Bestaande Woning Bouw






Betaalbaar door keuzevrijheid

22 januari, 2015 | door Haico van Nunen

Onlangs kwam ik een artikel (1) tegen dat begon met de stelling dat betere en betaalbare huisvesting de volgende mijlpaal van de welvaart kan worden. Het artikel richtte zich onder meer op de grote bouwopgave in China, India en andere (opkomende) economieën, en dan met name de vraag, waarom het realiseren van grootschalige bouwvolumes niet van de grond komt. ‘The capitalist achievement’, zoals de auteur het noemt, kent niet echt een passende term in het Nederlands, maar heeft nog het meest betrekking op de ‘vrije marktwerking’. Of met andere woorden: hoe kun je er voor zorgen dat producten en diensten voor iedereen beschikbaar en bereikbaar worden? In onze welvarende wereld lijkt dit een vanzelfsprekendheid, maar ook in de Nederlandse situatie zijn er terreinen waar de vrije marktwerking nog niet goed is doorgevoerd, namelijk in de gezondheidszorg, het onderwijs en de huisvesting. Door vrije marktwerking kunnen producten goedkoper worden. Er is een afzetmarkt en er kan productie en optimalisatie plaatsvinden. Zoals Ford met zijn auto’s of de toepassing van Nylon in de jaren veertig en vijftig. En toch gebeurt het in de bouw niet.

Welvaart
Industrialisatie sluit hier nauw op aan, immers door massa kan een product betaalbaar worden en daarmee kan het voor iedereen beschikbaar komen. Als we dan ook kijken naar de economische ontwikkelingen, dan zien we dat de kostprijs van producten de laatste decennia is gedaald en de inkomens zijn gestegen. De welvaart en beschikbaarheid van producten is hierdoor enorm toegenomen, bijna vervijfvoudigd in vijftig jaar tijd (2). Des te opvallender is het dat op de terreinen gezondheid, onderwijs en huisvesting betaalbaarheid nog niet zo vanzelfsprekend is. Op al die vlakken wordt de betaalbaarheid steeds meer een probleem. Gezondheidszorg en onderwijs moeten voortdurend bezuinigen. Er moet meer gedaan worden met minder geld. Ook bij de huisvesting is dat de tendens. De prijs van de woning wordt regelmatig verhoogd, wat opvallend is want de producten worden steeds alsmaar goedkoper. De figuur: ‘Prijsontwikkeling woning vs Hr ketel nieuwbouw’ laat zien dat de kosten van een HR-ketel lager worden, maar dat de kosten voor een nieuwbouwwoning in diezelfde periode alleen maar toegenomen zijn.

Betaalbaarheid
Bij huisvesting zien we een teruggang in betaalbaarheid. Met name in de sociale sector, waar de primaire doelgroep echt is aangewezen op de goedkope voorraad. Minima zijn volgens WoON 2012 36,4 procent kwijt aan woonlasten (3). Daar zit echt geen ruimte om meer te betalen. De prijs (van een nieuwe woning) op zich is al gestegen, maar daarnaast is door verbeteringen de aangeboden kwaliteit van de woning toegenomen, waardoor er weer een hogere huur gevraagd mag worden. In de Nederlandse markt treedt dan ook een mis match op tussen enerzijds de prijs-kwaliteit en anderzijds de beschikbaarheid van betaalbare woningen. De beschikbaarheid van passende woningen staat onder druk en de bereikbaarheid van de overige woningen is beperkt door de hoge prijs.

Potentie
Wat vooral in het oog springt in het artikel is het potentieel aan productiecapaciteit dat wereldwijd aanwezig is. Het artikel vraagt om grootschalige woningbouw als oplossing voor huisvesting (uitbreiding) en de vervanging van sloppenwijken. Megabedrijven zoals Tata, Mahindra& Mahindra of Broad Group China hebben de middelen om tegen een goede prijs-kwaliteitverhouding passende huisvesting te realiseren. En toch vindt deze benadering (van bovenaf) niet plaats. Aan de ene kant speelt het imago van prefab woningen (4) in het buitenland een rol. Maar veel dominanter is de behoefte aan individualiteit, terwijl het een uniform aanbod betreft. Iedereen wil zijn eigen invloed hebben. En de groeiende vraag naar eigen invloed, is dan weer een herkenbaar voor de Nederlandse opgave. Een oplossing die door de bewoners zelf wordt aangedragen heeft meer kans van slagen, in plaats van één standaard oplossing opleggen .

