Bestaande Woning Bouw






op weg naar strategisch onderhoud

23 maart, 2016 | door Yuri van Bergen

Door: Yuri van Bergen en dr.ir. Haico van Nunen

Het wordt wel eens vergeten maar de praktijk van onderhoud is een belangrijk onderdeel van ons leven. Naast onze persoonlijke verzorging gaat er veel tijd en energie naar het onderhouden van de dingen die we belangrijk vinden. Ga voor jezelf maar na. Wie onderhoudt er niet de tuin, de auto, de vloerbedekking en het huis waarin je woont? We zouden het allemaal wel willen laten doen maar wie heeft daar het geld voor over? Voor de helft van onze woningvoorraad ligt deze verantwoordelijkheid bij de eigenaar bewoner (en vereniging van eigenaren). De ander helft , de professionele beheerders besteedt dit grotendeels uit aan de markt. Tot tien jaar geleden was deze praktijk dan ook het domein van de ‘techneuten’ met de opgave het in standhouden van een ‘acceptabele’ kwaliteit in verhouding tot een ‘betaalbare’ prijs. Een verborgen wereld omdat onderhoud simpelweg niet aantrekkelijk is. Zeg nou zelf, wat doe je liever? Het gras maaien of naar een tuincentrum gaan, je auto wassen of een nieuwe uitzoeken en wie van ons vindt het schilderen van je kozijnen in het voorjaar nu werkelijk leuk?



De praktijk van onderhoud in beweging
Maar de praktijk van onderhoud komt in beweging. Door ontwikkelingen in onze samenleving vindt er een kanteling plaats van het in standhouden van kwaliteit naar klantgericht verbeteren van duurzame kwaliteit (1). Laten we de beheerpraktijk van de woningcorporaties als voorbeeld nemen. Binnen een tijdsbestek van twee decennia heeft er een transitie plaatsgevonden van een technische opgave naar een sociaal economische. Simpeler gezegd, in minder dan twintig jaar is de helft van het technische personeel vervangen door mensen met een sociale achtergrond. Waar nog geen tien jaar geleden de bewoner een brief ontving met een vermelding van datum en tijdstip voor ketelonderhoud. Ontvangt deze zelfde bewoner vandaag de dag een telefoontje of email met de vraag wanneer er tijd zou zijn voor onderhoud aan nog steeds dezelfde ketel. We vinden dit als lezer een vanzelfsprekendheid want we zijn gewend om in ons leven zelf aan deze knoppen te zitten. Maar voor een praktijk van betaalbaar onderhoud is de impact van deze klantgerichte benadering groot (2). Maar hier blijft het niet bij. Met de afspraken gemaakt in Parijs is duurzaamheid een uiterst belangrijk item geworden.

De stip op de horizon
De stip op de horizon lijkt nu gezet. We moeten als samenleving komen tot een minimale uitstoot van CO2 (3). De verduurzaming van de gebouwde omgeving maakt ongeveer een vijfde deel uit van deze ambitie voor 2050. Willen we hier een serieuze poging wagen dan zullen we verder moeten gaan kijken dan de huidige praktijk van onderhoud en verbetering. Om een woning nagenoeg CO2 neutraal te maken moeten we naast het beperken van de energievraag en het opwekken van energie anders omgaan met onze (bestaande) materialen. Wetenschappelijk onderzoek laat zien dat een dergelijke CO2 reductie maar voor de helft uit een energievraag bestaat. De andere helft van deze milieubelasting wordt namelijk bepaald door het produceren, in standhouden en het afbreken van de materialen. Dit betekent dat we zuinig moeten zijn op onze voorraad van ruim 7 miljoen woningen. We zullen slimmer moeten gaan kijken naar wat goed is te behouden en wat slecht is chirurgisch te verbeteren.

Wat betekent dit voor de praktijk van onderhoud? Onderhoud is een van de middelen waarmee de doelen van klantgerichtheid en duurzaamheid gehaald kunnen worden, naast renovatie en (vervangende) nieuwbouw. Voor alle middelen geldt overigens dat betaalbaarheid sinds de crisis de randvoorwaarde is. Er zal strategisch anders naar de woningvoorraad gekeken moeten gaan worden om een structurele oplossing te bieden voor een betaalbare, duurzame en kwalitatief goede voorraad.
Met de inburgering van duurzaamheid vindt bewustwording plaats dat met alleen het vervangen van de motorolie en autobanden geen bijdrage wordt geleverd aan een lagere uitstoot van de automobiel. Maar de wens om bijvoorbeeld elektrisch te gaan rijden kan nog niet voldoende zijn om in plaats van een kleine onderhoudsbeurt te investeren in een nieuwe auto. En deze afweging voor de auto verschilt niet veel met de afweging voor de woning. Naast grootschalige renovatie en nieuwbouw is er behoefte aan een middenweg. Een betaalbare middenweg waarbij individuele keuze is voor duurzame kwaliteit. Daarvoor moeten we af van de gebaande paden van het kijken naar de gemiddelde woning en denken over onderhoud per complex. Misschien is de middenweg voor nu dan wel de beste optie tussen alles of niets. Maar wat de ‘beste’ koers zal zijn zullen we moeten ontdekken. Een ding weet ik zeker, de oplossing zal meer zijn dan één.


Bronnen:
1. ‘De toekomst van onderhoud’, Haico van Nunen, kennisbank bestaandewoningbouw.nl maart 2015
2. ‘Onderhoudskosten, tussen behoeften en praktijk’, Haico van Nunen, kennisbank bestaandewonignbouw.nl, juli 2012
3. ‘Bouwen zonder uitstoot’ Haico van Nunen en Yuri van Bergen, kennisbank bestaandewonignbouw.nl, januari 2016

Print dit artikel Print dit artikel

Categorie: Bewoners aan de knoppen, Duurzaamheid, Kwaliteiten, Onderhoud in beweging, Serie van één| Reacties uitgeschakeld voor op weg naar strategisch onderhoud

Je kunt niet meer reageren!