Bestaande Woning Bouw






Individueel maatwerk, onhaalbaar!….?

12 januari, 2009 | door Pieter Huijbregts

Steeds meer corporaties en ontwikkelaars willen meer ruimte geven aan individuele vraag van huurders en kopers van woningen. Ervaringen met consumentgericht bouwen maken hen huiverig: onevenredig duur in meerwerk, veel fouten en faalkosten en veel extra werk. Bouwbedrijven en hun co-makers lijken niet in staat tot individueel maatwerk. Er is echter een nieuwe trend die anders belooft. Bedrijven komen zelf met oplossingen ontwikkeld vanuit standaardprincipes welke ze hebben kortgesloten met ketens van bedrijven waarmee ze duurzaam samenwerken. Hoe lukt het hem om ondanks standaardisatie tot maatwerk te komen? En, hoe zorgen ze ervoor dat die keuzevrijheid niet meer geld kost?

ervaringen met concepten
Maken wat de klant wil, wordt gezien als dé uitdaging voor de bouwsector. Houdt men dan onvoldoende rekening met de klant? Van zichzelf heeft men juist het beeld dat er zeer klantgericht gewerkt wordt: Er wordt immers voor iedere klant een uniek product gemaakt! Dat doet de veel geroemde automobielindustrie de sector niet na! Toch is er grote ontevredenheid over de ruimte voor individuele keuzes. Wat te denken van deze tegenstrijdigheid? Deze vloeit voort uit het begrip ‘klant’. Deze uitdrukking wordt in de sector in veel betekenissen gebruikt. Soms wordt over de klant in marketingperspectief gesproken in de zin van ‘doelgroep’. Soms in zijn bedrijfseconomische betekenis als ‘de partij die de rekening betaalt’. Maar vaker staat het begrip klant voor een cluster van belangen: dat van de opdrachtgever en zij geledingen (beleggen, financieren, verkopen. verhuren en beheren) dat van de omgeving (de overheid en de omwonenden van een bouwproject) én ook de eindgebruiker, de daadwerkelijke consument. Met name de laatste komt bij projectmatige woningbouw of renovatie in de knel. Al lang probeert men met verschillende programma’s daar meer aandacht voor te krijgen: consumentgericht bouwen, IFD, particulier opdrachtgeverschap, cascobouw en meer. Ontwikkelaars en corporaties die proberen aan individuele verlangens tegemoet te komen, merken dat de individuele afwijkingen leiden tot een flinke toename van complexiteit waardoor er veel te veel mis gaat en dat de kosten onevenredig oplopen. De sector (b)lijkt niet op een beheerste en betaalbare wijze aan deze vraag te kunnen voldoen. Of toch wel?

Sinds enige tijd komen er uit de sector aanbieders van flexibele standaardoplossingen, ook wel concepten genoemd. Alleen al voor de projectmatige woningbouw zijn er zo’n 25 op de markt en dat aanbod groeit (1). Alle concepten bieden ruimte voor individueel maatwerk, sommige veel en andere weinig.

Hoe lukt het hen, om ondanks standaardisatie, tot flexibiliteit te komen? De flexibiliteit (en daarmee de hoeveelheid maatwerk) blijkt te worden ingevuld met drie zaken:

Hoe rijker de mix van componenten, hoe flexibeler iedere component en hoe meer unieke elementen mogelijk zijn, des te meer variatie wordt er mogelijk. Per concept is de aanpak en ruimte voor variatie sterk verschillend (2).

