldoet aan de randvoorwaarden (waar nul-op-de-meter er één van is). Pas dan kun je aangeven of een afwijking wordt veroorzaakt door de uitvoering, een koud jaar of een onoplettende bewoner.

Selectie
De verwachting die wordt gecreëerd met de nul-op-de-meterverbeteringen is dat ze dé oplossing zijn voor het energieprobleem. En puur vanaf papier gezien, klopt dat ook. Vanuit dat perspectief moet je het zo snel mogelijk uitrollen, liefst gisteren.
Alleen is het perspectief van de praktijk toch anders. Niet alle woningen hebben een energierekening die hoog genoeg is voor de benodigde investeringen. En al is de rekening hoog genoeg, dan bepaalt de huidige kwaliteit van de woning of een volledige nul-op-de-meterrenovatie wel zinvol is op dit moment. Om nul-op-de-meter te worden, staat de kwaliteit van de ingreep vast. Maar als de woning er al veertig of vijftig jaar staat, heeft die veelal een gedifferentieerd gebruikspatroon. De kozijnen zijn bijvoorbeeld vijftien jaar geleden vervangen, het dak is nog nooit vervangen, alleen enigszins nageïsoleerd, en de CV is pas drie jaar oud. Is dit de woning die in aanmerking komt voor nul-op-de-meter?

Nul-op-de-meter roept verwachtingen op. Grootschalige energetische verbeteringen, met gelijke kosten. Als al die verwachting waar kunnen worden gemaakt dan is dat goed. Maar er is nog veel te doen om de verwachtingen van opdrachtgevers en gebruikers op gelijke lijn met het aanbod te krijgen. Communicatie over de verwachtingen is essentieel. Niet alleen uitleg over het principe, maar wat verandert er nu concreet. Wat gaat het nu precies voor de bewoners betekenen en wat zijn de nieuwe rollen voor de verschillende partijen? Het zijn wellicht niet de grootste kritische punten, maar juist het voldoen aan verwachtingen bepaalt het succes van een ingreep.

 

Bronnen/verwijzingen:
(1) ‘De houdbaarheid van energieregelingen – alles of niets (3)’, Haico van Nunen, kennisbank Bestaandewoningbouw.nl, 27 november 2014
(2) In veel gevallen wordt de prijs gebaseerd op het Niet Meer Dan Anders principe. Daarbij is er een verschuiving tussen vaste kosten en variabele kosten waar te nemen, maar de totale kosten blijven min of meer gelijk. Nul-op-de-meter gaat hier eigenlijk ook vanuit, alleen zijn er geen variabele kosten meer
(3) ‘Verschil tussen werkelijk en berekend energiegebruik’, Joris Berben en Richard Oomen, Verwarming en ventilatie, 4 april 2013
(4) De concepten die nu in ontwikkeling zijn, zijn geënt op een voorbeeld. Een iets andere woning, maar met dezelfde oplossingen kan wellicht meer energie verbruiken of opwekken. Hetzelfde concept op drie (licht) verschillende woningen leidt waarschijnlijk tot drie verschillende nulpunten. Hoe ga je dit nulpunt bepalen, want dat wordt essentieel voor de eindafrekening van de bewoner
Bovendien wordt de vraag hoe je als eigenaar (opdrachtgever) een keuze kunt maken tussen de verschillende concepten. Als het ene concept meer richt op isolatie en minder op opwekking en het andere juist andersom, hoe kun je dan een keuze maken?
(5) ‘KIS beperkt het risico’, Jelle Persoon en Yuri van Bergen, Hollands-ontwerp.nl, 30 augustus 2013
(6) ‘Energieambitie beperkt keuzevrijheid – alles of niets (1)’, Haico van Nunen, kennisbank Bestaandewoningbouw.nl, 4 november 2014
(7) ‘Energiebesparing kost geld – alles of niets (2)’, Haico van Nunen, kennisbank Bestaandewoningbouw.nl, 17 november 2014

Print dit artikel Print dit artikel

Categorie: Duurzaamheid, Kosten, Voorraad| Reacties uitgeschakeld voor Alles of niets (4) – Verwachtingen bij energieambities

Je kunt niet meer reageren!