Bestaande Woning Bouw






een woningbouwopgave groter dan ooit

5 januari, 2009 | door Martin Liebregts

Auteurs: Martin Liebregts en Jelle Persoon

Medio jaren zeventig hadden we in Nederland een topproductie in de woningbouw van ruim 150.000 woningen. Nooit is dit niveau nog geëvenaard in de nieuwbouw. Zoals bij het hele leven, draag je altijd je verleden met je mee. Dit geldt zeker voor de woningbouw. Op dit moment beschikt Nederland over 7 miljoen woningen. De kwaliteit hiervan zal om uiteenlopende redenen aangepast moeten worden. Dit heeft consequenties voor de bouwcapaciteit. De toekomstige bouwopgave zal die van de jaren zeventig van de vorige eeuw overstijgen. Uitgedrukt in nieuwbouwequivalenten zal de productie in de orde van grootte van 200.000 woningen komen te liggen, waarvan er 80.000 in de nieuwbouw en 120.000 in de bestaande bouw.


De toename van sloop van 20.000 naar 35.000 woningen heeft hierop geen structurele invloed. Het is slechts een bijsturing in de marges op de omvang van het onderhoud en de verbetering van de bestaande woningbouw.
Qua arbeid wordt de omvang bij gelijkblijvende productiviteit nog veel groter en dan gaat het om een arbeidspotentieel dat gelijk staat aan 260.000 nieuwbouwwoningen. Extra redenen om nu over de toekomst na te denken.

Invloedsfactoren op de opgave in de bestaande bouw

De opgave in de bestaande bouw wordt naar omvang en aard bepaald door een samenspel van een aantal factoren. Het gaat dan om hoe lang woningen in stand worden gehouden (de levensduur van een woning), hoe vaak ingrepen worden gedaan om dat te realiseren (de cycli van aanpassing). De uitgangskwaliteit en de gewenste kwaliteit zijn verder bepalend voor die ingrepen. Tot slot bepaalt de sociaaleconomische context in welke mate of vooral in welk tempo de opgave wordt gerealiseerd.

Het lijkt erop alsof tot nu toe het samenspel van deze factoren te complex was om zich te wagen aan prognoses over de bouwopgave in de bestaande bouw. In de bouwprognose 2008-2013 bijvoorbeeld worden nauwelijks een paar regels aan de bestaande bouw gewijd. Het simpel doortrekken van cijfers uit het verleden is wel erg mager als het gaat om het in stand houden van 7 miljoen woningen nu en ruim 7,6 miljoen over vijftien jaar.
Het is alleszins de moeite waard een poging te wagen de verschillende factoren in hun samenhang in kaart te brengen.

Cycli en ingrepen

Het leven van een bestaande woning houdt niet op bij de algemene gehanteerde exploitatietermijn van vijftig jaar. Een levensduur van zo’n honderdtwintig jaar is aannemelijk (1). De ervaringen met de vooroorlogse woningvoorraad wijzen daar in ieder geval sterk op. Het feit dat 70 procent van de Nederlandse woningvoorraad uit grondgebonden woningen bestaat, versterkt dit aspect nog extra. Om die honderdtwintig jaar te bereiken, moet er ingegrepen worden in de kwaliteit van de woningen. Uit de analyse van een aantal vooroorlogse complexen blijkt dat er om de dertig jaar een ingreep plaatsvindt (2). Die ingrepen zijn als volgt te typeren (3):

