Bestaande Woning Bouw






Ik heb nu meer vragen dan ooit

19 juni, 2007 | door Martin Liebregts

Intervieuw met André Thomsen door Martin Liebregts en Peter de Koning

De titel ‘actievoerder’ draagt André Thomsen nog steeds met trots. Een goede wetenschapper is ook altijd een soort actievoerder die zich met meer bezighoudt dan alleen vakkennis, is de overtuiging van de hoogleraar Bouwkunde aan de TU Delft die onlangs de pensioenleeftijd bereikte. ‘Een goede wetenschapper is zich bewust van de adeldom van het vakgebied en verdiept zich in zijn maatschappelijke verantwoordelijkheid als burger. Dat geldt zeker voor de ruimtelijke wetenschappen want dat gaat ons allen aan. Vanuit die verantwoordelijkheid zal hij, indien nodig, met verstand actie voeren. Bijvoorbeeld tegen willekeur, gemakzucht, mismanagement en onverantwoord kortetermijndenken.’

Thomsen steekt van wal: ‘We weten al heel lang dat de woon- en leefomgeving van mensen bepalend is voor de kwaliteit van het bestaan. Niet alleen in fysieke zin maar ook in de mate waarin mensen invloed kunnen hebben. Toch staat het er wat dat laatste betreft slechter voor dan ooit. In ons dichtbevolkte land wordt de ruimte steeds schaarser. Natuurbalans 2006Desondanks is de overheid zijn greep op de ruimtelijke ontwikkeling aan het verliezen, zie ook de treurige wildgroei die de Natuurbalans 2006 van het Natuur- en Milieu Planbureau laat zien. Waar er ook maar enige kans op een bouwmogelijkheid is, kopen bouwers en ontwikkelaars strategische stukken land op. Met hun bouwposities kopen zij beslissingsmacht en productie- rechten. Dat is vanuit hun positie wel te begrijpen, maar het gevolg is dat de besluitvorming vooral bepaald wordt door korte termijn bedrijfsbelangen in plaats van een open democratisch proces met aandacht voor de lange termijn consequenties. Want, uitgaande van de huidige nieuwbouw- en vervangingscapaciteit zal de gemiddelde woning van nu tussen de 3 en 5 eeuwen mee moeten kunnen gaan. Dat besef is op dit moment volstrekt niet aanwezig. Niet alleen wordt de besluitvorming over de gebouwde omgeving bepaald door een beperkt aantal belanghouders met beperkte korte termijn belangen, zij weten zich daarbij omringd door opportunistische bestuurders en dienst verleners als architecten, adviseurs en zelfs wetenschappers die de wereld het liefst zien als een blanco vel papier waarop zij – ongehinderd door het bestaande – hun ambities kunnen krassen.’

Keuzevrijheid

‘De invloed van grote machtscoalities op de politieke besluitvorming heeft al veel vernieuwingen tegengehouden. Het kabinet Den Uyl viel op de grondpolitiek en we zitten nu met de gevolgen. Twee kabinetten geleden was Johan Remkes de eerste minister die erkende dat keuzevrijheid voor de burger een cruciaal gegeven is. Dat was een hele stap vooruit. Zijn pleidooi voor de versterking van particulier opdrachtgeverschap werd overal gesteund maar in de praktijk kreeg hij geen poot aan de grond. De nieuwbouw in Nederland wordt meer dan ooit bepaald door de grondposities van de projectontwikkelaars, punt uit. Zelfs in het topsegment van de markt, boven de half miljoen euro, blijft keuzevrijheid beperkt tot de keukenkastjes.’
Maar wellicht de meest bedreigende ontwikkeling is volgens Thomsen de ruimtelijke uitsortering die hij overal in Nederland zichtbaar vindt. Thomsen herhaalt zijn boodschap van 35 jaar geleden: hij ziet een samenleving waarin mensen worden uitgesorteerd, waarin mensen niet in staat worden gesteld verantwoordelijkheid te dragen voor hun omgeving. Op hoofdpunten die voor de burger belangrijk zijn, voeren ondemocratische machtscoalities en overheidsopportunisme de boventoon. ‘In zo’n samenleving haken mensen af en gaan ze zelf ook liefdeloos gedrag vertonen. In zo’n samenleving is de democratie in gevaar.’

