Bestaande Woning Bouw






Onderhoud is meer dan cijfers

22 mei, 2012 | door Martin Liebregts

De stoerheid van getallen

Bij de selectie van nieuwbouw en renovatie worden in toenemende mate financiële eisen gesteld aan de exploitatiekosten – energie en technisch onderhoud. Er wordt veel gegooid met periode(n) en bedragen met veel ruimte voor interpretaties. Ook niet vreemd dat het dan moeilijk is om de resultaten, die gebaseerd zijn op zoveel variabelen, over vijftien, twintig of vijftig jaar vergelijkbaar te maken. Door alleen maar kordate bedragen of richtlijnen te noemen, ontstaat volop ruimte voor boekhoudkundig gesjoemel.
Mijn betoog is erop gericht om niet de bedragen te noemen, maar criteria te geven die verband houden met intelligent omgaan met uiteenlopende variabele exploitatiekosten. Op dat moment krijgt de discussie hierover weer (vak)kundige diepgang. Met de bijbehorende tijdshorizon moet dat de basis zijn voor elke beschouwing.
In dit artikel worden enkele variabelen genoemd, die de onderhoudsuitkomst in de praktijk sterk beïnvloeden.

Onderhoud, een ruim begrip

Onderhoud is meer dan verzorgen en partieel herstellen en het vervangen van onderdelen hoort hier ook bij (1). De afgelopen dertig jaar zijn er honderden artikelen verschenen, die gepoogd hebben meer begrip te doen ontstaan voor het onderhouds- en aanpassingsvraagstuk (2 t/m 7). Zonder alle details hier te herhalen, zijn de volgende verhoudingen te noemen:

Dus als een bedrag voor onderhoud genoemd moet worden, waar praten we dan over? Het vervangingsonderhoud speelt pas structureel na vijftien à dertig jaar. Het klachten- en mutatieonderhoud zijn mede sterk afhankelijk van het gebruik en de gebruiker. Dus als iemand roept 700 euro per jaar bij een periode van twintig of vijftig jaar, waar praten we dan over?

Aanpasbaarheid en onderhoud

De omvang van het onderhoud en de aanpassing in de tijd worden sterk beïnvloed door de flexibiliteit en het demontabele karakter van een constructie (8). In de praktijk blijkt dit een invloed van circa 25 procent (variërend van 16 tot 37 procent) te hebben op de uiteindelijke onderhoudskosten tijdens de exploitatie. Het gaat hierbij dan om (verborgen, flexibele) eigenschappen, die in een rechttoe-rechtaan  rekensommetje niet tot uitdrukking komen. Als dat zo zou zijn, dan vraag je je af hoe deze eigenschappen inzichtelijk en controleerbaar gemaakt worden bij een selectie.

Onderhoud, energie en bouwen (9)

Het betoog voor dit moment is minder rekenen en meer beschouwen. De huidige actuele situatie is gemakkelijk in cijfers en kosten uit te drukken. Maar dan spreken we over dit moment. De rest is wat cijfers betreft enigszins koffiedik kijken. Vergelijkbaarheid is dan ver te zoeken. Scenario’s ten aanzien van gebruik en sociaaleconomische ontwikkelingen kunnen eventueel de mogelijke vergelijkbaarheid enigszins ondersteunen. Maar laten we stoppen om alles alleen in schijnbaar objectieve getallen uit te drukken met de schijn van zekerheid. Laten we de prestaties in algemene woorden formuleren zoals Vitruvius dat ruim 2000 jaar geleden deed door de termen utilitas (functionaliteit), firmitas (degelijkheid) en venustas (schoonheid) te benoemen als dragers voor duurzaamheid. Doen we dat niet, dan weten we een massieve betonnen boot nog vaarbaar te rekenen, of levert een Trabant de hoogste score op de levensduur. Laat selecteren gedomineerd worden door het gezonde boerenverstand en indien het iets extra’s moet zijn, komt vakmensschap om de hoek kijken.

 

Bronnen

1. ‘Kwaliteit garanderen met onderhoudsplan’, Martin Liebregts en Pieter Huijbregts, Bouwwereld nr. 13, 1986
2. ‘Demontabel bouwen gunstig voor onderhoud’, Martin Liebregts, Bouwwereld nr. 6, 1987
3. ‘Onderhoud: een kwestie van strategie’, Martin Liebregts, Bouwwereld nr. 12, 1987
4. ‘Bij technisch beheer meer nadruk op de beleidsontwikkeling’, Martin Liebregts en Pieter Huijbregts, R&O nr. 3, 1988
5. ‘Praktisch onderhoudsbeleid’, Martin Liebregts en Pieter Huijbregts, Bouwwereld nr. 13, 1990
6. ‘Onderhoudstechniek verdient een frisse aanpak’, Martin Liebregts en Pieter Huijbregts, Bouwwereld nr. 18, 1990
7. ‘Paraplu’s in de zomer’, Martin Liebregts, R&O nr. 12, 2000
8. ‘Assessment of the Sustainability of Flexible building’, Haico van Nunen, Proefschrift TU/e, 2010
9. Het totale onderhoud over een periode van vijftig jaar is circa 15 à 20 procent van de bouwkosten. Het totale huishoudelijk energiegebruik (verwarming, warmtapwater, huishoudelijke apparaten) bedraagt in 2012 circa 125 euro per maand, ofwel 6.000 kWh. Bij de huidige prijs is dat circa 20 procent van de bouwkosten in vijftig jaar en dit kan oplopen tot circa 40 procent, afhankelijk van de stijging van de energieprijzen.
 Bij een exploitatieperiode van vijftig jaar komen de totale onderhoudskosten (mutatie-, klachten- en planmatig onderhoud) op zo’n 1.450 euro per eengezinswoning, peil 2012.
 Volgens de Vastgoed Exploitatiewijzer bedraagt die gemiddeld voor een eengezinswoning (gemiddeld bouwjaar, plat en hellend dak, diversiteit aan kozijnen) circa 800 euro, peil 2012 (variërend van 550 tot 1.150 euro). Dit geldt voor planmatig onderhoud.
 

Print dit artikel Print dit artikel

Categorie: Beheer, Kosten, Renovatie en onderhoud| 1 Reactie »

Een reactie op “Onderhoud is meer dan cijfers”

  1. Reactie door: Rob Leegwater 22 mei, 2012 om 19:43

    Door Vitruvius geformuleerd en door Palladio uitgedragen. In Nederland onbegrepen. Het lijkt op onze houthandelaren. Die reisden vanaf 1643 naar Zweden en verhaalden over de goede kwaliteiten Fura en Gran die daar groeiden. Fura staat voor de den, leverancier van grenehout en Gran staat voor fijnspar de leverancier voor vurenhout. Er zal wel drank in het spel zijn geweest. Ernstiger is de verwarring van het gedachtengoed van Vitruvius. In Nederland hebben we er venustas, firmitas, utilitas van gemaakt. Vorm volgt al lang niet meer de functie. O ja Palladio heeft ook gezegd ‘architectuur moet een eenvoud bevatten om net als de natuur te zijn’. Werken vanuit schoonheid is altijd een aanslag op het budget. Eigenlijk net als bij een mooie vrouw. Maar ja ook dan laat het boerenverstand ons vaak in de steek. Tijd voor meer vrouwen in de bouw!
    PS, 125 euro per jaar of per maand?