Bestaande Woning Bouw






renovatie & transformatie: wonen á la carte

5 februari, 2015 | door Haico van Nunen

De crisis in de bouw heeft grote gevolgen gehad voor de bouwkolom. Het resultaat is dat het aanbod verandert en ook verbetert. Deze noodgedwongen aandacht voor het aanbod die nu om de hoek komt kijken geeft het antwoord op de vraag voor huisvesten in de 21e eeuw. Met het nieuwe aanbod kan bijvoorbeeld goedkoper en efficiënter energiebesparend worden gebouwd. Maar, is de lucht uit de bouwkolom halen nu wezenlijk voor de opgave van het wonen, zorgen en werken in de 21e eeuw? Deze vraag tekent zich nu al af, maar wordt onvoldoende gehoord. Men is drukker met het verbeteren van het bestaande aanbod, dan met nadenken welk aanbod er daadwerkelijk nodig is voor een veranderende vraag.

De nieuwbouwcapaciteit bedroeg in 2014 ongeveer 42.000 woningen, of zelfs lager (1). De grote aantallen van weleer worden niet meer behaald. Met het wegvallen van een substantieel deel van de bouwbedrijven (2) is (volgens de oude traditie) de capaciteit te beperkt. Toch zal het aantal huishoudens volgens het CBS toenemen tot 8,5 miljoen in 2045 (3). Dat betekent een minimale toevoeging van 32.000 woningen per jaar, onttrekkingen niet meegenomen. Het grootste deel van de beschikbare bouwcapaciteit moet dan gaan naar de toevoeging aan de voorraad. Voor het vernieuwen van de voorraad middels sloop en vervangende nieuwbouw is nauwelijks ruimte in dit scenario. Aanpassingen aan de veranderde vraag zullen daarom binnen de bestaande bouw moeten plaats vinden. Naast begrip van de vraag is voor een passend aanbod van belang dat het accomoderend vermogen van de voorraad (4) goed wordt ingeschat, zodanig dat je met een gerichte aanpassing aan de vraag kan voldoen. Dus gebruik optimaal dat wat er al is.


De vraag
Als we kijken naar het samenspel van conserveren, renoveren en transformeren van de voorraad ligt daar de uitdaging om dit zo goed mogelijk aan te laten sluiten bij de vraag van de toekomst. En laat dat nu net het lastige zijn. Vooruitkijken lijkt soms wel het kijken in een glazen bol. Maar als je de juiste randvoorwaarden meeneemt, gebaseerd op begrip vanuit het verleden, maar met oog voor de toekomst, wordt het eenvoudige om de kansen te zien.
Onderdeel van de reorganisaties die veel corporaties hebben ondergaan is aanscherping van hun beleid. Hun doelgroep is (opnieuw) duidelijk geworden. De primaire taak ligt bij wonen. Maar vanuit hun maatschappelijk positie zijn daar nauw verwante levenssferen te benoemen. De belangrijkste daarvan zijn werken en zorgen. Dit zijn onderwerpen die in veel beleidsplannen van corporaties terug te vinden zijn, maar ook in de particuliere markt steeds vaker naar voren komen. Dit laat overigens zien dat de huur- en de koopmarkt naar elkaar toegroeien. Het hoofdprogramma voor de komende jaren, voor zowel de particuliere markt als de corporatie markt, is het voorzien in ruimte voor wonen, werken en zorg. Deze levenssferen, in combinatie met de beleidsterreinen die door de corporaties worden geformuleerd, scheppen een kader om de veranderingen in de vraag te duiden en om de kansen in de bestaande bouw om aan die vraag te voldoen, te ontdekken.