Componentdenken
Waarom lukt het wel om bijvoorbeeld een telefoon in miljoenen aantallen te produceren, maar bij schaalvergroting in de woningbouw is dat ineens heel anders? In geval van de telefoon zijn diverse modellen en kleuren beschikbaar en speelt individualiteit een enorm grote rol. Dat moet dan in de woningbouw toch ook mogelijk zijn? Het belangrijkste verschil is dat men bij de productie van een telefoon in componenten denkt. Een chip, een batterij, een cover, een camera. Het zijn allemaal componenten die samengevoegd het product ‘telefoon’ leveren. Die componenten kunnen vervolgens industrieel geproduceerd worden. Op een of andere manier kan de bouw die omslag niet maken en hebben we het altijd over het ‘hele huis’ als product. En een heel huis industrieel produceren en keuze bieden, is inderdaad zeer complex.

Individuele benadering
Voor de gemiddelde bewoner is het toch zoeken naar zijn ‘thuis’. In de individualiserende maatschappij gaat het over aspecten zoals maatwerk en vervangbaarheid. Wil je wonen bereikbaar en beschikbaar maken dan moet je kunnen voldoen aan de individuele vraag. Maar wel op een dusdanig manier dat dit efficiënt geproduceerd kan worden. Betaalbaar houden van het aanbod is daarbij het devies. Componentdenken is daarbij onontbeerlijk. De componenten samen bepalen de kwaliteit van het totaal. Juist door bewoners keuze en invloed te geven (bewoners aan de knoppen) krijgt een oplossing draagvlak. Met die gedragen oplossing van onderaf creëer je een markt, die leidt tot voldoende vraag, zodat het bereikbaar én beschikbaar wordt.
Het in grote getalen (van bovenaf) beschikbaar maken betekent niet dat het ook bereikbaar is.


Bronnen /verwijzingen:

(1) ‘Capitalism begins at home’, Joseph Schumpeter, 10 januari 2015
(2) ‘Welvaartsgroei en productiviteit’, Dirk van den Bergen, CBS, 2008
(3) ‘Woonuitgaven van huurders en eigenaren-bewoners’ , uitkomsten WoOn 2012, abf research, oktober 2013
(4) Eerdere prefab-woningen in die landen in de jaren ’60 en ’70 zouden van slechte technische kwaliteit zijn. Een imago dat nog steeds aan deze woningen kleeft. In Nederland is er in technisch opzicht minder aan te merken op de systeembouwwoningen, maar zijn massaliteit en sociale context de dilemma’s.

Print dit artikel Print dit artikel

Categorie: Bewoners aan de knoppen, Componenten, Productinnovatie| 2 Reacties »

2 Reacties op “Betaalbaar door keuzevrijheid”

  1. Reactie door: Ben Kruseman 23 januari, 2015 om 18:41

    Door meer in componenten te denken en conceptmatig te werken, zijn producenten in staat om de benodigde tijd voor engineering sterk te verkorten. Er komen steeds meer voorbeelden van concepten waarbij de aspirant kopers/huurders binnen afgebakende kaders voldoende keuzevrijheid blijken te hebben. Een vrijheid welke hun toekomstige woning toch de gewenste eigen identiteit geeft. Elke optie die men kiest, ook in de mix van combinaties, is van te voren gengineerd, voorbereid en afgeprijsd.
    In de omgeving van BIM kun je dat onderscheid in planning bij voorbeeld zien
    Afhankelijk van het gebouwmodel, het jaargetijde waarin je gaat bouwen, de beschikbare logistieke ruimte op de bouwlocatie, de levertijd van de diverse bouwsystemen, etc. kies je voor een opzet in kalkzandsteen, prefab beton, of anderszins.
    De column van Haico sluit ook goed aan op de Legolisering van de bouw

  2. Reactie door: Wim van der Does 30 januari, 2015 om 17:07

    Mag ik er op wijzen dat Nijhuis Bouw B.V. vanaf 2000 een concept heeft ontwikkeld en in al jaren in praktijk brengt in vele woningbouw- en zorgprojecten:
    Trento. Woningen op maat (uitdrukkelijk GEEN cataloguswoningen) en in korte tijd gebouwd. Industriële productie op basis van een uitgekiend proces, samen met strategische partners. Een zeer complexe opgeve inderdaad, maar dus wel opgelost door Nijhuis (en zonder subsidie!)