Bestaande Woning Bouw






Meer kwaliteit met minder: planmatig onderhoud (3)

19 augustus, 2011 | door Dyon Noy

Vastgoedmanagers ronden de komende maanden hun onderhoudsbegroting voor 2012 af. Voor velen een pittige opgave vanwege bezuinigingsopgaven van hogerhand. Met vaak de boodschap van de leiding erbij ‚Äėdat de kwaliteit er niet onder mag leiden‚Äô. Benchmarks wijzen op collega‚Äôs die met minder middelen toekomen. ‚ÄėAls andere corporaties met deze bedragen uitkomen, moeten wij dat toch ook kunnen?‚Äô Daarmee twee vragen. Hoe verhouden onderhoudslasten zich tot die bij andere corporaties? Is dezelfde en liefst meer kwaliteit voor minder geld leverbaar? In augustus 2011 komen deze vragen drie keer aan bod. Onderhoudslasten van woningcorporaties vallen immers uiteen in reparatieonderhoud (1), mutatieonderhoud (2) en het planmatige onderhoud (3).

Kostenstijging

Het afgelopen decennium stegen onderhoudslasten ongeveer 30% meer dan de inflatie [pdf|52Kb]. Wat zijn voor het planmatige onderhoud mogelijke verklaringen voor de eerdere kostenstijgingen? De trend om uitvoering van binnenonderhoud volledig af te stemmen op klantwensen draagt misschien bij aan klantwaarde. Maar kostenconsequenties zijn aanzienlijk. Tegelijk ligt de lat steeds hoger. Onderhoud dient niet alleen om de oorspronkelijke kwaliteit in stand te houden. Kosten van ingrepen stijgen door de ambitie om meteen energiebesparing te realiseren, de gebruikswaarde van woningen te verhogen en de uitstraling op peil te brengen. En dat zonder de extra lasten daarvoor consequent buiten het onderhoudsbudget te houden. Zorg daarom voor correcte en van verbeteringsinvesteringen opgeschoonde onderhoudsplanningen. Heb oog voor volumevergroting. Koop concurrentie in. Concentreer verschillende ingrepen op wisselende momenten in één project. Kies ketenintegratie met gespecialiseerde bedrijven als uitgangpunt.

Schilderwerk

Een stap verder. Creativiteit is dan vereist. De ene optie bij dat planmatige onderhoud is om goedkopere oplossingen op te sporen, die tot hogere klanttevredenheid leiden zonder dat achterstallig onderhoud optreedt. Bijvoorbeeld verlenging van de schildercyclus. Iets geringere uitstraling op termijn, maar geen vervolgschade. Betrek bewoners ruimschoots op tijd bij kleurstellingen, planning en routing. Introduceer individuele keuzemogelijkheden en binnenschilderwerk als meerwerkoptie.

Sanitair

De keuken, badkamer en toilet als illustratie. Complete vervanging is vaak nodig vanwege slijtage, functionele veroudering en gewijzigde esthetische opvattingen. Complete vervanging met forse sloopwerkzaamheden is dan onontkoombaar. Hoge kosten en veel overlast. Streef naar handhaving van tijdloos tegelwerk en eenvoudigere omwisseling van componenten als keukenblok en sanitair. Los bij die vervanging in één klap slijtage en functionele knelpunten op. Realiseer gelijktijdig in goed overleg met bewoners een eigentijds en individueel beeld. Voorbeelden van lagere onderhoudskosten met een kwaliteit die beter aansluit bij wensen van huurders.

Meer met minder

De andere optie bij dat planmatige onderhoud is om combinaties van op instandhouding gericht onderhoud met verbetering van vastgoed op te sporen. Bijvoorbeeld koppeling van schilonderhoud aan isolatie of aan verbetering van uitstraling. Combineer noodzakelijk onderhoud aan keukens, badkamers en toiletten met verbetering van de ventilatiehuishouding middels energiezuinige installaties. Of met maatregelen gericht op aanpasbaarheid voor senioren. Combineer buitenschilderwerk met montage van inbraakwerend hang- en sluitwerk. Zijn kosten voor verbetering lager of verminderen onderhoudslasten? Om het even. De combinatie verlaagt kosten ten opzichte van separate uitvoering. Meer met minder. Lees het hele rapport [pdf|505Kb].

Print dit artikel Print dit artikel

Categorie: Beheer, Kosten, Renovatie en onderhoud| Reacties uitgeschakeld voor Meer kwaliteit met minder: planmatig onderhoud (3)

Je kunt niet meer reageren!