Bestaande Woning Bouw






Creatief omgaan met leegstand

30 november, 2015 | door Haico van Nunen

Door: Dagmar Ebbeling en Marco van Dijk

De leegstand van kantoren groeit en het is niet de verwachting dat dit gaat afnemen. Een veranderende markt vraagt om andere aanpak, voor de langere termijn. Het laten leegstaan van panden terwijl er behoefte is aan woonruimte voor verschillende doelgroepen is onbegrijpelijk. Er is plek, er zijn gebouwen, zorg dat hier iets mee gedaan wordt. Zoek naar mogelijkheden binnen het bestaande, binnen wat je hebt, voordat er nieuwe lege gebieden worden aangesproken. Kijk verder!

Op vele vlakken kom je nu transformatie van kantoren tegen. Er wordt leegstand in kaart gebracht en er zijn succesverhalen. Maar nog altijd weegt het onttrekken van kantoren niet op tegen het vrijkomen, waardoor de leegstand blijft groeien (1). Uit cijfers van het CBS (2) blijkt dat de sinds 2012 er ongeveer 10.000 woningen bij zijn gekomen, die voorheen kantoren waren. Dit is evenveel als het aantal nieuwbouwwoningen in het derde kwartaal van 2015.


Het gereed maken van panden voor studenten of korte verblijven is iets waarvan de mogelijkheden momenteel benut worden. Meer dan de helft van de transformaties van kantoren naar woningen resulteert in woonruimte tussen de 20-40m2. Bij het realiseren van kleine woonruimte (voor studenten, alleenstaanden of noodopvang) liggen de uitgangspunten anders dan voor permanente bewoning bedoeld voor de langere termijn. Het begint bij het precies formuleren van de vraag nu en in de toekomst. De uitdaging is hier dus om te onderzoeken in hoeverre de gekozen aanpak de oplossing kan geven voor woonruimte met toekomstwaarde.

In onderstaand stuk geeft Marco van Dijk, Hoofd Vastgoed bij Jutphaas Wonen te Nieuwegein, zijn visie over de transformatie naar wonen in de stad. Meerwaarde kun je cre√ęren door de gebruiker te laten meedenken.

Bij een beoordeling van een locatie voor gebiedsontwikkeling of transformatie is het eerste waar je naar kijkt toch de nabijheid en soort van de aanwezige voorzieningen. Het maakt dan niet uit of je in een dorp of stad woont. Hoe meer voorzieningen in de buurt of directe omgeving, hoe geschikter een object een andere bestemming kan krijgen. De waarde van het object hangt hier nauw mee samen.

Belangrijk om een meerwaarde te cre√ęren is door klant, woningzoekende of andere creatieve mensen of instellingen te betrekken bij het samenstellen van het product. Keuzemogelijkheden te over in het proces tot realisatie van vastgoed tot transformatie; van tijdelijke bestemmingswijziging tot maximaal 10 jaar tot definitief wijzigen van de bestemming, producten zonder en met inbouw, zelfstandige eenheden tot onzelfstandige eenheden, alles heeft invloed op de prijs. En op het moment dat je daarover mee kunt praten of sterker nog, invloed kunt uitoefenen, hoe meer draagvlak voor de oplossing.

Wil je transformeren naar wonen, dan wordt van het te transformeren gebouw een ‚Äėwoonuitstraling‚Äô verwacht. Dat zou zich kunnen uiten door fysieke maatregelen aan de buitenzijde. Denk breder aan de doelgroep die je wilt binden aan een initiatief. Kunstenaars of studenten brengen weer een hele andere dynamiek mee bij het gewijzigde gebruik van een object. Wensen en eisen aan het product kan je zelf verzinnen of bedenken, maar vraag het je doelgroep maar. Zij betalen er uiteindelijk voor.
Weet je nog niet voor welke doelgroep je kunt transformeren? Vraag dan de directe omgeving om mee te denken, je zult verrast zijn over de input die geleverd wordt en draagt bij aan participatie van de samenleving bij herstructurering. Leg je niet toe op eigen idee√ęn maar faciliteer het creatieproces.


Bronnen:
1) Compendium voor de Leefomgeving,
2) CBS ‚ÄėVooronderzoek Transformaties op de woningmarkt‚Äô over periode 2012-eerste helft 2015. In totaal zijn de afgelopen 4 jaar ongeveer 10.000 woningen per jaar uit transformatie aan de woningvoorraad toegevoegd, maar hiervan is ongeveer de helft enkel administratief van aard en heeft geen verbouwing of sloop heeft plaatsgevonden.

Print dit artikel Print dit artikel

Categorie: Doelgroep, Voorraad, Wonen| 5 Reacties »

5 Reacties op “Creatief omgaan met leegstand”

  1. Reactie door: Frits Kwint 30 november, 2015 om 17:27

    Misschien buiten de orde van het artikel, maar ik maak me ernstig zorgen over de leefkwaliteit en gezondheid van de bewoners nu de staatsecretaris heeft bedacht dat een geluidniveau binnen van 41 dB voldoende is. Mijn beeld is dat het er bij de staatsecretaris om gaat om de transformatie van kantoren naar woonruimte te vergemakkelijken om leegstand te voorkomen en het financieel/economisch risico te verlagen (vastgoedzeepbel) in plaats van het cre√ęren van kwalitiatief goede en gezonde woonruimte.

  2. Reactie door: Louis Hiddes 1 december, 2015 om 22:29

    Als ervaringsdeskundige – het eerste kantoor wat ik ombouwde was in 1991 en het tweede in 2001 – beide kantoren in Den Haag – bij beide projecten hebben wij nadrukkelijk gekeken naar wat de uiteindelijke woningen toevoegde in hun omgeving en de uiteindelijke woonkwaliteit. de uiteindelijke fiscale inrichting van het product – wat verkoop ik op welk moment en wat is het bouwtempo in relatie tot de rentelasten – kosten die niets toevoegen aan de waarde van de uiteindelijke woning. wanneer je niet oplet kan het zeker 15 tot 20% van de kosten belopen.

  3. Reactie door: Ekain 20 december, 2015 om 14:34

    Als we het hebben over losetgiik vastgoed, spreken we dan vooral over opslagplaatsen, loodsen en dergelijke? Zijn de prijzen wat betreft bijvoorbeeld de haven van Zeebrugge en Antwerpen gelijkaardig of is hier een duidelijk verschil merkbaar?Nico.

  4. Reactie door: http://www.ionicbathfootdetox.com/ 29 april, 2016 om 03:30

    This is definitely a good idea Emma, out of the box thinking in terms of link building. However I think this kind of approach only really works if it’s relevant to the client site. Partnering with charities has always been a good PR/Advertisement approach for the right business and gaining links this way is still a good idea.

  5. Reactie door: http://www.paquetesislamargarita.com/ 13 mei, 2016 om 02:50

    Herriman was technically neither black nor white. Both his parents were listed as "mulatto" in the 1880 census, and both are described as "light-skinned." His heritage was as much European as African, and he's been designated as "Louisiana Creole" in modern unauthorized biographies. Comic enthusiasts and historians have assumed this is the reason almost no photographs of Herriman with his hat off appear to exist. He passed for Greek during his life, and was listed on his death certificate as "Caucasian."