Bestaande Woning Bouw






Renovatie versus vervangende nieuwbouw

1 maart, 2013 | door Martin Liebregts

Liever nieuwbouw dan renovatie

De bouw heeft altijd grote voorkeur gehad voor nieuwbouw en verkoos daarom ook vervangende nieuwbouw boven renovatie. Productietechnisch is het nu eenmaal gemakkelijker te bouwen zonder bewoners, die het alleen maar lastiger maken voor de jongens (van de bouw) onder elkaar. Nu de nieuwbouwmarkt volledig is ingestort, wordt er op twee paarden gewed. De hoop is dat vervangende nieuwbouw een nieuwe toekomst krijgt, en tegelijkertijd wordt er geflirt met renovatie, zonder dat er extra innovatieve inspanningen gedaan worden om tot een aanbod te komen, dat zich kenmerkt door een goede kosten-kwaliteitverhouding. De innovatieve ontwikkelingen in de renovatie komen nog maar langzaam opgang. De weifelende houding is het slechtste wat de bouw kan overkomen. De nieuwbouwmarkt wordt er niet door vergroot en door de achterblijvende productiviteit in de renovatie wordt deze markt ook niet substantieel uitgebreid. In die zin leidt twijfelen tot verlies voor alle partijen: bewoner, opdrachtgever en bouwer.

Traditionele nieuwbouw en nieuw aanbod

In de nieuwbouwmarkt heeft zich de afgelopen jaren een ontwikkeling voorgedaan, die heeft geleid tot een grote verbetering van de kosten-kwaliteitverhouding. De bouwkosten van de nieuwe ‚Äėstandaard‚Äô woningen, of meer conceptgericht aanbod van de bouwers, ligt circa twintig √† dertig procent lager dan de traditionele wijze van bouwen (bij de bouwkosten gaat het zowel om de aanneemsom als de bijkomende kosten, die vooral begeleidingskosten van de adviseurs omvat). Dit meer gestandaardiseerde aanbod is nog vaak beperkt qua cascostructuur, textuur en ornamenten. De winst wordt gerealiseerd door voor tachtig √† negentig procent van de te bouwen woningen een gestandaardiseerde oplossing te bieden en het resterende deel te richten op maatwerk dat gewenst wordt. Op zich een zinvol streven, dat ook in de renovatie zijn plaats moet krijgen. Opgemerkt moet worden dat de kwaliteit in alle opzichten – ruimte, beeld en comfort – de leidraad moet vormen bij alle oplossingen, die bedacht worden. De woningbouw zit niet te wachten op een eindeloze herhaling van de 5,4 m beuk met bijbehorende afwerking, zonder sprekend detail.

Extra stimulans tot vernieuwend renovatie-aanbod

Als alle kosten in de beschouwing betrokken worden, is conceptuele nieuwbouw goedkoper dan traditionele nieuwbouw en komt in de buurt van de kosten van traditionele hoogniveaurenovatie (1). Maar ook bij de renovatie beginnen zich nieuwe ontwikkelingen af te tekenen en vindt er versnelde reductie van de kosten plaats met behoud van kwaliteit. Ook hier doen projectoverstijgende oplossingen hun intrede. En dan is opnieuw de renovatie substantieel goedkoper dan vervangende nieuwbouw, omdat het aantal kostenposten niet spelen of lager zijn. Te denken valt aan proceskosten (bewoners), sloopkosten, infrastructuur en de bijkomende kosten. Dus een simpele vergelijking van de aanneemsom, van een traditionele renovatie met die van een conceptuele nieuwbouw, is appels met peren vergelijken en toont aan dat de markt nog niet voldoende bezig is met de innovatieve aanpak van de kwaliteitsaanpassing van de bestaande bouw en kansen laat liggen.

.

Bronnen/verwijzingen
1. Het voorbeeld is gebaseerd op een woning van 330 m3, die op hoogniveau gerenoveerd is, en waarvan de aanneemsom inclusief btw circa 130.000 euro bedraagt, waarbij circa 17.500 euro ge√Įnvesteerd is in terrein (10.000 euro meer dan gangbaar). Ter vergelijking geldt een aanneemsom van 120.000 euro (peil 2012).

Print dit artikel Print dit artikel

Categorie: Kosten, Kwaliteiten, Renovatie en onderhoud| 2 Reacties »

2 Reacties op “Renovatie versus vervangende nieuwbouw”

  1. Reactie door: Barend Wassink 2 maart, 2013 om 12:56

    Helder stuk, waarbij de cijfers overeenkomen met je gevoel dat renovatie inderdaad goedkoper zal zijn dan vervangende nieuwbouw.

    Als opdrachtgever wil ik wel de vraag beantwoord krijgen of je van een renovatie op dit niveau een exploitatieduur mag verwachten die gelijk is aan vervangende nieuwbouw.

  2. Reactie door: André Thomsen 16 april, 2013 om 16:17

    Over exploitatieduur bestaan vele misverstanden. Zelfs professionals in de (sociale) huursector menen dat exploitatieduur hetzelfde is als vroeger gebruikelijke boekhoudkundige afschrijvingsduur.
    Het juiste antwoord is dat we de exploitatieduur = de tijdsperiode dat een gebouw feitelijk wordt gebruikt / in exploitatie is (real life span) nog niet kennen omdat het overgrote deel van de bestaande gebouwen / woningvoorraad nog steeds in gebruik is. Schattingen over de te verwachten exploitatieduur lopen uiteen van 125 jaar (van Nuenen) tot enkele eeuwen (Thomsen.
    Een ander misverstand is dat nieuwe woningen gedurende de eerste tientallen jaren maar heel weinig aanvullende investeringen (onderhoud + groot-onderhoud) vragen en dat renovatie lapwerk is dat veel extra aanvullende investeringen vraagt. Beide veronderstellingen zijn onjuist.
    In werkelijkheid lopen beide niet significant uiteen. Hoewel er weinig systematisch vergelijkend onderzoek bestaat ligt de uitvoeringskwaliteit van goede renovatie en nieuwbouw op vergelijkbaar niveau. Renovatie heeft bovendien het voordeel dat het om bekende gebouwen gaat waarvan eventuele verborgen gebreken al ruimschoots bekend zijn. Nieuwbouw vraagt nogal eens grote voortijdige investeringen in gebreken.
    Het antwoord is dus dat het grosso modo niet uitmaakt. Hoewel life cycle costing nog weinig wordt toegepast doet een gebouwbeheerder er verstandig aan om zelf alle exploitatiedata goed bij te houden en onderling te vergelijken; niet over een jaar of tien, maar over de gehele exploitatieduur. Ik nog weinigen die dat doen.