(1) Conserveren. De bestaande, oorspronkelijke kwaliteit qua casco en ruimte wordt zoveel mogelijk gehandhaafd. Het accent van de verbeteringen richt zich op comfort, uitstraling en duurzaamheid. De investering bedraagt circa 30 tot 50 procent van die van nieuwbouw. Tot nu toe hanteert men hiervoor het begrip grootonderhoudsplan.
(2) Renoveren. Het accent ligt hier op vernieuwen. Binnen het casco worden de ruimten eventueel herschikt. De woning wordt weer aan de tijd aangepast. De investering bedraagt circa 50 tot 80 procent van die van nieuwbouw, afhankelijk van de oorspronkelijke kwaliteit. De doelgroep blijft grotendeels ongewijzigd.
(3) Transformeren. Op dat moment is er een reeks van oplossingen mogelijk. De oorspronkelijke woning en het casco zijn niet de grens. Samenvoegen en/of structureel kwaliteit toevoegen behoren tot de mogelijkheden. De investering ligt tussen de 60 en 120 procent van die van nieuwbouw.
In de naoorlogse sociale huursector loopt de kwaliteitsaanpassing op dit moment achter en bedraagt de cyclus veertig tot vijfenveertig jaar (4). Deze achterblijvende ontwikkeling wordt nog eens onderschreven door het feit dat in de sociale woningbouw minder per woning wordt uitgegeven aan onderhoud en verbetering dan in de rest van de voorraad. De nadruk ligt hier sterk op het zogenaamd klein onderhoud, waarbij het planmatig onderhoud een dominante rol speelt. Dus ‘conserveren’ is in de huursector op alle fronten de praktijk. Het verkorten van de cycli met vijf jaar voor de bestaande woningvoorraad leidt tot een toename van de onderhouds- en verbeterproductie met tien tot 15 procent.

Kwaliteit en de ingreep

De afstand van de bestaande kwaliteit tot de gewenste kwaliteit bepaalt welke ingreep nodig is. De nieuwbouwkwaliteit is daarbij de referentie.
In de KWR 2000 is voor het laatst geprobeerd een indicatie te geven van de technische kwaliteit van de bestaande voorraad. Uit die gegevens blijkt dat 10% van de voorraad matig tot slecht is, 24% is van uitstekende technische kwaliteit en het overige is van goede kwaliteit. Het zal duidelijk zijn dat bij de uitstekende woningen veelal volstaan kan worden met conserveren. Bij de woningen van goede technische kwaliteit zal naast conserveren ook renoveren nodig zijn om de afstand tot de nieuwbouw te overbruggen. Voor slechts een klein deel zal transformatie nodig zijn om de woontechnische kwaliteit op peil te brengen. Tot slot zullen de woningen van matige kwaliteit rigoureuzer aangepakt worden of zelfs gesloopt. Alhoewel sloop door de stedenbouwkundige context op een of andere manier voor alle categorieën van toepassing kan zijn.

Kwaliteitssprong tussen conserveren en transformeren

Het zal duidelijk zijn dat de kwaliteitssprong een samenspel is tussen bestaande en gewenste kwaliteit. En de gewenste kwaliteit is geen autonome grootheid, maar houdt nauw verband met de markt en de te huisvesten doelgroepen. Hier is zeker in de sociale woningbouw nog een grote inhaalactie te verwachten. Teveel is tot nu toe gekeken naar de huidige vraag bij de bestaande bouw en slechts de toekomst komt aan bod bij (vervangende) nieuwbouw. Een lichte verschuiving is hier op z’n plaats. Al gauw leidt een beperkte kwaliteitssprong – bijvoorbeeld, de gemiddelde investering bij woningverbetering van gemiddeld 35 procent naar 40 procent van vergelijkbare nieuwbouw – tot een toename van de investering in de bestaande bouw met 15 procent (5).

Van indicatie naar scenario

Op basis van bovenstaande beschouwing kan een scenario opgesteld worden voor welke ingrepen er in welke omvang in de bestaande woningbouw plaats moeten vinden in de nabije toekomst (periode 2009 tot 2020).
Een samenspel van factoren zal leiden tot een vergroting van de bouwopgave in de bestaande woningbouw. Het scena-rio leidt dan in 2020 tot vergroting van de opgave met 75 procent  ten opzichte van de huidige situatie en bestaat uit:

Het betreft hier alleen de investering. Als het om arbeid gaat, vindt er nog een toeslag van 50 procent plaats.

Nieuwbouwequivalenten

Alle investeringen in bestaande woningen worden gerelateerd aan die van nieuwbouw en dus uitgedrukt in nieuwbouwequivalenten. Hierdoor worden investeringen teruggebracht tot herkenbare grootheden. De uitdrukking van de opgave in euro’s investeringen is alleen voer voor economen. Het zegt de gemiddelde Nederlander niets. Op het moment dat het uitgedrukt wordt in nieuwbouwequivalenten qua euro’s of arbeid heeft iedereen een beeld op zijn netvlies.
De huidige onderhouds- en renovatiemarkt bedraagt circa 70.000 nieuwbouwequivalenten, uitgedrukt in euro’s, en circa 105.000 als het om arbeid gaat (6).