(Ver)zorgen
De veranderingen in de zorgsector hebben een duidelijke invloed op de manier van wonen. ‘Bejaardenhuizen’, ‘seniorencomplexen’ of ‘verzorgingshuizen’ komen steeds minder voor. Enkel als er echt een grote zorgindicatie is, is er een plek bij een zorginstelling. Anders is het adagium zo lang mogelijk thuis wonen. Nu willen veel mensen dat ook wel, maar er moet wel voldoende de mogelijkheid zijn om het te realiseren. Denk bijvoorbeeld aan meer ruimte voor een rollator of rolstoel, het bereikbaar maken van de bovenverdieping of de mogelijkheid om gelijkvloers te kunnen wonen en te slapen. Ook voorzieningen zoals het beperken van drempels of het vergroten van een doorgang, moeten aangebracht kunnen worden, net als zaken zoals signalering, of beveiliging . Maar de opgave om zorg aan (en in) huis aan te bieden gaat verder. Het opent deuren voor aangepaste woonvormen, zoals kangoeroewoningen, mantelzorgwoning of zorgsteunpunten. Misschien biedt het wel weer een nieuwe mogelijkheid voor de duplexwoningen.
Op een hoger schaalniveau kunnen strategische keuzes gemaakt worden. Als eerste welke woning leent zich voor aanpassing tot zorggeschikte woning. Maar vervolgens de vraag waar behoefte is aan dit soort woningen en in welke woningen kan het beste gerealiseerd worden. De verbeterde kwaliteit van de woning wordt daarmee anders. Bij nieuwe verhuur of bij verkoop is dat het onderscheidend vermogen.

(Thuis)werken
Een andere veranderingen die steeds meer zijn opmars maakt is thuiswerken. Van de beroepsbevolking werkt momenteel meer dan een derde minimaal één uur per week thuis en gemiddeld wordt er zes uur per week thuis gewerkt (5). Veel kantoren gaan over naar flex-plekken, waardoor de stap naar thuiswerken makkelijker wordt. Op de bank, aan de keukentafel, maar ook steeds meer op speciaal daarvoor ingerichte plekken. Dat houdt wel in dat er ruimte beschikbaar moet zijn. Een extra kamer of een deel van de (woon)kamer waar je een werkplek in kunt richten. En dat hoeft nog niet eens geen permanente plek te zijn. Kijk maar eens naar het Schröderhuis van Rietveld dat een dag- en nachtritme had, zodat je de woning optimaal kon gebruiken. Thuiswerken vraagt om met een ander oog naar de woning te kijken. Bij de verbeteropgave is dat een verbijzondering. Maar ook hier geldt weer dat je goed moet kijken wat je aan gaat brengen, bij welke woningen je het wel, maar vooral ook bij welke woningen je het niet gaat doen.

Ontwikkelingen
Naast de levenssferen (wonen, werken en zorgen) zijn er meer ontwikkelingen van belang. Deze ontwikkelingen komen als beleidsterreinen bij de corporaties terug, maar gelden eveneens voor de particuliere markt.

Betaalbaarheid
Betaalbaarheid is al genoemd. Al jaren een belangrijk beleidsterrein voor corporaties, maar nu de randvoorwaarden strikter worden, komt betaalbaarheid nog meer in het gedrang. Niet alles wordt meer vanzelfsprekend. De relatie tussen prijs en kwaliteit wordt belangrijker en er is behoefte om een passend aanbod te kunnen doen voor een situatie.
Bij de eigenaar/bewoner gaat het over het maken van een wooncarrière. Voor hen is het niet meer vanzelfsprekend om iedere zeven jaar te verhuizen. De markt is niet meer in beweging en telkens groter of beter wonen is niet meer de standaard. Dat betekent dat er steeds vaker wordt gekozen om de huidige woning aan te passen. Juist voor de eigenaar bewoner is er nog nauwelijks een markt die een aanbod heeft waar hij gebruik van kan maken. En de stap naar een individuele bouwer of architect is al snel te groot. Dit vraagt om een passend aanbod. Wat willen mensen en wat hebben ze er voor over?

Bewoners aan de knoppen
Het wordt steeds belangrijker om keuzes te kunnen maken. Soms gaat het over grote keuzes, soms gaat het over kleine keuzes. Met bewoners aan de knoppen wordt invulling gegeven aan deze ontwikkeling. De samenleving wordt mondiger, individualiteit en keuzevrijheid zijn termen die veel gebruikt worden. Maar waar gaat de keuze over? Tientallen jaren geleden was je blij dat je een huis had. Tegenwoordig is het de vraag of het huis aansluit bij jou en je levenssituatie. Wie kan er nu beter beoordelen of dat het geval is dan de bewoner zelf? Met de bewoner aan de knoppen wordt het mogelijk om te differentiëren in de kwaliteit. Niet iedereen heeft dezelfde verwachtingen, dus waar zit ruimte om onderhoud en verbetering op maat aan te bieden. Daarmee verhoog je de tevredenheid van de klant, maar is er tevens de ruimte voor de corporatie om uitgaven te reduceren.
Het nieuwe aanbod moet een gevarieerder keuze kunnen bieden. In de huidige markt bestaat keuzevrijheid vaak uit een menukaart, van tevoren bedachte combinaties. Maar het is nog altijd eten. Bewoners aan de knoppen laat zich veel meer vergelijken met een afstandsbediening van de televisie. Je hebt diverse knoppen om keuzes te maken en bij te regelen (zender, kwaliteit (analoog of HD), geluid, kleur, helderheid, etc), maar nog veel belangrijker, je kunt er voor kiezen om de tv ‘uit’ te zetten of een programma op te nemen en later te kijken. Juist deze keuze om niet mee te doen of om op een later tijdstip iets uit te laten voeren, als het jou uit komt, dat zet de bewoner pas echt aan de knoppen.

