Bestaande Woning Bouw






DE GOLVEN VAN DE RENOVATIE

9 november, 2010 | door Martin Liebregts

Terugblik

Renovatie of woningverbetering op grote schaal komt begin jaren zeventig op. De gemiddelde vooroorlogse woning is dan vijftig jaar of ouder. Op verschillende fronten komt de renovatie in beweging. In de sociale huursector gaat het vooral om de eerste grootschalige sociale woningbouwprojecten, die veelal het karakter hebben van een tuindorp. In eerste instantie was er vanuit de woningcorporatie de neiging om deze complexen te slopen, omdat ze boekhoudkundig toch afgeschreven waren. Massaal protest van de bewoners leidde tot een golf van woningverbeteringsprojecten, die kon rekenen op steun van de overheid. Tegelijkertijd ontstond er in de steden in de wijken met woningen uit de periode van eind negentiende eeuw ook protest tegen de slechte woonsituatie. Dit bezit werd door de gemeentelijke overheid op schaal aangekocht en op hoog niveau gerenoveerd, ofwel binnen het casco werd een volledig nieuwe invulling gegeven. De derde tak aan de renovatieboom vormde de particuliere woningverbetering in de eind negentiende en begin twintigste eeuwse wijken. Vooral het aangekocht bezit en de particuliere woningverbetering werden in hoge mate ondersteund door de gemeentelijke overheden. Het was een breed maatschappelijk gevoel om de woonkwaliteit op een hoger niveau te brengen. Tot eind jaren tachtig van de vorige eeuw heeft deze renovatiegolf geduurd, waarbij de landelijke overheid in technisch en financieel opzicht stuurde.
In de periode begin jaren negentig heeft de renovatie van naoorlogse woningen nog kortstondig een opleving gehad. Daarna is het redelijk stil gebleven op het renovatiefront.

BouwhulpGroep@2010


De verschuivingen

Begin jaren negentig van de vorige eeuw vindt er een structurele wijziging plaats op de woningmarkt. Allereerst worden de woningcorporaties verzelfstandigd, zowel in financieel als in organisatorisch opzicht. De bruteringsoperatie zorgt ervoor dat de toegezegde subsidies aan de corporaties ineens worden afgekocht. Tegelijkertijd krijgt de corporatie een meer autonome positie op de markt. Maar dit zijn niet de enige veranderingen die van grote invloed zijn op de wijze waarop de bestaande woningvoorraad wordt aangepakt. Allereerst stijgen de koopprijzen van woningen exorbitant. Tot 2008 kon het bijna niet op en stegen elk jaar de prijzen (1) gemiddeld met 8,2% (5,8% meer dan de gemiddelde inflatie (2)). De woningmarkt krijgt bijna het karakter van een piramidespel. Een andere ontwikkeling die zeker zo bepalend is, is de omslag van een huurmarkt naar een koopmarkt. Een eigen woning wordt steeds meer het ideaal dat ook door corporaties gestimuleerd wordt. Tot slot begint vanaf 2000 sloop en vervangende nieuwbouw voor corporaties steeds meer de strategie van kwaliteitsaanpassing te moeten invullen. Dit alles bij elkaar heeft ertoe geleid dat zeker binnen de bestaande huursector (groot)onderhoud ofwel conserveren de boventoon heeft gevoerd. Renovatie kwam in het vocabulaire van de corporaties bijna niet meer voor. En dit verschijnsel werd afgedaan met verklaringen als ‘renovatie is niet sexy’ of ‘renovatie weegt niet op tegen nieuwbouw.’

Herbezinning door verzet en crisis

Tot 2008 groeiden de bomen tot in de hemel. Alles was mogelijk en geen herstructureringsplan was te gek, want er was geld genoeg. Het opkomend bewonersverzet vertraagde het proces, maar bracht geen structurele veranderingen teweeg in het denken. En dat terwijl een gerenoveerde woning financieel vaak veel gunstiger is dan vervangende nieuwbouw. Of het nu om huur of wijziging in koop ging (3), de bouwpastoors waren door de gunstige financiële wind niet tegen te houden. Na 2008 is alles anders geworden. Iedereen staat weer met beide benen op de grond en maakt de afweging bewuster en met oog voor de werkelijke kosten en maatschappelijke effecten. Tussenhaakjes, er is bijna geen belegger te noemen die zijn woningen sloopt om er nieuwbouw voor hetzelfde marktsegment of iets hoger te bouwen.

De huidige herbezinning leidt ertoe dat de vraag van de kwaliteitsaanpassing van de bestaande woningvoorraad opnieuw beantwoord moet worden. En allen conserveren (groot onderhoud in combinatie met energiebesparende maatregelen) is in de meeste gevallen niet afdoende.

De herontdekking van de renovatie

Nu, twintig jaar na de vorige renovatiegolf, is de vakkennis bijna geheel verdwenen. Tegelijkertijd is de innovatie op dit gebied van het bouwen ook zeer bescheiden geweest. De herontdekking van de renovatie houdt dus meerdere zaken tegelijkertijd in:

Alleen als dit gebeurt, levert deze nieuwe golf een positieve bijdrage aan de maatschappij en de kwaliteit van het wonen. Zo niet, dan dreigt het te veranderen in een TSUNAMI.

Het artikel is een samenvatting van de lezing gehouden tijdens de presentatie van RENDA – kennisplatform voor de bestaande bouw – op 4 november 2010, georganiseerd door Æneas uitgeverij.

Bronnen

1. Koopindex, cijfers over wonen
2. CBS StatLine, inflatie
3. Waarde(n)ontwikkeling woningvoorraad

Print dit artikel Print dit artikel

Categorie: Kwaliteiten, Productinnovatie, Renovatie en onderhoud| 2 Reacties »

2 Reacties op “DE GOLVEN VAN DE RENOVATIE”

  1. Reactie door: Wim van der Does 9 november, 2010 om 15:34

    Er wordt gesproken over renovatiegolven.
    In het Oosten van Nederland lijkt de situatie anders: hier heeft de renovatiegolf van vooral na-oorlogse woningcomplexen van 1985 tot ongeveer 2005 geduurd. Daarna was er een verschuiving zichtbaar naar hestructurering: gedeeltelijke sloop en renovatie en/of vervangende nieuwbouw. Dat de vakkenis is verdwenen ben ik het niet eens, met name de procesontwikkeing is zeker doorgegaan. Nieuw is het extra accent op energiebesparing: van ‘labeling’ tot ‘Passiefhuis-renovatie’. Bij verkoop van corporatiewoningen pleit ik er voor dit bloksgewijs te doen en alleen na een renovatie!

  2. Reactie door: Frank van Nunen 11 november, 2010 om 11:52

    Begrippen als renovatie en groot onderhoud of conserveren worden in het artikel naast elkaar gebruikt als verschillende invalshoeken. Prettig om te weten welke definitie hierbij wordt gehanteerd. De begripsverwarring is ook bij ons intern groot. Wellicht hebben wij renovatieprojecten onder handen, zonder dit zelf te weten. Ben benieuwd naar de reactie van Martin.