Bestaande Woning Bouw






Niet verbeterde voorraad: aansprakelijkheid is verborgen risico

19 augustus, 2011 | door Harm Valk

Door Harm Valk en Jacco Huijzer

Veel corporaties stellen hun ambities bij. De veranderde financiële situatie dwingt tot een beperking van het aantal te verbeteren woningen. Het gevolg is dat we het langer moeten doen met het huidige kwaliteitsniveau in een belangrijk deel van de voorraad. Delen daarvan voldoen niet aan het niveau ‘bestaande bouw’ uit de regelgeving. Bij schade door brand of gezondheidsklachten van bewoners kan de eigenaar daardoor mede aansprakelijk zijn. Een verborgen risico.

Bij onderzoek voorafgaand aan renovatie komen vaak bouwfysische problemen aan het licht. Dan blijkt dat de onderzochte woningen niet voldoen aan de minimum brandveiligheids- en ventilatie-eisen voor bestaande bouw uit het Bouwbesluit. Ook is er sprake van overmatige geluidsoverlast tussen de woningen onderling en worden vochtproblemen aangetroffen, zoals optrekkend vocht, schimmelproblemen (hoge relatieve luchtvochtigheid aan het oppervlak) en vochtdoorslag. Niet toevallig komen dergelijke gebreken het meest voor in complexen met de laagste energielabels. Geen probleem als het complex (energetisch) wordt verbeterd; die zaken nemen we integraal mee. Maar wat als de geplande verbeteringsingreep uitblijft?

Op 1 april 2007 is de Woningwet gewijzigd. Eigenaren zijn er voor verantwoordelijk dat een woning of gebouw voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit (artikel 1b lid 2 Woningwet) – ook zonder dat de gemeente vooraf constateert dat zaken niet voldoen. In artikel 1a van de Woningwet is de zogenaamde zorgplicht vastgelegd. Dit betekent dat woningeigenaren geen onveilige en ongezonde situaties mogen laten voortduren (lid 1) en ditzelfde geldt voor gebruikers van die woningen (lid 2). De eisen voor bestaande bouw vormen de bodem van wat is toegestaan. Wat niet voldoet zou in vroeger jaren onbewoonbaar zijn verklaard.

Wanneer een bestaand gebouw niet voldoet aan deze eisen, kan de gemeente direct een handhavingsbesluit nemen en direct ingrijpen. Het overtreden van de wet is bovendien een economisch delict geworden, waardoor ook strafrechtelijke vervolging mogelijk is. Nog belangrijker is dat gebouweigenaars volgens het Burgerlijk Wetboek volledig aansprakelijk zijn wanneer er schade ontstaat in een onveilig gebouw en deze schade ook moeten vergoeden. Dat die aansprakelijkheid geen wassen neus is, tonen recente uitspraken van diverse rechters aan. Woningeigenaren worden in toenemende mate – ook strafrechtelijk! – aansprakelijk gesteld voor schade na bijvoorbeeld een brand als blijkt dat bij een voldoende brandwerendheid de schade beperkt zou zijn.

De remedie? Ken je bezit! Weet wat de risico’s zijn en handel daar naar. Vanzelfsprekend kan niet verwacht worden dat alle complexen per omgaande verbeterd zijn. Een professionele aanpak, gesteund door een beleidsvisie, toont aan dat een corporatie haar verantwoordelijkheid kent en neemt. Op een planmatige manier heft zo’n corporatie dan de gebreken binnen afzienbare tijd op, door dit aspect mee te laten wegen in de prioriteitstelling en door ernstige knelpunten in (nog) niet verbeterde complexen te saneren. Daarmee worden ongelukken niet uitgesloten, maar zal mogelijk anders geoordeeld worden over de aansprakelijkheid.

Zoals vaker vormt een gerichte inventarisatie de start, gevolgd door een praktische aanpak. Verschillende corporaties zijn deze weg inmiddels ingeslagen. Ook het niet verbeterde bezit is dan voldoende veilig in afwachting van de ‘echte’ verbeterslag.

Print dit artikel Print dit artikel

Categorie: Beheer, Bouwtechniek, Voorraad| Reacties uitgeschakeld voor Niet verbeterde voorraad: aansprakelijkheid is verborgen risico

Je kunt niet meer reageren!