- kennisbank BestaandeWoningBouw - http://www.bestaandewoningbouw.nl -

Onderhoud: ‘lean en mean’

De onderhoudskosten van sociale huurwoningen stegen na inflatiecorrectie tussen 2001 en 2007 met maar liefst 20%. Vreemd verschijnsel gezien de uitstekende kwaliteit waarin het merendeel van de sociale voorraad zich bevindt. Deze stijging betekent een verlaging van bedrijfswaarde van zo’n 3.000 euro per woning.
onderhoudskosten 2001-2007

Oorzaak

Wat zijn mogelijke verklaringen? Kopen corporaties niet efficient in? Ligt de lat op het gebied van technische kwaliteit steeds hoger? Activeren corporaties investeringen minder dan voorheen? Verhogen activiteiten op sociaal gebied en leefbaarheid onderhoudslasten? Of is het streven naar optimale klantbejegening de verklaring? Verklaren de fraaie diploma‚Äôs van het KWH in de ontvangsthal van de corporatie die onevenredige kostenstijgingen? Wie het weet mag het zeggen…

Spreiding

Onderzoek van Atriensis bij een tiental corporaties wees uit dat de verklaring per situatie varieert. De Benchmark Bedrijfsproces [pdf|1.8Mb] van Atriensis geeft een mooie inkijk in werkprocessen van corporaties. De spreiding tussen uitgaven voor planmatig onderhoud, mutatieonderhoud en reparatieonderhoud is erg groot. Corporaties hebben hier geen verklaring voor. Het ‘overkomt hen’.

onderhoudskosten 2007

Verklaring

Bij sommige corporaties ligt de kwaliteitslat simpelweg veel te hoog. Uitgaven voor planmatig onderhoud richten zich teveel op het bereiken en handhaven van nieuwbouwkwaliteit. Weer andere corporaties realiseren bij mutaties ‘paleisjes’. Zelfs binnen een woningmarkt waar nieuwe huurders in lange rijen op een woning wachten. Het over de streep trekkken van huurders met fraai opgeleverde mutatiewoningen is een volstrekt overbodige operatie. Op weer andere plaatsen knuffelen corporaties huurders bijna dood. Bij elke vage klacht rijdt het busje van de servicedienst voor.

Geen franje

Ook inkoopmethoden dragen bij aan kostenstijgingen. Veel werk gebeurt op regie. Instandhoudingsonderhoud is weinig spannend en ontsnapt helaas te vaak aan het kritische oog van bestuur en financiele management. Het onderzoek van Atriensis geeft als belangrijke leerpunt aan dat strak begroten en consequent toetsen van verplichtingen en facturen belangrijke ontwikkelpunten zijn. Het antwoord dient te zijn dat het onderhoud zich weer richt op de kern: het kwalitatief in stand houden van de bestaande voorraad. Franje dient vermeden te worden. En management is ‘lean en mean’.