Bestaande Woning Bouw






Ruimte voor techniek

15 juni, 2007 | door Haico van Nunen

Auteur: Arie Warnaar

Beter benutten van bestaande woningen met componentgerichte aanpak

In klantgericht werken staat het bestaande bezit centraal. In hoeverre biedt dit bezit nog voldoende mogelijkheden voor het huisvesten van de verschillende doelgroepen? De komende tijd zal dat uitgangspunt nog belangrijker worden omdat voor veel van de bestaande doelgroepen nieuwbouw niet is weggelegd.
Betondorp Amsterdam
In gesprekken met woningcorporaties, VvE’s en gemeenten vragen we ons regelmatig af: hoe lang moeten de woningen nog mee voordat ze gesloopt worden? Het antwoord is steevast: 50 tot maximaal 100 jaar. Zelfs in een breed overleg met onder nemers kwamen we niet verder dan 150 jaar. De conclusie van de deelnemers: ‘Dan moet de nieuwbouwtrein toch langsgekomen zijn? Met de huidige kennis van zaken is dat toch geen enkel probleem?!’ Maar professor André Thomsen (TU-Delft) hielp de aanwezigen bij zijn afscheidsrede snel uit die droom door aan te tonen dat de problemen met de bestaande woningen niet snel zijn op te lossen door vervanging. Hij wees hierbij op het maximale tempo van de nieuwbouw en de ontwikkeling dat gemiddeld steeds minder mensen in een woning wonen. De bestaande woningen moeten, naar de huidige ontwikkelingen, nog zeker 300 tot 40 jaar mee. Volgens Thomsen willen ook de bewoners liever blijven: ‘Vergeet niet dat de meeste mensen het best naar hun zin hebben in hun buurten en wijken. Alleen zijn ze niet meer zo tevreden met de kwaliteit van de woning en de voorzieningen in hun wijk.’

Toekomst

Als we kijken welke veranderingen die huidige woningen, buurten en wijken in de nabije toekomst staan te wachten, moeten we constateren dat de bestaande woningvoorraad weer als eerste punt op de agenda van de beleidsmakers moet worden geplaatst. We hebben het dan over veranderingen als: veel meer voorzieningen voor 50-plussers, de koppeling van wonen aan zorg, besparing op de energiekosten, toename van de kwaliteitseisen door de gebruikers, onbetaalbaarheid van nieuwbouw voor starters en middengroepen en een toename van de individualisering. Ook ontstaan er steeds meer achterstandswijken.
De vraag is hoe we die problemen concreet moeten aanpakken. Bij de woning zelf gaan de klachten bijna altijd over tocht, vocht en gehorigheid. We moeten dus gaan nadenken hoe we de verwarming, koeling en ventilatie van bestaande woningen kunnen verbeteren. Zeker nu we naar hetere zomers en nattere winters gaan. Hoe kunnen we problemen oplossen met condensatie, schimmels, vocht uit kruipruimten en het binnendringen van water in gebouwdelen? Tevens moeten we oplossingen bedenken voor de geluidsoverlast door het creëren van stille zones in woningen en het voorkomen van contactgeluid.

Wijk en buurt

Daarmee zijn we er echter nog niet: ook de functie van het wonen verandert snel. Dat heeft natuurlijk met de komende vergrijzing te maken en de hiermee samenhangende zorg, maar ook met de toenemende vraag naar kwaliteit. Naast het belang van een respectabel uiterlijk van de woning en een enorme toename van de eisen aan de binneninrichting, moet ook steeds meer aandacht worden gegeven aan groene ‘longen’ in de wijk, het veiligheidsgevoel en de bereikbaarheid van scholen, winkels en openbaar vervoer. Ten slotte moeten we rekening houden met de klimaatverandering, de wetenschap dat we warmere zomers en minder koude winters krijgen en het vaker zal regenen.
Voor het sociale woningbezit komt daarbij ook nog de vraag hoe de corporaties als beheerders, hun rol als maatschappelijk ondernemer in de toekomst waar kunnen blijven maken. Hun uitdaging zit in de onrustbarende toename van de achter standswijken. Woonbron gaat daar in haar Prestatiebod 2007-2010.pdf (400Kb) op in. De corporatie geeft aan dat er niet alleen meer aandacht moet naar de ondersteuning van de groepen, die hun zelfredzaamheid al dan niet tijdelijk zijn kwijt geraakt, maar ook naar de opkomst van samenwerkingsverbanden in de keten wonen-leren-werken-zorgen. Hierbij hoort onder andere het meer weerbaar maken van buurten, het aanbieden van combinaties van kopen en huren van woningen, de zorg voor de duurzaamheid van de woningen en het verbeteren van de jeugdwerkgelegenheid.
De Brandaris Zaanstad