Levensduur

In grote delen van ons land constateert Thomsen een structurele schaarste. Daar zullen de prijzen nooit meer dalen. ‘Als we naar de bouwopgave van de komende decennia kijken is het idioot dat de bouwsector nog steeds voornamelijk op nieuwbouw is gericht. Mede door de schaarste aan grond en bouwcapaciteit bedraagt de nieuwbouw nog maar 1 procent per jaar van de bestaande voorraad terwijl de ruimte consumptie in vierkante meter per persoon blijft groeien. Hoewel nieuwbouw belangrijk blijft is het effect daarvan beperkt en zullen we die nieuwe woningnood voornamelijk in de bestaande woningvoorraad moeten oplossen. Het belang van aanpassing en verbetering van de bestaande woningvoorraad is daarom vele malen groter dan de geringe aandacht die het nu krijgt.’
‘Als je dit constateert wordt het interessant om te weten wat de gemiddelde levensduur van een woning is. Op basis van de huidige relatief jonge voorraad, die voornamelijk na de Tweede Wereldoorlog is gebouwd, is dat moeilijk te bepalen. Een betere vraag is dan ook: wat moet de levensduur van een woning zijn? Die rekensom is simpel. Nederland telt 6,7 miljoen woningen. De jaarlijkse nieuwbouwproductie bedraagt één procent van de bestaande voorraad. Van die één procent is een kwart tot eenvijfde vervanging van sloop. Voor vervanging van de totale voorraad moet de levensduur van een woning dus zo’n 3½ tot 5 eeuwen bedragen. Dat is nog eens een eyeopener! Mijn conclusie: het komt nooit meer echt goed met de woningbouw in Nederland, zeker niet als we de bebouwde omgeving zo respectloos blijven behandelen als we nu doen. De overheid moet als de donder werk makenvan het vraagaccommoderend vermogen van de bestaande voorraad. Daarmee bedoel ik de mate waarin de bestaande voorraad in staat is de huidige en toekomstige vraag te bevredigen. Bij de toeleveringsindustrie is dit belang inmiddels doorgedrongen, hun afzet is al voor veel meer dan de helft op de bestaande woningvoorraad gericht. Bij de andere sectoren in de bouwkolom wordt dat de hoogste tijd. De automatische risicomijdende keuze voor nieuwbouw, waarbij je niet te maken hebt met een bestaande situatie en zittende bewoners, moet maar eens overboord.
Sloopmotieven sociale huurwoningen
Sloopmotieven sociale huurwoningen 1993-2013, tussenrapport 2004

Die boodschap is eenvoudig en helder. Toch blijft het aandeel sloop toenemen, vooral in de sociale huursector. Nederland sloopt veel meer dan de omringende landen en er is geen land dat zoveel sociale huurwoningen sloopt als Nederland. Ik noem dat gemakzucht. De sector pakt de echte opgave voor de lange termijn niet op, andere agenda’s voor de kortere termijn spelen een grotere rol. Dat komt niet alleen door risicomijdend gedrag maar ook door het zogenaamde ‘bouwpastoorsyndroom’ bij corporaties, bouwondernemingen en gemeenten. Waarom kiest de bouwpastoor voor flitsend en nieuw terwijl de oude kerk nog prima mee kan maar wel dringend onderhoud nodig heeft? Door een omgeving die er belang bij heeft, door onkunde, gemakzucht en het ontbreken van kritische massa in de rest van de parochie. Bijna 40 jaar zit ik nu in dit vak en zie ik welke rol bouwpastoors en geheime agenda’s spelen. Ik ga dat de komende jaren onderzoeken want ik heb nu meer vragen dan toen ik begon. Dat is voor een deel een trieste constatering maar ook wel weer een enorme uitdaging.’

