Bestaande Woning Bouw






de bouw na de crisis (3)

14 april, 2014 | door Jos Lichtenberg

Na een schets van de reset die ons in de bouw te wachten staat (deel 1) ben ik in deel 2 begonnen met het neerzetten van toekomst gerichte thema’s. Ik beperkte mij tot drie thema’s en ga nu gewoon verder met thema 4 tot en met 7. De analyse komt later, als de discussie is afgerond.

Thema 4: Naar ander vastgoed voor de vergrijzende bevolking
Opdrachtgevers en zeker zij die lang aan het vastgoed verbonden zijn (onder andere corporaties) zullen oog hebben voor trends. Bijvoorbeeld hoe we in de vergrijzingsgolf de huisvesting gaan regelen. Toch bestaat er nog geen ingekaderd beeld over hoe we met ouderen om zullen gaan. We praten over zorg aan huis, mantelzorg, levensduurbestendigheid. We weten ook wel dat domotica daarbij een belangrijke rol zal spelen. Maar weten we het wel echt hoe we dat moeten opvangen? We praten er wel over, maar kunnen we het woonproduct van de toekomst wel uittekenen? Geen klassieke bejaardenhuizen meer, maar wat dan wel? Zou een geregisseerde samenwerking tussen de aanbod- en vraagwereld hier niet een enorme boost kunnen geven? Zouden hier woningbezitters, zorginstellingen en verzekeringsmaatschappijen niet de handen ineen kunnen slaan om oplossingen te genereren? Ook in financiële zin. Wellicht moet ook de industrie met betrekking tot domotica daarbij worden betrokken. Een laagdrempelige instap en afrekenen naar rato van gebruik. Desnoods via de zorgverzekeraar of via de energieleverancier (uit het energievoordeel). Het zou een ander probleem van de stijgende zorgkosten aanzienlijk kunnen verlichten.


Thema 5: Omgaan met krimp
Een andere trend is de te verwachten krimp. Althans in grote delen in Nederland. In Zuid Limburg en in Noord-Oost Nederland speelt het al volop. Toch lijken we hardnekkig te ontkennen dat er een probleem op ons af komt. Krimpkunde zal een vak blijken te zijn. Het is niet het omgekeerde van groeien in elk geval. Dit probleem van morgen, ook al is dat demografisch heel goed voorspelbaar, houdt ons op een of andere manier niet bezig. Wel op de plekken waar het speelt, maar nauwelijks waar het wordt voorspeld. Zou de krimp niet beter op te vangen zijn als we proactief in plaats van reactief zouden handelen? Design for disassembly bijvoorbeeld.

Thema 6: Naar een nieuwe uitvraag
In het oude rolmodel werd vertrokken vanuit een bestek waarop meerderen inschreven. De vraag is of vragers hun vraag wel kunnen formuleren? Dat klinkt belerend, maar in het gegeven dat een Programma van Eisen een soort routinematig document is, dat niet zelden met knippen en plakken tot stand komt, wordt toch de suggestie gewekt dat er niet fundamenteel respectievelijk dynamisch over wordt nagedacht. In hoeverre komt de gebruiker bijvoorbeeld überhaupt aan het woord?
Hoe moet je kwaliteit leveren als je als aanbieder de vraag niet kent, omdat deze zijn vraag niet in een begrijpelijk format kan presenteren. Geen schande overigens want het is buitengewoon ingewikkeld om onuitgesproken wellicht softe en moeilijk meetbare wensen te formuleren. Door het een keer (zich kwetsbaar opstellend) ter discussie te stellen worden we er samen veel wijzer van.
Naast nieuwe aanbestedingsvormen als design & build of zelfs design, build, finance, maintain & operate (DBFMO), waarbij nadrukkelijk ook de levensduur wordt meegenomen, zie je nu ook aanbieders van bouwsystemen of woningconcepten toetreden en actief worden. De vraagzijde moet er dan voor open staan om de oude aanbestedingsprocedures los te laten. Maar gebeurt dat ook? ‘Is het juridisch wel mogelijk?’ is een veelgehoorde vraag van tegenstanders daarmee de constructie in twijfel trekkend. Wat ziet men echt als bedreigend of nadeel, of ziet men ook kansen en zijn het wellicht enkele praktische hobbels die vragers ervan weerhoudt om vraag gestuurd aan te besteden? Vooraf een prijs bepalen en enkele aanbieders op de beste propositie (kwaliteit en verrassing) laten concurreren. Het gebeurt al. Roges begeleidt dat soort trajecten. High Performance Tendering heet dat.
De aanbieder kun je ook levensduur gebonden diensten laten aanbieden of een originele wijze om met de grondprijs om te gaan. Wellicht te verdisconteren in een maandprijs, vergelijkbaar met een V.V.E constructie. Willen consumenten nog wel perse het bezit, of sluit gebruik op basis van huur met wel veel keuzevrijheid wellicht beter aan op de toekomstige vraag?