Rolschaatsen

De wijk speelt dus een belangrijke rol voor de bewoner, een woning in de éne wijk functioneert niet automatisch gelijk aan een gelijke woning in een andere wijk. Voor gelijke woningen kunnen de wachtlijsten in de éne wijk lang zijn, terwijl in de andere wijk sloop wordt overwogen. Zo kunnen woningen waar alleenstaanden en 55-plussers graag in willen wonen bijvoorbeeld volstrekt niet populair zijn in gezinswijken. Kort geleden hoorde ik een corporatiedirectrice verzuchten: ‘De kwaliteit van de woningen hangt ten eerste af van de woonomgeving, ten tweede van de woonomgeving en als derde punt: de woonomgeving.’ Natuurlijk weet iedereen dat dit maar voor een deel waar is, maar de verzuchting zegt genoeg. Zij vroeg zich eigenlijk af of onroerend goed niet roerend te maken is. Verhuurders en verkopers van woningen zullen dus de woning meer moeten gaan afstemmen op de buurt en de wijk waarin deze staat, want veel mensen willen helemaal niet naar andere buurten, wijken of steden verhuizen als het aanbod van de woningen maar voldoet aan hun eisen. Dat betekent dat veel woningen aangepast moeten worden. Een onderzoek van Forta in Zwijndrecht leert dat het overgrote deel van de woningzoekenden een woning wil met meer kwaliteit. De druk op de woningvoorraad ontstaat maar voor een klein deel door een tekort aan woningen. De wachtlijsten laten vooral zoekenden zien die uit zijn op een beter voorzieningenniveau dan de woning en de buurt waar ze nu wonen.

Ook gemeenten zullen samen met woningeigenaren aan de slag moeten om de kwaliteit van de bestaande gebieden aan te pakken. Vooral in de combinaties in wonen en zorg zullen belangrijke verbeteringen moeten worden bereikt. De bewoners zullen zich daar niet alleen veilig moeten voelen, maar zullen in hun buurt en wijk ook voorzieningen moeten vinden die het wonen in die buurt en wijk mogelijk moeten maken. Gebouwen zijn niet simpel te verplaatsen. Onroerend goed wordt dus niet roerend, maar vraagt om creativiteit.

Differentiatie

Dat bewoners graag in hun eigen buurt blijven wonen, leert dat differentiatie heel vaak schromelijk wordt overdreven door zowel corporaties, particuliere woningbezitters en gemeenten. Natuurlijk is het niet goed wanneer in een buurt te veel gelijksoortige woningen staan, maar de uitdaging ligt dan vaak niet in de vraag hoeveel woningen moeten worden gesloopt, maar in hoeverre die woningen aanpasbaar zijn. Nieuwbouw is immers maar voor een zeer beperkt deel van de woningzoekenden weggelegd. De eerder genoemde hoogleraar André Thomsen wijst er zo vaak op dat de bestaande woningen meer aanpasbaar zijn voor de verschillende doelgroepen dan we ogenschijnlijk denken. Te veel wordt er nog samengevoegd en binnen de muren verbeterd. We moeten ook zoeken in de uitbreiding van de woningen aan de voor- of achterkant en andere invulling van de woon gebieden door aanvullende nieuwbouw. Dat kan niet alleen door optoppen, maar ook door onder andere het aanbrengen van liftschachten waaromheen nieuwe woningen worden aangebouwd. Forta heeft hiervoor het plan ‘Wonen in de wolken’. Forta is niet de enige die dat doet. Het is ook niet goed uit te leggen dat veel gemeenten voor vervanging kiezen omdat nieuwbouw lucratiever is dan verbeteren. Bij verbeteringen hebben ze immers geen of minder inkomsten uit grond prijzen terwijl ze vaak wel het nodige in straten, pleinen en leidingen moeten aanpassen.

Verenigingen van Eigenaren

In plaats van nieuwbouw of uitbreiding, verkopen corporaties ook bestaande woningen. Hierdoor ontstaan steeds meer Verenigingen van Eigenaren. VvE-Belang, de belangenvereniging van Verenigingen van Eigenaren in Oosterhout, waarschuwt voor de negatieve tendensen, maar juicht de nieuwe rol van de woningcorporaties toe. De corporaties weten zich steeds beter te bewegen in de wereld van de VvE’s, maar we zien ook de apathische houding van de bestaande VvE’s. Hun wereld is vaak niet groter dan de buitenmuren van hun woonblok. Ook zij zullen zich bewust moeten worden van het belang dat hun woningen niet alleen bij de tijd blijven, maar dat ook de ontwikkeling van de woonomgeving steeds belangrijker wordt. Ze kunnen die ontwikkeling alleen maar aan als ze zich verenigen tot grotere organisaties.
Woningcorporaties spelen voor VvE’s een belangrijke rol bij die ontwikkeling van de woonomgeving. Zeker als die VvE’s tussen de woningen zitten van het eigen corporatiebezit. We zien ook dat goedwillende VvE’s soms in de verdrukking komen als omringend bezit, al dan niet met opzet, in kwaliteit achteruit gaat. Dat kan te maken hebben met woningcorporaties die hun bezit in kwaliteit laten wegzakken omdat ze toekomstige verbeter- of sloopplannen hebben. Die plannen gaan soms op de (hele) lange baan. Een vergelijkbare ontwikkeling kan ook komen doordat particuliere verhuurders hun bezit laten verpauperen omdat de grondprijs steeds sneller stijgt en zo voldoende waarborgen biedt om het ooit leuk te kunnen verkopen. Of de particuliere verhuurder wil goedkoop het bezit van de geplaagde VvE’s kunnen bemachtigen om zo het eigen bezit verder uit te breiden. Een complex aan de Gordelweg in Rotterdam toont dat aan. Zelfs de gemeente Rotterdam is niet bij machte om deze schandelijke ontwikkeling ten goede te keren.

