Bestaande Woning Bouw






de bouw na de crisis (2)

7 april, 2014 | door Jos Lichtenberg

In deel 1 van deze reeks heb ik een schets gegeven van de reorganisatie, inclusief shake out, die in de bouwketen gaat plaatsvinden. Die zich nu al voltrekt. Ik sprak over de sandwich, waarmee ik doel op het belangrijker worden van de uitersten van de keten, namelijk de eindgebruiker en de industrie en het in de verdrukking komen van het middenveld, de kern van de sandwich, inclusief bouwmaterialenhandel, aannemerij en architecten en adviseurs. Lyncht u mij alstublieft niet, ik ben slechts de boodschapper van het nieuws. De zonnige kant is dat iedereen nu nog kans heeft om de eigen rol tegen het licht te houden. Ik eindigde met dat er dan wel keuzes gemaakt moeten worden.


Een van de industrietakken, zo niet dé industrietak, die in potentie op een industriële wijze zonder het middenveld (de romp van de bouwkolom) in de bouwvraag zou kunnen voorzien lijkt de skeletindustrie te zijn, meer in het bijzonder de houtskeletindustrie. Het bijzondere is namelijk dat zij het produceren en bouwen al combineren. Sommigen zelfs inclusief het ontwerp en financiering. De evenknieën uit de betonbouw en ook de staalskeletwereld zijn meer op productie gefocust en zijn vaak niet compleet in hun levering.
De lijntjes naar de eindklant zijn weliswaar nog dun, althans in Nederland, maar de potentie is groot. Het probleem zit er mijns inziens nog in dat de industrie iets heeft en zich afvraagt waarom de klant het niet ‘vreet’ en daardoor het product ook niet op de vraag afstemt, terwijl de klant de mogelijkheden niet kent en niet weet wat hij/zij kan vragen. Kortom een communicatieprobleem en een afstemmingsopgave.
Een makkie zou je zo zeggen, maar in beide kampen is er wel een cultuurverandering nodig. Niettemin een uitstekend voorbeeld van wat ik met de toenadering van industrie naar de eindklant heb willen zeggen.

De reden van deze reeks essays is om een begin te maken met dit proces. De aanpak is om een soort hypothese, een aanname of verkenning met betrekking tot de klantvraag te beschrijven. Niet om het als een waarheid te verkondigen, maar om een kapstok te hebben, een basis om op te reageren. Ik presenteer ze als discussiethema’s om daarmee al vast vanuit zowel de vraag- als aanbodzijde reacties uit te lokken. Hopelijk reageert u massaal en worden we samen wijzer. Ik zal ervaringen van mijn kant delen, maar u moet ook meedoen.

De aangeroerde thema’s hebben gemeenschappelijk dat juist de ontmoeting, een wederzijdse herkenning, erkenning en uitwerking, een versnelling zeer in de hand zou werken. En steeds daarbij de vraag in hoeverre en op welke wijze de vraagwereld open staat voor een nieuwe benadering en in hoeverre de maakwereld er klaar voor is? Natuurlijk is er ruimte voor extra discussiethema’s, maar ik begin er mee door nu een drietal thema’s in discussie te brengen. In mijn derde bijdrage volgen er nog vier. U mag reageren en aanvullen! Heel graag!

Thema 1: Exploitatiegericht ontwikkelen vanuit de woningaanbieder
De vraagwereld is nog gesplitst in bouw en beheer. Alleen al om die reden zijn bouwkosten van belang. De aanbodwereld is zo ook geprogrammeerd. Het gaat om de laagste prijs. Bouwklanten, zo is de stelling, staan open of zouden open moeten staan voor argumenten die een gunstige exploitatie ondersteunen ook al leidt dat tot hogere bouwkosten. Zolang de exploitatievoordelen maar nagenoeg verzekerd zijn. Professionele opdrachtgevers zullen zich hierop herorganiseren. Wellicht daardoor aan de voorkant wat meer investerend om op basis van levensduurkosten per saldo veel gunstiger uit te komen. Bijvoorbeeld gaat het dan om huurders die ook energie meeleveren en daardoor exploitatielasten in hun levensduur- en verdienmodel kunnen meenemen. Daarvan bestaan ook al voorbeelden, maar je kunt veel verder denken. Ontwikkeling en beheer zullen beter afstemmen, eventueel zelfs samensmelten. Dat roepen we ook al wel langer, maar waarom gebeurt het niet als het rationeel wel voor iedereen goed zou zijn?
Dit thema is geschreven vanuit de woningeigenaar (gebouweigenaar), de corporatie waardoor het veelal gaat over (hoofdzakelijk) gebouw gebonden exploitatievoordelen zoals energiekosten en onderhoud.