Sloopplannen

De sloopplannen van woningcorporaties nemen fors toe, variërend van een verdubbeling buiten de Randstad tot het 3 à 4-voudige (in enkele categorieën bijna het 8-voudige) in de Randstad en de vier grote steden, zo blijkt onder andere uit de tussenrapportage Sloop en sloopmotieven [pdf 140Kb] van Thomsen uit augustus 2004. Geëxtrapoleerd naar de totale voorraad sociale huurwoningen kwam dat tot 2015 neer op bijna 8 procent van de sociale sector, 14 procent van de sociale huurwoningen in de Randstad en 16 procent van de sociale huurwoningen in de vier grote steden. In het voorafgaande decennium lag dat percentage op respectievelijk 2,7 procent, 3,5 procent en 4,6 procent. Een andere opvallende bevinding: uitgaande van die cijfers hebben sociale huurwoningen een 12 maal grotere kans om gesloopt te worden dan commerciële huurwoningen en koopwoningen. ‘Zorgwekkende cijfers,’ vindt Thomsen. Hij ziet ook een grote spreiding. Er zijn corporaties die weinig of niets slopen en corporaties met forse sloopambities. Recenter onderzoek bevestigt deze spreiding. Opvallend: het verschil tussen ‘slopers’ en ‘niet-slopers’ is niet of nauwelijks te herleiden tot verschillen in woningmarkt, gemeentegrootte, corporatiegrootte en woningkenmerken, en ook niet tot actieve en passieve corporaties, zoals het ministerie van VROM die onderscheidt. ‘Er moeten dus andere oorzaken zijn, zoals verschillen in beleid en identiteit van de betrokken corporaties en de bestuurders. Ook de verminderde publieke en sociale controle, als gevolg van de verzelfstandiging, speelt hierin een rol, want daardoor krijgen bouwpastoors meer ruimte.’

Segregatie

De sloop treft vooral de voorraad goedkope en betaalbare woningen. Door het geringe aandeel nieuwbouw en de verkoop van sociale huurwoningen daalt het aandeel van de sociale huursector gestaag. De fors toenemende sloop en het feit dat er getalsmatig veel minder en veel duurdere woningen teruggebouwd dan goedkope woningen gesloopt worden betekent een extra aanslag op de sociale woningvoorraad. Onderzoek naar de woningbehoeften geeft geen rechtvaardiging voor zo’n forse afname, de oplopende woningtekorten in de sociale huursector wijzen in een andere richting, vindt Thomsen. Het leidt volgens hem bovendien tot toenemende segregatie door een steeds grotere concentratie van lage inkomens en goedkope woningen. ‘Een beleidsmatige aansturing op de minimaal wenselijke sociale kernvoorraad ontbreekt. Dat ook mensen met een beter inkomen in een goedkopere woning willen wonen is een keuzevrijheid die in de sociale huursector nog steeds volstrekt taboe is. Integendeel, goedkoop is synoniem met ongewenst armoedig volk; het beleid is gericht op een aanzienlijke vermindering daarvan in de grote steden en sloop is een heel simpele vorm van spreidingsbeleid.’

André ThomsenThomsen ziet toch een sprankje hoop. Het is volgens hem zeer de vraag of de geplande sloopcijfers ook daadwerkelijk gerealiseerd worden. Veel corporaties verwachten dat hun sloopplannen moeten worden bijgesteld. Oplopende woning tekorten, onvoldoende vervangende woonruimte, groeiend verzet van bewoners en tekortschietende plancapaciteit gaan misschien leiden tot een fors verschil tussen plan en werkelijkheid. ‘Dat neemt niet weg dat grote aantallen woningen en grote woongebieden door de beheerders zijn afgeschreven en beheerd worden zonder reëel toekomstperspectief . Uit het begin van de stadsvernieuwing begin jaren zeventig is bekend wat voor sociale en fysieke vervolgschade dit met zich meebrengt. Vaak gaat het om zogenaamde ‘achterstandswijken’ waarvoor een duidelijk toekomstperspectief juist een eerste vereiste is. Toenemende sloop in andere wijken creëert een toenemende stroom sloopnomaden naar deze gebieden waardoor problemen in een onbeheersbare stroomversnelling kunnen komen. Alles bij elkaar is de noodzaak tot een echt democratische discussie groter dan ooit.’

Print dit artikel Print dit artikel

Categorie: Proces, Renovatie en onderhoud, Voorraad| Reacties uitgeschakeld voor Ik heb nu meer vragen dan ooit

Je kunt niet meer reageren!