Bestaande Woning Bouw






De toekomst van onderhoud

17 maart, 2015 | door Haico van Nunen

– De component als drager voor onderhoud –

Door: Haico van Nunen, 17 maart 2015

De bouw verandert. Nieuwe inzichten, nieuwe opgaven, of deels oude opgaven worden op een andere manier ingevuld. Maar anders omgaan met bouwen betekent ook anders omgaan met onderhoud. Vanuit de beheersbaarheid van de onderhoudslasten worden diverse initiatieven ondernomen om de kosten te reduceren. Ingegeven vanuit sturing van het proces (wie doet het), vanuit het moment van onderhoud plegen (bijvoorbeeld vraaggestuurd of juist op basis van conditiemetingen), en vanuit de te realiseren kwaliteit (wat ga je leveren). Het betreft allemaal manieren om te zoeken naar een optimalisatie van het bestaande onderhoud aan een woning als geheel. De vraag is of, met alle gedifferentieerde vragen van vandaag de dag, de complexgerichte of de woninggerichte aanpak het beste is?



Huidige vormen van onderhoud
Onderhoud omvat alle werkzaamheden die nodig zijn om te voorzien in een functie (1). In die hoedanigheid maakt vervangen dus ook onderdeel uit van onderhoud (2). Daarnaast heb je bij onderhoud te maken met verbeteringen. De scheidslijn tussen onderhoud en verbetering wordt steeds vager. Het vervangen van een kozijn is wellicht onderhoud, het vervangen door isolatieglas is een verhoging van de kwaliteit en daarmee een verbetering. In het huidige werkveld lopen onderhoud en verbetering dan ook steeds meer door elkaar.

In de jaren ’80 werd onderhoud op productniveau uitgevoerd. Er bestond nog geen onderhoudsplanning. Als iets stuk was, werd het gerepareerd of vervangen. Pas eind jaren tachtig worden losse producten samengevoegd tot ‘gebundeld planmatig onderhoud’. Er worden plannen gemaakt om woningen als geheel aan te pakken en niet ieder jaar opnieuw terug te komen. Dat werkt prettiger voor corporatie én bewoner en dit is nog steeds de huidige praktijk. Ook komen er steeds meer variaties hierop voor, en evenzoveel benamingen.

Traditioneel kan de achteruitgang van een product gekenmerkt worden door een zaagtand. Vaak wordt deze achteruitgang per product gebundeld tot één maatgevende zaagtand voor de woning, net als bij het planmatig onderhoud. Eigenlijk is de zaagtand het theoretisch kader waar het meerjarig onderhoud op gebaseerd is. De woning, of eigenlijk het complex, vormt daarbij de drager voor het onderhoud. Beheerders maken onderscheid naar losse producten, en bijbehorende maatregelen, die in regels in zijn opgenomen. Dit resulteert in een MeerJarenOnderhoudsBegroting (MJOB), uitgewerkt in een MOP (MeerjarenOnderhoudsPlan) per complex, om maar even twee veelgebruikte termen te noemen. Afhankelijk van het type gebouw en de gehanteerde structuur van de begroting/planning hebben we het al snel over twintig tot zestig regels per complex.

Accenten
De onderhoudsopgave krijgt steeds meer accenten. De uniformiteit waarmee de woningen gebouwd zijn sluit niet meer aan bij opvattingen van vandaag de dag. Het toepassen van één standaard oplossing voor alle woningen voldoet niet meer aan de vraag van de markt. Het gevolg is dat er steeds meer accentvragen bij het onderhoud komen. Duurzaamheid, betaalbaarheid, keuzevrijheid, individualiteit, zijn allemaal thema’s die we op willen pakken binnen het onderhoud. Maar doordat we onderhoud op complexniveau hebben georganiseerd, moet je dus ook die thema’s op complexniveau aanpakken. Dat is niet altijd de makkelijkste opgave. Als je de focus kunt leggen op een onderdeel van de woning, is het makkelijker om tot oplossingen te komen.

Onderhoud in de 21e eeuw
Van producten hebben we in de jaren tachtig de stap naar het complex gemaakt. Maar zoals de introductie al aangaf kun je afvragen of het complex wel de juiste drager is? Destijds is vanuit efficiëntie deze stap gemaakt, maar dat was in een tijd dat oplossingen vooral veel van hetzelfde waren. Met een toename van de individuele keuzes en het loslaten van een strak onderhoudsregime (de corporatie bepaalt) worden oplossingen meer gedifferentieerd (de bewoner bepaalt). Het schaalniveau van een complex kan daarbij wel eens tegenwerken. Vanuit de gedachte van ComponentRenovatie (3) kan ook voor onderhoud de component de drager zijn, zeker aangezien de scheidslijn tussen onderhoud en verbetering vervaagt. Ieder component heeft een eigen functie (4) en kan daardoor als losse entiteit behandeld worden wat leidt tot een overzichtelijkere opgave.
Naast dat de opgave bij een aanpak in componenten ingekaderd wordt, is er nog een voordeel. Er kan ingespeeld worden op de behoefte van het moment en niet alles hoeft in één keer aangepakt te worden. De bewoner kan zelf bepalen wanneer een component vervangen wordt, dat is niet meer afhankelijk van het geplande moment. Bovendien blijven componenten die nog niet aan vervanging toe zijn achterwege. Het is overigens nog steeds mogelijk om een hele woning te verbeteren, zoals bij planmatig onderhoud gebeurde. Gebundeld planmatig onderhoud wordt dan eigenlijk een stapeling van diverse componenten, variërend van verzorgen tot vernieuwen.
Het grote voordeel van denken in componenten is de herhaalbaarheid. De opgave wordt dan wel teruggebracht naar één component, bijvoorbeeld het dak, maar de herhaalbaarheid daarvan is vele malen groter dan bij een specifiek complex. Dat zorgt voor schaalvergroting en maakt dat ingrepen projectoverstijgend beschouwd kunnen worden. Componentontwikkeling kan dan plaats vinden, voor de diverse componenten (5) en op verschillende niveaus, van onderhoud tot vernieuwing.