Een scenario voor 2020

Vanuit een dergelijk benadering kan op basis van de huidige productie en de productie in het verleden de volgende ontwikkeling geschetst worden:

Het zal duidelijk zijn dat het om een gigantische opgave gaat. Bij de bepaling van het scenario is ook al rekening gehouden met de toename van het aantal te slopen woningen van 25.000 naar 35.000 (7).

Uiteraard bepaalt de sociaaleconomische context hoe de lijnen precies zullen lopen. De huidige crisis bijvoorbeeld, zal de ontwikkeling tijdelijk vertragen. Een groter gevaar is echter dat arbeidscapaciteit voor de bouw verloren gaat en dat daarmee het realiseren van de gigantische vraag op termijn een onmogelijkheid gaat worden. Of in economische termen gesproken, een grote potentiële markt, die niet adequaat bediend wordt gedurende een langere periode.

Documenteren als basis voor innovatie

Nog steeds is de kennis over de bestaande woningvoorraad gebrekkig. Op globaal niveau weten we veel, zoals de KWR en allerlei gemeentelijke monitoringen. Maar nauwkeurige kennis over de eigenschappen van de woningen, de specifieke problemen en de mogelijke kwaliteitsaanpassingen ontbreken volledig. Het is nodig om op systematische wijze de eigenschappen van de woningen, de problemen en de mogelijke aanpassingen naar karakteristieke typen vast te leggen. Hierdoor is het mogelijk om specifieker over de kansen en mogelijkheden van de aanpassing van de bestaande woningvoorraad iets te zeggen tegen de achtergrond van de maatschappelijke ontwikkelingen. Door deze kennis te koppelen aan prototypen, die de eigenschappen voor de toekomst definiëren, zijn er maatschappelijke innovaties inhoud te geven. Een van zo’n innovatie is componentrenovatie, een project overstijgende oplossing.
De oproep is nu om een breed samenwerkingsverband op te bouwen om het documenteren te verbreden en zo de basis te leggen voor nieuwe concepten als basis voor het toekomstige aanbod voor de bestaande woningvoorraad.

Figuur 1:

Figuur 2:


Bronnen
1. Levensduur woning is 120 jaar H. van Nunen, kennisbank, 10 januari 2008.
2. De regelmaat van de woningaanpassing M. Liebregts en H. van Nunen, kennisbank, 6 augustus 2008.
3. Begrippen maken feiten overbodig M. Liebregts en H. van Nunen, kennisbank, 27 oktober 2008.
4. In de naoorlogse sociale woningbouw ligt nog sterk de nadruk op planmatig onderhoud en conserveren. De uitga-ven voor woningverbetering blijft achter bij de rest van de voorraad. Uit de analyse van 30 woningbouwprojecten bedraagt de cyclus van de aanpassing circa drieënveertig jaar.
Een analyse van het aantal renovatiewoningen in de sociale sector, in de periode 1985 tot 2000, in relatie tot het sociale bezit geeft ook een indicatie van de cyclus van circa veertig jaar.
5. Zoals eerder vermeld, ligt in de bestaande (sociale) woningbouw nog sterk de nadruk op conserveren, wat een investering met zich meebrengt van circa 30 procent van die van nieuwbouw. Gemiddeld is de inschatting dat het nu ligt op 32 procent (zie figuur 2: Een indicatie van de onderhouds- en renovatiepraktijk in 2008’).
6. De verhouding arbeid-materiaal bedraagt in de nieuwbouw 40:60 en is bij onderhoud en renovatie 60:40.
7. De afgelopen decennia bedroeg de woningonttrekking per jaar circa 15.000 woningen, waarvan een kleine 10.000 woningen verband hielden met sloop. De laatste jaren is het aantal onttrekkingen sterk toegenomen door sloop en in 2008 zal het circa 25.000 bedragen, waarvan er 20.000 in de categorie sloop vallen. In de komende periode zal het toenemen. Uitgangspunt is dat het in 2020 om circa 35.000 onttrekkingen gaat (30.000 sloop).

Print dit artikel Print dit artikel

Categorie: Renovatie en onderhoud, Voorraad| Reacties uitgeschakeld voor een woningbouwopgave groter dan ooit

Je kunt niet meer reageren!