Thema 2: Exploitatiegericht ontwikkelen vanuit de gebruiker
Aanbieders van gebouwen zouden zich meer moeten inleven in het gebruiksproces. Zowel qua beheer (facility), maar zeker ook wat betreft het primaire proces van de gebruiker. Aanbieders denken hun klant, hun huurder, te kennen, maar ik durf te stellen dat we onze klant nog nauwelijks kennen. Als de aanbieder kan aantonen dat het proces van de eindgebruiker met een bepaalde keuze in vastgoed, bijvoorbeeld de aanpasbaarheid of een op het kernproces afgestemd ontwerp, effectiever is, is deze bereid meer in het vastgoed te investeren dan wel een hogere huur te betalen. Zolang onder de streep het voordeel maar aantoonbaar rendabel is. Er is in beperkte kring reeds ervaring opgedaan met deze nieuwe wijze van denken. Bijvoorbeeld bij het ontwikkelen van de winkeltunnel in het Centraal Station in Amsterdam en bij de Venco Campus in Eersel en wel met spectaculaire resultaten (1). Ook bij woningen is dat mogelijk, alleen verschuilen we ons achter de spelregels die dit verhinderen. Laten we dan in hemelsnaam de vinger op de zere plek leggen en waar deze innovatie in de weg staan, de regels veranderen. We kunnen dat hier en nu in gang zetten.

Thema 3: Nieuwe duurzaamheid
De vraagwereld is nog op zoek naar duurzaamheid. Mede gedwongen door externe ontwikkelingen is er een stroming ontstaan om te willen presteren op dit vlak. Toch zijn bouwopdrachtgevers nog op zoek naar echte duurzaamheid. Nu stellen we ons tevreden met respectievelijk zijn we trots op een gunstige GPR, Breeam en EPC score, eventueel een A++ label, maar is dat een goede afspiegeling van diep verankerde duurzaamheid? De toekomst zal naar verwachting veel genuanceerder zijn over dit onderwerp. Onder andere door het maken van de koppeling met economie en gebruik, krijgt duurzaamheid een nieuwe dimensie. Aanbieders zouden daarbij behulpzaam kunnen zijn maar het leunen daarop wordt niet als betrouwbaar ervaren omdat iedereen zijn eigen duurzaamheidsverhaal op productniveau vertelt. Aanbieders op gebouwniveau en met name architecten en systeembouwers, zouden wel het nieuwe verhaal kunnen vertellen. Zij moeten het echter overwegend ook nog ontwikkelen.
Hoe schat de vraagwereld bijvoorbeeld de noodzaak van dematerialiseren in? Lichtbouwen wordt dan een item! Hoe scoort flexibiliteit of aanpasbaarheid van vastgoed (adaptief vermogen)? Qua exploitatievoordeel, qua waardeontwikkeling en natuurlijk qua milieuwinst? Er zijn ook al trendsetters die met het oog op toekomstige materiaalschaarste het gebouw als voorraadvat van materiaal zien. We zouden die dan wel beter demontabel, herbruikbaar, recyclebaar moeten verwerken. Design for disassembly, het Cradle to Cradle principe dringt zich op. Werken met herwinbare materialen is ook een optie. In hoeverre speelt dat denken nu al een rol?

Reageert u om te beginnen maar eens op deze drie discussie thema’s. Er volgen er nog minstens vier en eventueel wat u nog aanvult, alsmede wat we bij een aantal congressen de komende maanden gaan bediscussiëren. Ik zal wel helpen om te stroomlijnen en om conclusies te trekken.
Ik ben heel benieuwd naar uw reacties!



Bronnen / verwijzingen:

(1) Boomsma H and Lichtenberg J (2012) Towards a Long-term Stakeholder Approach Inno-Experts and Department of the Built Environment, Eindhoven University of Technology

Print dit artikel Print dit artikel

Categorie: Kosten, Proces, Productinnovatie| 1 Reactie »

Een reactie op “de bouw na de crisis (2)”

  1. Reactie door: Willy Helfenrath 8 april, 2014 om 12:58

    Beste Jos, bijzonder goed artikel! Eigenlijk zegt de poster betreffende houtskeletbouw ALLES. Inzake milieuaspecten (duurzaamheid of beter een stap verder: aan duurzaam voorbij, wat men inmiddels –gelukkig- bij BREEAM overweegt) en recyclage valt wellicht ook te denken aan biobased materials. Ten aanzien van minder (eenvoudiger) materiaalgebruik kan ik mij voorstellen dat in het verlengde van HSB houtmassiefbouw ook onder de aandacht komt, waarbij zoals gezegd minder ‘verschillende’ materialen bij betrokken zijn. Daarnaast is het wellicht zinvol om te onderzoeken betreffende het kostenaspect (investeren/financieren) in hoe verre het mogelijk is om bijvoorbeeld bij houtskeletbouw (demontabel/recycleerbaar) een inruilpremie in het leven te roepen. Historisch gezien werd dat (recyclage) al bij houtvakwerkbouw toegepast. Daar zijn nl. voorbeelden van dat houtvakwerkconstructies op diverse plaatsen gestaan hebben. Ik kijk uit naar de volgende artikelen en uiteraard naar discussiebijeenkomsten. M.vr.grtn., Willy Helfenrath.