De toekomst van onderhoud
Het denken in componenten stelt je in staat om onderhoud op een andere manier in te richten. Het gaat niet meer over de woning en zijn specifieke kenmerken, maar de component en zijn kaders worden maatgevend. Er is keuze worden voor het moment én omvang van de ingreep, maar ook de keuze om niets te doen. Onderhoud op componenten biedt daarmee ruimte voor maatwerk. Met het voordeel dat componenten zich herhalen binnen de voorraad. Daarmee verplaatst de onderhoudsopgave zich naar een strategisch niveau. Als je immers weet hoe een component eruit ziet en hoe je er mee om wil gaan, kun je dat vervolgens op operationeel niveau toepassen. En daarmee verandert de onderhoudsopgave van honderd complexen met ieder vijf regels over houten kozijnen in de meerjarenplanning, naar een portfolio opgave van drie typen houten kozijnen. Vijftien regels in plaats van vijfhonderd. En zo kan onderhoud er in de eenentwintigste eeuw uit zien.


Bronnen / verwijzingen:

(1) Onderhoud wordt omschreven als ‘het geheel van alle technische en organisatorische acties die ertoe dienen een gebouw in een technische staat terug te brengen of te behouden, waardoor het gedurende een bepaalde gebruiksperiode functioneel en technisch kan blijven voldoen aan het programma van eisen, dat aan het huidige functionele systeem ten grondslag ligt’, ‘Prestatiebeheersing van gebouwen, een mogelijk begrippenkader’, H.A.J. Henket, 1998
(2) ‘Begrippen maken feiten overbodig- 6 – Verzorgen, repareren of vervangen’, Haico van Nunen, 4 september 2014, kennisbank bestaandewoningbouw.nl
(3) ‘Wat maakt componentrenovatie CR?’, Martin Liebregts en Yuri van Bergen , 19 juni 2009, kennisbank bestaandewoningbouw.nl
(4) Een component is : samenhangende bouwdelen die voorzien in een gebruiksfunctie.
(5) Binnen ComponentRenovatie wordt onderscheid gemaakt naar de volgende negen componenten: dak, gevel, casco, uitrusting, installatie, ruimte, intern, toegang en gebouwinstallatie.
(6) Onderhoud op basis van componenten was een van de thema’s tijdens de Workshop ‘De vraag van onderhoud’ georganiseerd door BouwhulpGroep, waarin vertegenwoordigers van de corporaties Goed Wonen, Woonpartners en WonenBreburg hebben deelgenomen.

Print dit artikel Print dit artikel

Categorie: Componenten, ComponentRenovatie, Renovatie en onderhoud| 3 Reacties »

3 Reacties op “De toekomst van onderhoud”

  1. Reactie door: Wim van der Does 18 maart, 2015 om 12:51

    ……En daarmee verandert de onderhoudsopgave van honderd complexen met ieder vijf regels over houten kozijnen in de meerjarenplanning, naar een portfolio opgave van drie typen houten kozijnen. Vijftien regels in plaats van vijfhonderd.
    Reactie: wat bedoel je met ‘vijf TYPEN’ houten kozijnen i.p.v. 500? En hoe zie je het voor je als een bewoner in de rij van zeven woningen een nieuw, god geisoleerd dak wil en een half jaar later de buurman??

  2. Reactie door: Haico van Nunen 18 maart, 2015 om 14:33

    In een meerjarenonderhoudplan staan per kozijn al snel vijf regels, reingien, bijwerken, draaiende delen, schilderen, systeem vernieuwen,… Ondanks dat het een herhaling is, wordt bij ieder complex opnieuw bekeken wat er gedaan moet worden en een advies gevraagd. Als we in componenten denken en uitgaan van drie verschillende typen houten kozijn, met die vijf maatregelen dan hoef je niet iedere keer opnieuw te beginnen.
    Bij het werken in componenten is het moment van de klant leidend. Dus als de buurman pas over een jaar mee wil doen, dan is dat mogelijk. In het ontwerp van de component is daar rekening mee gehouden. Het is daarmee geschikt voor zowel huurdersmarkt als de particuliere markt.

  3. Reactie door: Evelyn 20 december, 2015 om 15:28

    Thanks for corutibtning. It’s helped me understand the issues.

Plaats een reactie