Een tweede vraag die naar boven komt is: Hoe zorgen de aanbieders van concepten ervoor dat de keuzevrijheid niet meer geld kost? Daarvoor is het belangrijk vast te stellen dat deze concepten totaaloplossingen zijn die met resultaatplicht worden aangeboden door één partij. Met of binnen deze organisatie werken de leveranciers van modules projectoverstijgend samen in een netwerk. Projectoverstijgende heeft men de productiewijze en organisatie op elkaar afgestemd en vastgelegd in standaardprocessen en procedures. Ook zijn er afspraken gemaakt over de verdeling van taken, verantwoordelijkheden, risico’s en resultaten. De aanbiedende partij is het ‘loket’ van de keten. Deze heeft daarom ook de regie in de keten. Door deze manier van werken is veel al projectoverstijgend uitgezocht, getest waardoor de kosten veranderen. Zo daalt het loonbestanddeel in de engineering en uitvoering per project door rationalisatie (geen dubbel werk meer, ieder project draagt bij aan verbetering van het concept). Door automatisering in de keten wordt kennis vastgelegd in systemen waardoor minder menselijke arbeid nodig is. Ieder project is onderdeel van een grotere bouwstroom wat leidt tot schaalvergroting en meer ruimte geeft voor industriële fabricage. Door de betere procesbeheersing worden risico’s kleiner met faalkostenreductie als gevolg. Tegenover deze vier soorten kostenreductie staat ook een nieuwe kostenpost: De afschrijving op investering in het concept. Verschillende aanbieders van concepten weten al een reductie van proceskosten van ca. 25% te bereiken. Overigens wordt dit kostenvoordeel nog niet altijd doorgegeven aan de klant. Daarvoor moeten er nog meer concepten komen waardoor de concurrentie kan groeien.
Ook aan opdrachtgeverzijde is er reductie van kosten. Men koopt totaaloplossingen met resultaatplicht. Dit zorgt ervoor dat minder projectmanagers meer projecten aankunnen en dat kostendeskundigen, juristen, toezicht- en beheersingssystemen (van de opdrachtgeverzijde) nagenoeg geheel kunnen verdwijnen. Tot slot door de hogere snelheid (veel is al vooraf uitgezocht, de productie verloopt met veel minder fouten, meer prefabricage en montage) dalen de bouwplaatskosten en worden de financieringskosten gereduceerd. (2)
En hoe werkt dit nu uit in de praktijk. Deze vraag werd in een kwantitatief marktonderzoek gesteld aan honderd projectontwikkelaars en honderd woningcorporaties. Het landelijke onderzoek werd gedaan door USP Marketing Consultancy in opdracht van Coficient en het Netwerk Conceptueel Bouwen (3). Onderzocht is de bekendheid met deze concepten maar ook de ervaringen ermee. Ruim dertig procent van de woningcorporaties en iets meer dan veertig procent van de projectontwikkelaars gaf aan ervaring te hebben met conceptueel bouwen.

Van de partijen die ervaring hebben met concepten, geeft ongeveer zestig procent aan duidelijk voordelen te ervaren, Ze noemen als belangrijkste voordelen een snel ontwikkelingsproces, een betere prijs/kwaliteitverhouding, een kleiner afbreukrisico en een transparante en vooral duidelijke projectorganisatie. De overige respondenten met ervaring in conceptueel bouwen reageerden met de kwalificatie ‘neutraal’.
ideale resultaat van conceptoplossingen

Het bouwen met concepten blijkt in de praktijk een volledig ander projectproces met zich mee te brengen. Nog niet iedereen is zich daarvan bewust en dat veroorzaakt nog wel misverstanden. En dat geldt ook voor de gemeentelijke instellingen en andere betrokkenen. Dat zal verdwijnen als conceptueel bouwen breder wordt toegepast. Dan mag ook verwacht wordt dat betaalbaar maatwerk normaal wordt. Daarvoor moeten opdrachtgevers consumentgericht bouwen serieus nemen en zelf ook actief worden om te stimuleren dat er een rijker aanbod van concepten komt.

(1) Op www.conceptueelbouwen.nl een overzicht van concepten op tal van marktsegmenten. Op dit moment staan er ca. 150 concepten op. Ook geeft de site meer achtergrondinformatie over Conceptueel Bouwen.

(2) De gegevens zijn ontleend aan een onderzoek waar de auteur later dit jaar op hoopt te promoveren.

(3) Voor meer informatie over het onderzoek van USP Marketing Consultancy mei 2008, zie de website over conceptueel bouwen.

Print dit artikel Print dit artikel

Categorie: Kosten, Proces| Reacties uitgeschakeld voor Individueel maatwerk, onhaalbaar!….?

Je kunt niet meer reageren!