Bestaande Woning Bouw






Schaalvergroting: nee, tenzij ….

9 februari, 2011 | door Dyon Noy

Opvallend hoe vaak medewerkers van kleinere corporaties zich excuseren voor hun omvang. ‘Wij kwamen nog geen geschikte fusiepartner tegen’. Of de opmerking: ‘Wij hebben natuurlijk niet zoveel expertise in huis als onze grote buurman’. Een vreemde gewaarwording. Want op veel gebieden presteren kleinere corporaties beter dan grotere. Van bouwproductie tot ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed of beperking van huurachterstand en huurderving. De fusietrend is diepgeworteld. De afgelopen vijftien jaar een verdubbeling van het gemiddelde corporatiebezit van ongeveer 3.000 tot zo’n 6.000 woningen. Destijds was een corporatie met 2.000 woningen klein, nu wordt dat al bij 5.000 woningen beleefd. Iedere fusie beschikt over legitieme redenen. Van gebiedsgericht bundelen van vastgoed van meerdere corporaties tot aan matching van middelen.

Schaalvergroting

Staf Depla [PDF|102Kb] pleit al langer voor een verbod op fusies vanaf 10.000 woningen. Tenzij er zeer goede argumenten zijn. De afstand tot de doelgroep neemt toe. Beloningen voor bestuurders zijn een doorn in het oog van de politiek. Jaarlijks rapporteert Aedes de ontwikkeling van bedrijfslasten middels de BTI (bedrijfstakinformatie). Bepaald geen aanmoediging voor fusieplannen [PDF|43Kb]. In 2009 bedroegen loonkosten per woning bij grote corporaties ruim 40% meer dan bij kleine corporaties. Loonkosten per FTE zijn globaal even hoog. Maar omgerekend naar het aantal woningen is ruim 40% meer aan personeel aan boord.

Nee, tenzij …

Een optimale verhouding tussen bedrijfslasten en volkshuisvestelijk resultaat. Een pittige opgave bij schaalvergroting. Daar waar meestal besparingen door schaalvoordeel voorgespiegeld worden, is het tegendeel vaak de praktijk. Verklaringen voor die stijging van loonkosten per woning? Rondom fusies ontbreekt geregeld een helder afsprakenkader. Vooraf ingeschatte voordelen van schaalvergroting krijgen geen vertaling na het fusiemoment. Steeds verdergaande arbeidsdeling is een logisch gevolg van de toegenomen omvang. Gunstig voor specialisatie en efficiency van deelprocessen. Maar wel met veel afbreukmomenten voor geïntegreerd en kwalitatief hoogwaardig aanbod van diensten aan huurders. Alleen heldere inrichting van de organisatie leidt tot succes. Met balans tussen snel integreren van fusiepartners en aandacht voor cultuurverschillen.

Decentraal, tenzij …

Schaalvergroting levert hoe dan ook meer managementlagen op. Daarbij krijgen steeds meer corporatiemedewerkers in hun dagelijkse werkzaamheden een focus op slechts één onderdeel van het bedrijfsproces. Het aantal medewerkers zonder directe klantcontacten neemt verhoudingsgewijs toe. De afstand tot de klant wordt groter. Niet voor niets lanceert een toenemend aantal corporaties interne projecten waarbij medewerkers ‘op de koffie’ bij huurders gaan. Zodat ook zij een beeld van het leven achter de voordeur van de doelgroep krijgen. Uiteindelijk ondervangt alleen een organisatiemodel met kleinere en autonome vestigingen midden in het werkgebied enigzins dergelijke nadelen: decentraal, tenzij …

Print dit artikel Print dit artikel

Categorie: Beheer, Kosten, Voorraad| Reacties uitgeschakeld voor Schaalvergroting: nee, tenzij ….

Je kunt niet meer reageren!