Bestaande Woning Bouw






Onderhoud: ‘lean en mean’

29 oktober, 2009 | door Dyon Noy

De onderhoudskosten van sociale huurwoningen stegen na inflatiecorrectie tussen 2001 en 2007 met maar liefst 20%. Vreemd verschijnsel gezien de uitstekende kwaliteit waarin het merendeel van de sociale voorraad zich bevindt. Deze stijging betekent een verlaging van bedrijfswaarde van zo’n 3.000 euro per woning.
onderhoudskosten 2001-2007

Oorzaak

Wat zijn mogelijke verklaringen? Kopen corporaties niet efficient in? Ligt de lat op het gebied van technische kwaliteit steeds hoger? Activeren corporaties investeringen minder dan voorheen? Verhogen activiteiten op sociaal gebied en leefbaarheid onderhoudslasten? Of is het streven naar optimale klantbejegening de verklaring? Verklaren de fraaie diploma’s van het KWH in de ontvangsthal van de corporatie die onevenredige kostenstijgingen? Wie het weet mag het zeggen…

Spreiding

Onderzoek van Atriensis bij een tiental corporaties wees uit dat de verklaring per situatie varieert. De Benchmark Bedrijfsproces [pdf|1.8Mb] van Atriensis geeft een mooie inkijk in werkprocessen van corporaties. De spreiding tussen uitgaven voor planmatig onderhoud, mutatieonderhoud en reparatieonderhoud is erg groot. Corporaties hebben hier geen verklaring voor. Het ‘overkomt hen’.

onderhoudskosten 2007

Verklaring

Bij sommige corporaties ligt de kwaliteitslat simpelweg veel te hoog. Uitgaven voor planmatig onderhoud richten zich teveel op het bereiken en handhaven van nieuwbouwkwaliteit. Weer andere corporaties realiseren bij mutaties ‘paleisjes’. Zelfs binnen een woningmarkt waar nieuwe huurders in lange rijen op een woning wachten. Het over de streep trekkken van huurders met fraai opgeleverde mutatiewoningen is een volstrekt overbodige operatie. Op weer andere plaatsen knuffelen corporaties huurders bijna dood. Bij elke vage klacht rijdt het busje van de servicedienst voor.

Geen franje

Ook inkoopmethoden dragen bij aan kostenstijgingen. Veel werk gebeurt op regie. Instandhoudingsonderhoud is weinig spannend en ontsnapt helaas te vaak aan het kritische oog van bestuur en financiele management. Het onderzoek van Atriensis geeft als belangrijke leerpunt aan dat strak begroten en consequent toetsen van verplichtingen en facturen belangrijke ontwikkelpunten zijn. Het antwoord dient te zijn dat het onderhoud zich weer richt op de kern: het kwalitatief in stand houden van de bestaande voorraad. Franje dient vermeden te worden. En management is ‘lean en mean’.

Print dit artikel Print dit artikel

Categorie: Beheer, Renovatie en onderhoud, Voorraad| 2 Reacties »

2 Reacties op “Onderhoud: ‘lean en mean’”

  1. Reactie door: J. Huisman 3 november, 2009 om 13:29

    Onbegrijpelijk vind ik het artikel van Dyon Noy. De corporaties huisvesten geen vee, maar mensen en dan mn mensen met een zwakke positie op de woningmarkt. Deze groep bewoond veel de woningvoorraad uit de jaren 60-80 van de vorige eeuw. Op 3 niveau’s is er met deze voorraad wat aan de hand. 1. De energetische kwaliteit dient verbeterd te worden; 2. De woning is onvoldoende levensloopgeschikt, om senioren goed te kunnen huisvesten; 3. De estetische kwaliteit dient verbeterd te worden. Deze 3 elementen kosten geld en ik vind dat je als corporatie stinkend je best moet doen om je doelgroep menswaardig te huisvesten. Het adagium van de slager “mag het ietsje meer zijn” vind ik in de sector goed. De prijs-prestatieverhouding moet voor de huurders gunstig zijn. De huurder moet trots zijn op “hun” woning. Kwaliteit is een relatief begrip en uw stelling dat bij sommige corporaties deze lat te hoog ligt, vind ik niet gepast. In de regio waarin Wonen ZWF opereert is sprake van ontgroening, vergrijzing en krimp van de bevolking. Als wij onvoldoende “buitenkansjes” creeren leidt dit tot leegstand, verpaupering en komt de leefbaarheid in een neerwaardse spiraal.
    Eens zijn wij over het feit dat je efficient moet inkopen en handelen, maar de kwaliteitslat mag wat mij betreft best hoger. De sociale huursector moet met trots bewonderd worden.

  2. Reactie door: Dyon Noy 4 november, 2009 om 13:17

    Mijn betoog richt zich op het feit dat de kosten van reguliere woningexploitatie (en dan bedoel ik dus niet verbetering, maar instandhouding)stijgen zonder dat daar aantoonbaar meer kwaliteit tegenover staat. Het gevolg is dat corporaties per saldo fors armer worden. En hierdoor is er weer minder geld voor noodzakelijke investeringen zoals energiebesparing, woningverbetering en leefbaarheid!! Dus ik ben een absolute voorstander van duurzame investeringen in de bestaande voorraad. Maar basisvoorwaarde om dit te kunnen bekostigen is een sobere en doelmatige bedrijfsvoering.