Thema 7: Slim financieren en nieuwe verdienmodellen
Bankiers opgelet: Een knelpunt in het vlottrekken van de woningmarkt is de financiering. Het afgelopen jaar is er wel beweging te constateren zoals het toetreden van buitenlandse banken op de hypotheekmarkt en ook de pensioenfondsen roerden zich. Zou dat wellicht ook onze vaste banken die steeds meer over duurzaam financieren praten over de streep kunnen trekken? Verdienmodellen op basis van driehoekjes. De gebruiker / verhuurder, de financier en de aanbieder. De pogingen zijn er al, maar waarop lopen ze tot nu toe stuk? Als het verdienmodel klopt, bijv. op basis van energie, gaat het eigenlijk om een ‘self revolving fund’. Het begin moet er voor corporaties zijn, maar daarna kunnen decennia lang projecten worden verbeterd op basis van de energiewinst of andere geschapen financiële ruimte.

Het doel van mijn thematische discussies is om te reageren op de grote veranderingen waarvoor wij ons zien gesteld en vraag- en aanbod, nu een lange keten, korter bijeen brengen. In deel werd de metafoor van de sandwich gebruikt. Vraag en aanbod zijn de uitersten die het middenveld onder druk zetten. Zo heeft iedereen een belang om op zoek te gaan gaan naar nieuwe kansen of om bedreigingen af te wenden. Niets doen is geen optie, maar hoe moet dat in een wereld die niet gewend is om systematisch te innoveren? Na de crisis zal de rook optrekken en dan zal blijken wie echt klaar voor de toekomst is en wie het moeilijk gaan krijgen. Het is nu tijd om daarover na te denken.
De zeven thema’s zowel bottom up als top down, zowel vanuit het aanbod als de vraag, zijn bedoeld om u aan het denken te zetten en zullen zeker ideeën opleveren.
De thema’s nogmaals op een rij:
1. Exploitatiegericht ontwikkelen vanuit de woningaanbieder
2. Exploitatiegericht ontwikkelen vanuit de gebruiker
3. Nieuwe duurzaamheid
4. Naar ander vastgoed voor de vergrijzende bevolking
5. Omgaan met krimp
6. Naar een nieuwe uitvraag
7. Slim financieren en nieuwe verdienmodellen

Vraag en aanbod zijn decennialang uit elkaar getrokken geweest, gescheiden door een middenveld dat ons liet geloven dat beleggen belangrijker was dan gebruiken, dat de relatie tussen marges en toegevoegde waarde ver te zoeken was, dat faalkosten onvermijdbaar zijn, dat gebouwen eeuwig mee zouden gaan, etc.
We moeten weer op zoek naar nieuwe kansen, invullingen, routines, etc. Debat hierover werkt waarschijnlijk masserend.
Wat vindt u van de thema’s? Bent u het ermee eens, heeft u aanvullingen, welke zijn volgens u het belangrijkst, wat betekent het voor partijen en uzelf? Ziet u mogelijkheden om het in voordeel om te zetten?
Ik reken op uw inbreng daarbij.
Later bundel ik uw reacties en die van een aantal congressen, seminars, waar deze thema’s ook op tafel liggen en schrijf ik nog een commentaar.

Wie mag ik het woord geven?


Bronnen / verwijzingen:
– op 15 april vindt het symposium Reframe Housing plaats, een symposium waarindustriele bouw en opdrachtgever elkaar inspireren.
– eerder zijn al verschenen:
‘de bouw na de crisis (1)’, Jos Lichtenberg, 11 maart 2014
‘de bouw na de crisis (2)’, Jos Lichtenberg, 7 april 2014

Print dit artikel Print dit artikel

Categorie: Kosten, Proces, Productinnovatie, Renovatie en onderhoud| Reacties uitgeschakeld voor de bouw na de crisis (3)

Je kunt niet meer reageren!