Bestaande Woning Bouw






Financiering energiebesparing VVE is topsport

20 april, 2011 | door Dyon Noy

Van de 2,4 miljoen huurwoningen is de helft gestapeld. De druk om woningen te verkopen stijgt. Soms om de eenvoudige reden dat baten nodig zijn om corporatieplannen te bekostigen. In andere gevallen omdat de woningmarkt hierom vraagt. Daarnaast ‘zweeft’ het regeringsvoornemen om kooprecht voor huurders in te voeren boven de corporatiesector. Verkoop van gestapeld bezit aan bewoners betekent splitsing in appartementsrechten. Besluitvorming over vaak noodzakelijke energiebesparing komt meteen in een ander daglicht. Niets zo lastig als energiebesparing bij gemengd eigendom.

Keuken

Natuurlijk willen niet alleen huurders, maar ook kopers in gesplitste complexen een goed geïsoleerd gebouw met zuinige installaties. Uiteraard moeten eigenaren naar rato aan kosten bijdragen. Enerzijds lastig omdat kopers vaak het geld niet bij elkaar krijgen. Of omdat kopers andere prioriteiten stellen. Liever eerst een nieuwe keuken? Een zoektocht naar een andere woning? Anderzijds lastig omdat de VVE zelf het geld niet kan lenen bij een bank. De Alliantie realiseert momenteel aan de Surinamelaan in Amersfoort een energiebesparingsproject. Hier leent de VVE het geld leent. De lening kwam tot stand door borging door de provincie. Een staaltje van ultiem doorzettingsvermogen van bevlogen mensen. Maar waarschijnlijk een uitzonderingssituatie en niet eenvoudig te kopiëren.

Preventie

Vermijding van knelpunten heeft natuurlijk de voorkeur. Splits en verkoop pas als schilisolatie en installaties op goed niveau zijn. Verkoop alleen woningen met een groen label. Recent onderzoek [PDF|363Kb] wees uit dat voor het overige identieke woningen met een groen label 3% meer opbrachten dan met een rood label. Een mooi bonus. Lukt dit niet, dan zijn er alternatieven. Wel ingewikkelder. Denk aan een bruidsschat, waarbij een constructie nodig is om deze weer af te lossen aan de corporatie. Of aan statuten, reglementen en vastgestelde bijdragen die toekomstige energiebesparing faciliteren. Zorg bovendien voor professioneel VVE-beheer en -bestuur. Een vertrouwensrelatie met huurders en kopers als basisvoorwaarde voor deelname aan energiebesparing.

Sparen of lenen

Niet altijd is preventie haalbaar. Hierdoor ontstaat na splitsing gemengd eigendom binnen een energieverspillend appartementengebouw. Gebruikelijk is natuurlijk dat VVE’s niet lenen, maar sparen om technische maatregelen uit te voeren. Daarmee verhoging van de bijdrage aan de VVE. Bij kleinere ingrepen niet ondenkbaar. Maar bij meer ambitieuze plannen niet voor de hand liggend. Nadelen zijn groot. Woonlasten stijgen per saldo tot het ingreepmoment. De terugverdientijd is korter door maatregelen in de tijd verder op te schuiven. En hoe financieel af te wikkelen met vertrekkende en nieuwe eigenaren voorafgaande aan het ingreepmoment?

Topsport

Lenen ligt meer voor de hand. Het ingreepmoment dichtbij. Vergoeding van rente en aflossing vanuit de lagere energienota. Woonlasten die per saldo niet stijgen. Diverse opties zijn –al dan niet onderling gecombineerd- mogelijk. Denk aan marktpartijen zoals energieleveranciers om installatiekosten te financieren. Uiteraard in combinatie met verplichte energieafname bij dat bedrijf. Isolatiebedrijven met leasekoop constructies. Of kopers leggen ieder hun aandeel in. Welke faciliteiten kunnen en mogen corporaties deze kopers aanbieden? Soms zijn kopers niet in staat zijn het geld in één keer op tafel te leggen, maar wel een hogere VVE-bijdrage. Dit vanwege de lagere energienota. Tenslotte is borging een dilemma als de VVE het geld leent. Welke rol kan en mag de corporatie hierbij invullen? Genoeg opties, maar geen pasklare oplossingen. Maatwerk op VVE-niveau. Topsport dus.

Print dit artikel Print dit artikel

Categorie: Beheer, Duurzaamheid, Kosten| Reacties uitgeschakeld voor Financiering energiebesparing VVE is topsport

Je kunt niet meer reageren!