Bestaande Woning Bouw






Ruimte in beleid gebruiken voor betaalbaarheid

9 september, 2015 | door Haico van Nunen

Door: Haico van Nunen en Yuri van Bergen

De kerntaak van woningcorporaties is het voorzien in een huisvestingsbehoefte van mensen die daar niet zelfstandig in kunnen voorzien (1). In de praktijk betekent dit dat er ‘goede woningen’ tegen ‘betaalbare prijzen’ verhuurd worden aan mensen die daar ‘recht op hebben’. Maar wat is een goede woning voor een goede prijs? En hoe bepaal je als maatschappij de kwaliteit van wonen? Sinds de invoering van de Woningwet (2) is er vanuit de politiek gestuurd en gestimuleerd door middel van meetlatten en subsidies voor zowel beheerder en huurder. Maar met een terugtrekkende overheid en een erfenis van andere tijden is de vraag: hoe moeten we de ruimte in beleid gebruiken voor betaalbaarheid? Met het formuleren van voorraadbeleid, huurbeleid en het aanscherpen van de maatschappelijke ambitie over wat betaalbaarheid van wonen is, moet hiervoor gezorgd worden.



Van kwaliteit naar prijs
In het WoningWaarderingsStelsel (WWS) (3) is wettelijk vastgelegd hoe de kwaliteit van een woning wordt bepaald. Vanaf 1 oktober 2015 gaat het WWS uit drie componenten bestaan. Ten eerste worden fysiek aanwezige onderdelen gewaardeerd (aantal vierkante meters, uitrusting), vervolgens wordt er een aantal punten toegekend via de WOZ-waarde (als afgeleide van de marktwaarde) en tot slot wordt door middel van de Energie-Index (label) de energetische kwaliteit gewaardeerd. Die drie samen geven de kwaliteit van een woning weer in WWS-punten. Bij het voorraadbeleid van een corporatie gaat het erom dat er voldoende kwaliteit voor iedereen aanwezig is.
Vervolgens wordt kwaliteit (punten) vertaald in een maximaal redelijke huur. De landelijke overheid heeft bepaald dat bij een ‘X’ aantal punten maximaal een huur ‘Y’ gevraagd mag worden. Omdat corporaties woningen verhuren vanuit een sociale positie vragen ze niet de volledige huur, maar slechts een deel. Dit wordt de streefhuur genoemd, uitgedrukt in een percentage van de maximaal redelijke huur. Dat is de huur waarvoor de woning wordt aangeboden. Een corporatie vormt zijn huurbeleid en probeert daarmee een passende streefhuur te vragen voor een woning. De streefhuur kan dan ook per complex of zelfs per woning verschillen. Op deze manier kan een corporaties ruimte benutten om kwaliteit aan te bieden tegen een passende prijs.

Van prijs naar betaalbare huur
Maar met de streefhuur zijn we nog niet bij wat de huurder uiteindelijk betaalt. De woning mag dan wel voor een bepaald bedrag te huur staan, uiteindelijk heb je, afhankelijk van je inkomen en huishoudenssamenstelling, mogelijk nog recht op huurtoeslag. Dit betekent dat je een deel van de huur die je betaalt als toeslag terugkrijgt via de belastingdienst. Deze toeslagen worden door de overheid ingezet om wonen betaalbaar te houden (4).

Ruimte voor betaalbaarheid
In de tijd heeft voorraadbeleid geleid tot een toename van kwaliteit, voorzieningen zijn toegenomen en de laatste jaren heeft de energetische kwaliteit een eigen positie gekregen. Binnen het huurbeleid zijn de grenzen steeds meer opgezocht en is de ruimte tot aan de aftoppingsgrenzen gebruikt om een maximaal resultaat te behalen binnen de kaders. Dit vormt de toekomstige opgave. Een opgave die niet meer vanzelfsprekend is. Er kan niet zomaar kwaliteit toegevoegd blijven worden, omdat daarmee de huur blijft stijgen. Bovendien zijn daar vanuit de aangepaste Woningwet nieuwe randvoorwaarden aan toegevoegd zoals de toewijzingsnorm en het passend toewijzen (5).

En hoe nu verder? De ambitie vanuit de overheid en maatschappij op betaalbaarheid, individualiteit en kwaliteit liegt er niet om. Maar de beschikbare portemonnee voor het uitvoeren van deze ambitie is kleiner dan in het verleden. De oplossing moet nu uit de markt komen, maar hoe stuur je de vrije markt!?
Wat de oplossingen zullen zijn is, op dit moment nog niet zo interessant. Interessanter is om aan te geven wat de oplossingsrichting kan zijn. Bijvoorbeeld dat de oplossingen niet bij sloop- nieuwbouw liggen maar bij het renoveren. Dat de middelen aan kennis, vakmanschap en financiën beperkt zijn voor een nationaal programma en dus vraagt om een gedifferentieerde aanpak. En dat de overheid niet de oplossing van bovenaf bedenkt, maar optimalisatie en innovatie initieert.


Bronnen:

(1) Een van de uitkomsten van de enquêtecommissie woningcorporaties, oktober 2014
(2) De woningwet is in Nederland in 1901 ingevoerd. Sindsdien zijn er diverse wijzigingen en aanvulling geweest, waarbij de overheid het terrein van wonen afwisselend naar zich toe trok en vervolgens weer afstootte, en nu bij de laatste wijziging van juli 2015, weer meer controle wil.
(3) Puntensysteem huurwoningen
(4) Zo mag een woning van 131 punten maximaal € 655,-kosten. Bij een percentage maximaal redelijke huur van 70% kost die woning geen € 655,- maar € 459,-. Vervolgens heb je mogelijk nog huurtoeslag. Voor bijvoorbeeld een tweepersoonshuishouden onder de AOW leeftijd en een belastbaar inkomen onder de € 29.800 betekent dit dat van de € 459,- huur, men effectief € 259,- zelf betaalt.
(5) Met invoering van de Novelle per 1 juli 2015 gelden de toewijzingsnorm, waarbij 90% aan de primaire doelgroep moet worden toegewezen, en de passendheidstoets, waarbij 95% van de toewijzingen aan d primaire doelgroep onder de aftoppingsgrenzen moeten liggen.

Print dit artikel Print dit artikel

Categorie: Doelgroep, Kosten, Wonen| 1 Reactie »

Een reactie op “Ruimte in beleid gebruiken voor betaalbaarheid”

  1. Reactie door: Arie Warnaar 9 september, 2015 om 16:26

    Mooi dat een aanvang wordt gemaakt met de discussie over dit onderwerp. Mijn advies is om het onderhoud een andere positie te geven. Veel meer in de rol van het functioneren van de woning. Let op, veel huurders zetten hun thermostaat niet hoger dan 18gr