Context
Het gewenste aanbod kan alleen benoemd worden wanneer ook de context van de veranderingen in de markt worden beschouwd.

Grens tussen huur en koop vervaagt
De huisvestingsopgave is breder dan enkel de corporatiemarkt. De particuliere markt (60 procent) is groter dan de markt van de verhuurders (40 procent), maar is daarentegen grilliger te noemen. De particuliere woningeigenaar wordt gezien als een lastig te benaderen klant. Bovendien is de omvang van de opgave beperkt. Telkens één. Juist hier ligt een kans, het realiseren van een aanbod in de serie van één is geschikt voor zowel de eigenaar bewoner, als voor de corporatie. Dit zou betekenen dat in het vernieuwde aanbod de opgave voor huur en koop gelijk is, maar wel met keuze voor accenten. Dit betekent dat de bewoner, ongeacht of hij huurt of koopt, kan kiezen uit een aanbod. En natuurlijk wordt de keuze ruimer of beperkter naar gelang de financiële ruimte.
Dit alles heeft ertoe geleid dat de markt anders is geworden. Er zijn andere prioriteiten gekomen. Het gaat niet alleen om meer en beter, het gaat over begrippen als betaalbaar en passend. De corporatie moet zich richten op betaalbare huur. Daarmee worden grenzen voor de toekomst langzaam vastgezet. Er dienen keuzes gemaakt te worden over de in te zetten middelen. Het is niet meer vanzelfsprekend dat een woning op het moment van verbetering automatisch tot het hoogste niveau wordt gebracht. De overheid scherpt de inkomensgrenzen voor sociale woningbouw aan en dat heeft gevolgen voor de te realiseren kwaliteit. Om huren betaalbaar te houden worden keuzes in kwaliteit gemaakt (differentiatie). Dit beleid kan overigens meer consequenties hebben, namelijk dat er zelfs een nieuw marktsegment gaat ontstaan (6), namelijk voor mensen boven de inkomensgrens van 34.911 euro (prijspeil 2015), maar te weinig om een woning te kopen. Woningen, eigenlijk te duur voor de corporatie, zouden hier ingezet kunnen worden tegen een huur buiten de huurgrenzen, maar voor de betrokken nog altijd goedkoper dan een koopwoning, of de particulier verhuur. Het is een gebied waar de corporaties nu angstvallig wegblijven, bang voor juridische en administratieve complicaties, maar waar voor de volkshuisvestelijke opgave nog wel een kans ligt. Het is de vraag in hoeverre woningcorporaties deze doelgroep mogen bedienen als niet-DAEB activiteit (7). Deze verandering betekent dat we bij woningverbetering duidelijk moeten kijken wat we doen, aan welke woning en voor wie we het doen, wie is de klant, voor nu, morgen en overmorgen. Het vraagt om een nieuw aanbod, dat op meerdere terreinen kan worden gebruikt. Huur en koop, onderkant en bovenkant van de markt.

Nieuwe vormen van beheer
Corporaties dienen weer terug te gaan naar hun kerntaken: het voorzien in woonruimte voor de doelgroep. Vervolgens aan hen de taak om met de kennis en de middelen die ze hebben invulling te geven aan die kerntaak. Momenteel zijn er diverse verschuivingen zichtbaar. Van corporaties die nauwgezet hun eigen processen onder de loep (laten) nemen om zo tot verbeteringen te komen , tot aan de regiecorporatie, waar de feitelijke werkzaamheden door externe partijen worden uitgevoerd en zo de corporatie letterlijk de touwtjes in handen heeft. Het gaat over grip krijgen op de woningvoorraad, zodat de corporatie de benodigde beslissingen kan nemen. Er kan een heel nieuw aanbod worden opgesteld dat in gaat op deze nieuwe vormen van beheer. Een fysiek aanbod (producten of componenten) maar ook een breed scala aan diensten.

