Bestaande Woning Bouw






Meer kwaliteit met minder: mutatieonderhoud (2)

12 augustus, 2011 | door Dyon Noy

Het afgelopen decennium stegen onderhoudslasten ongeveer 30% meer dan de inflatie [pdf|52Kb]. Verschillen tussen corporaties onderling zijn echter groot. Dit levert twee vragen op. Hoe verhouden lasten voor onderhoud zich tot die bij andere corporaties? Is dezelfde en liefst meer kwaliteit voor minder geld leverbaar? In augustus 2011 komen deze vragen drie keer aan bod. Onderhoudslasten van woningcorporaties vallen immers uiteen in reparatieonderhoud (1), mutatieonderhoud (2) en het planmatige onderhoud (3).

 

Mutatieonderhoud

De mutatiegraad enerzijds en uitgaven per afzonderlijke mutatie anderzijds bepalen de totale kostenpost. De mutatiegraad bedraagt zo‚Äôn 8 tot 9% en is uiteraard niet be√Įnvloedbaar vanuit onderhoudsperspectief. Gemiddeld spenderen corporaties per mutatie ‚ā¨¬†2.500, waardoor het uiteindelijk om ruim ‚ā¨¬†200 per woning in exploitatie handelt. Sommige corporaties spenderen gemiddeld ‚ā¨¬†1.000 per mutatie, terwijl andere corporaties gemiddeld maar liefst ‚ā¨¬†6.000 per mutatie uitgeven Benchmark Bedrijfsproces [pdf|460Kb]. Hoe ontstaan dergelijke verschillen?

Paleisjes

Mutatieonderhoud richt zich op het weer verhuurbaar maken van vrijgekomen woningen. Dit betekent dat de woning veilig, schoon en zonder achterstallig onderhoud is. Een veiligheidskeuring, herstel van ernstige gebreken, schoonmaakbeurt en eventueel sausen van ernstig vervuilde wanden en plafonds. Veel corporaties gaan echter verder. Allereerst door woningen ‚Äėgebruiksgereed‚Äô te maken. Met dat begrip zijn veel van de kostenstijgingen te verklaren. Gebruiksgereed gaat veel verder dan de woning veilig, schoon en zonder achterstallig onderhoud opleveren. Wanden, plafonds en alle binnenschilderwerk zijn ook op orde. Keuken, badkamer en sanitair voldoen aan het oordeel van de modale woonconsument. In krimpgebieden een te verwachten strategie. Zeker als de maatregelen aansluiten bij wensen van woningzoekenden. Minder voor de hand liggend in schaarstegebieden.

Huurderving

Nog verder. Veel corporaties vervroegen planmatig onderhoud naar het mutatiemoment. Met als argument dat het gemakkelijker werken is in een lege woning. Helaas staan tegenover dat voordeel grote nadelen. Permanente overlast voor huurders van grotere gestapelde woongebouwen. Introductie van allerlei verschillen op adresniveau met gevolgen voor toekomstig planmatig onderhoud. Daarnaast flinke verhoging van eenheidsprijzen voor planmatige onderhoudsactiviteiten vanwege het ad hoc karakter en het gebrek aan seriematigheid. Uitgaven vinden over het algemeen eerder plaats dan wanneer uitvoering plaatsvindt op het geplande onderhoudsmoment. Plus de hogere post huurderving omdat het nu eenmaal langer duurt voordat de nieuwe huurder de woning kan betrekken.

Meer met minder

Daarom terug naar de basis. Alleen maatregelen gericht op veiligheid en wegwerken van achterstallig onderhoud plus het toonbaar overdragen van de woning aan de nieuwe huurder. Hoe ontstaat bij die lagere lasten toch meerwaarde? Management van verwachtingen van nieuwe huurders. Bied hen alternatieven. Helemaal zelf de woning schoon en toonbaar maken in ruil voor een huurvrije periode. Of de keuze voor gemak. De corporatie levert de woning niet alleen schoon en toonbaar op, maar zelfs sleutelklaar. Tegen bijbetaling is de woning helemaal naar smaak geschilderd en behangen. Lees het hele rapport [pdf|505Kb.

Print dit artikel Print dit artikel

Categorie: Beheer, Kosten, Renovatie en onderhoud| 2 Reacties »

2 Reacties op “Meer kwaliteit met minder: mutatieonderhoud (2)”

  1. Reactie door: Bart Jansen 12 augustus, 2011 om 12:05

    Toch kan aanwenden van het mutatiemoment om naast renovatie of onderhoud bijvoorbeeld extra energiemaatregelen te treffen en de huur ophogen, een alternatief zijn in gevallen dat collectieve instemming voor het uitvoeren van maatregelen vereist is maar de bewoners vermoedelijk niet willen instemmen. Het aanloop- en communicatietraject (en de kosten daarvan)dat vooraf gaat aan zo’n complexmatige ingreep wordt nog wel eens onderschat. In die gevallen kan het aantrekkelijk zijn om een aantal zaken naar voren te schuiven en toch bij mutatie aan de slag te gaan. Belangrijk blijft altijd: ken je doelgroep en weet wat je klanten (huurders) beweegt.

  2. Reactie door: Dyon Noy 12 augustus, 2011 om 12:57

    Uiteraard kunnen uitzonderingen bestaan op de ‘richtlijnen’ in het bericht. Maar ook het combineren van energiebesparende maatregelen met het mutatiemoment levert forse kostenverhoging op. Beste is om 100 procent deelname bij een ingreep ineens te realiseren. Zie ook:

    http://www.bestaandewoningbouw.nl/deelname-energiebesparing-keuze-of-plicht/