Component

Door het ‘te woon’ aanbieden van bestaande woningen aan woningzoekenden met creatieve oplossingen als combinaties van kopen en huren, maar ook door aanpassingen en aanvullingen van de bestaande woningvoorraad, ontstaat ook automatisch differentiatie van de woonomgeving. Zoals Jelle Persoon van Bouwhulp in het vakblad Renovatie al aangaf, vraagt dit om nieuwe oplossingen voor het technisch en woontechnisch op peil houden van de woning voorraad. Zeker bij de seriematige aanpassingen van woningen, wat steeds meer gehinderd zal worden door de differentiatie binnen woonblokken. Duidelijk is dus dat er meer aanbod moet komen voor het ‘componentgericht’ kunnen verbeteren van de bestaande woningvoorraad.
Anders wordt de aanpasbaarheid onbetaal baar. Er moeten dus componenten komen om woningen horizontaal en verticaal te kunnen ontsluiten, gevels en daken component gewijs te kunnen onderhouden, verbeteren en vervangen en om woningen aan de voor- en achtergevel uit te breiden.

Dat geldt ook voor de installaties en voor de gestapelde woningbouw. Hiervoor zijn natuurlijk aanpassingen nodig in zowel de regelgeving als de bouw- en installatiewereld, maar daar houdt de vraag naar kwaliteitsverbetering niet op. Bij installaties maken we onderscheid in bouwkundige en werktuigkundige installaties. Bouwkundige installaties, installaties waar niets aan of in draait, zijn vaak eenvoudig aan te passen en uit te breiden. Maar dat geldt nog niet voor de werktuigkundige installaties, die vaak voortijdig vervangen worden. Werktuigkundige installaties zijn vaak gemaakt voor de specifieke situatie, maar daarnaast ook zo samengesteld dat ze beperkt zijn in hun levensduur. Zo zorgt de maker er voor dat hij ook in de toekomst zijn inkomen heeft. Het kwalitatief verbeteren van deze installaties betekent vaak dat ze moeten worden vervangen om geschikt te worden gemaakt voor de nieuwe situatie. Hierbij horen ook zaken als energiebesparing, veiligheid en comfort. Ook de installatiewereld zal dus, voor wat betreft de werk tuigkundige installaties, voor de uitdaging komen te staan om componentgewijs te kunnen gaan verbeteren. Het is toch te dol voor woorden dat CV-ketels, ook binnen één merk, niet eenvoudig van woning zijn te verwisselen omdat er geen uniformiteit is in de aansluitingen?
Er is veel geld te besparen als het voor corporaties mogelijk wordt de installaties tussen woningen te kunnen uitwisselen. Zeker bij complexen met verbeter- en sloop plannen zou de restlevensduur van de installaties in andere woningen benutbaar moeten zijn.

Onderhoud

Door het uitvoeren van de componentgewijze verbeteringen kan onderhoud anticiperen op het beleid om het bezit naar kwaliteit en naar het voorzieningenniveau te kunnen differentiëren. Was onderhoud tot voor kort de basis om de oorspronkelijke investering veilig te stellen, het is nu in dienst van de strategie om het bezit ‘in de markt te houden’ en zo het voortbestaan van de organisatie ook in de toekomst veilig te stellen. Zo wordt onderhoud veel meer dan techniek. Het wordt een instrument voor het scheppen van voorwaarden om het bezit efficiënt en effectief te kunnen aanpassen. Het geld dat hiermee wordt bespaard, moet beschikbaar komen voor de investeringen ten behoeve van verbeteringen. Onderhoud moet dus steeds scenariogewijs ontwikkeld worden om in te passen in de verbeterscenario’s. Dit proces staat voor het technische beheer de komende decennia centraal. Schilderwerk is dan niet meer een noodzakelijk kwaad, maar een gelukkige mogelijkheid om het bezit er aantrekkelijk uit te laten zien. Het kan, evenals het dakdekkerwerk, het installatiewerk, het in stand houden van de openbare ruimten en de inrichting van woningen, scenariogewijs worden ingezet om toe te werken naar verdere ingrepen. Onderhoud is de ‘Haarlemmerolie’ in het totale beheerproces.
Pas als er geen mogelijkheden meer zijn om het bestaande bezit aan de eisen van de tijd te kunnen aanpassen, komt nieuwbouw in beeld. Ik hoop en verwacht daarom dat we in de komende gesprekken met corporaties, VvE’s en gemeenten niet meer hoeven te praten over hoe lang de bestaande woningen nog mee moeten, maar over hoe de bestaande woningen nog heel lang beschikbaar kunnen blijven.

Print dit artikel Print dit artikel

Categorie: Bouwtechniek, Renovatie en onderhoud| Reacties uitgeschakeld voor Ruimte voor techniek

Je kunt niet meer reageren!