Duurzaamheid
Duurzaamheid vormt een steeds belangrijker wordende maatschappelijke voorwaarde en mag daarom niet ontbreken in deze schets van de context voor vraag en aanbod. Duurzaamheid gaat over, stevig en bruikbaar, mooi. Goede stevige woningen maken, die lang mee kunnen gaan. Door de woningen lang mee te laten gaan worden er beperkt (nieuwe) grondstoffen gebruikt. De woningen zijn afgestemd op het gebruik en de gebruikers, dus met mogelijkheden om gebouwen aan te passen aan een wisselend gebruik. Ook hierdoor wordt er efficiënt met de beschikbare grondstoffen (materiaal, water en energie) omgegaan. Boven alles zijn de woningen mooi en willen we er graag wonen, we voelen ons thuis. De energetische opgave kunnen we langzaamaan tackelen. We zijn er nog niet, maar de stippen op de horizon zijn hiervoor gezet. Voor wat betreft materiaal en materiaalgebruik is er nog een hele slag te slaan. In het aanbod voor de toekomst neemt de grondstofbehoefte een belangrijke plaats in.

De nieuwe renovatieopgave
Dit artikel gaat over de kansen die er zijn voor de voorraad en het aanbod dat er nodig is om die huisvestingsopgave te realiseren. De noodzaak tot woningverbetering is evident. Met sloop-nieuwbouw is de bouwcapaciteit te beperkt om echt stappen te kunnen maken. De oplossing kan het beste gezocht worden in de bestaande bouw, daar ligt tevens de meest duurzame oplossing. Dat betekent dat we moeten zoeken naar nieuwe kansen voor het bestaande. Het accomoderend vermogen van de woning bepaalt de mogelijkheden. Het nieuwe aanbod wordt gevormd door kansen, bijvoorbeeld de kans om een woning geschikt te maken voor zorgfuncties, of juist woningen te voorzien van een werkplek. Dat kan door woningen te verbeteren met een passende prijs-kwaliteitverhouding. Maar bovenal zal er meer differentiatie komen. Juist door de verschillende leefsferen wonen, werken en zorgen, maar ook doordat er meer inspraak is, meer keuzemogelijkheden en er een invulling geven wordt aan de context.
De opgave aan de markt is om die differentiatie mogelijk te maken. Laten we na alle bovenstaand genoemde veranderingen, ontwikkelingen en de genoemde context de vraag herformuleren: hoe kan er duurzaam invulling worden geven aan de huisvestingsopgave voor de 21e eeuw? Gebruik wat er al is.


Bronnen / verwijzingen:
(1) Er is onduidelijkheid over de cijfers van de bouwproductie in 2013. In de column ‘raadsels rondom actuele woningproductiecijfers’ Hugo Priemus, NVM.nl wordt hierop ingegaan.
(2) Aantal werknemers die vallen onder de CAO bouwnijverheid is in 2009-2012 met 25% afgenomen. (Bron: Bouwend Nederland)
(3) ‘Een miljoen huishoudens meer in 2045’, Webmagazine CBS, maandag 4 april 2011
(4) ‘Het essay: de toekomst van de woningvoorraad’ Martin Liebregts en Haico van Nunen, 2014
(5) ‘Aandeel thuiswerkers toegenomen, Webmagazine CBS, maandag 25 november 2013
(6) ‘Middeninkomens een nieuw huursegment in wording’, E. Harms, Tijdschrift voor de volkshuisvesting 1 februari 2014
(7) ‘Wonen 6.0 , Over de toekomst van de sociale huisvesting in Nederland’ Peter Boelhouwer, Marja Elsinga, Vincent Gruis, Hugo Priemus, Jan van der Schaar en André Thomsen, OTB
(8) ‘Een integraal aanbod voor wonen, zorgen en werken’ is het centrale thema van de beurs ‘renovatie en transformatie’ tijdens de week van de bouw van 9 tot 13 februari in Utrecht.

Print dit artikel Print dit artikel

Categorie: Renovatie en onderhoud, Voorraad, Wonen| Geen reacties »

Plaats een reactie