Bestaande Woning Bouw






Van complex naar component

28 oktober, 2015 | door Haico van Nunen

Bouwen voor wonen in de 21e eeuw (1)

Het wonen verandert in deze eeuw, daar zijn we wel van overtuigd (1). Maar verandert het bouwen ook? Gaan we in de 21e eeuw eindelijk bouwen voor een veranderende vraag? Er wordt veel gesproken over veranderende opgaven en dat het allemaal helemaal anders moet. Maar gebeurt dat ook daadwerkelijk, of is het vooral het efficiënter maken van de bestaande aanpak. De vraag voor de komende tijd is, gaan we het paard sneller laten lopen, of gaan we op zoek naar een andere manier van vervoer. Uiteindelijk gaat het erom dat je kunt voldoen aan de wens van de gebruiker. Maar hoe moet je de opgave zo benoemen dat er ook een nieuw aanbod kan komen?

De veranderende vraag
Wonen in de eenentwintigste eeuw vraagt om een aanpak die inspeelt op thema’s van deze tijd. We willen ons in alles wat we doen onderscheiden van elkaar. Met kleding, wat we doen, welke auto we rijden, noem maar op. En via Facebook, Instagram of Twitter zorgen we vervolgens dat onze keuzes voor iedereen zichtbaar zijn. Maar ook meer maatschappelijke thema’s komen prominenter naar voren. Duurzaamheid is hier een voorbeeld van. Inmiddels heeft iedere woningeigenaar van de overheid een brief ontvangen met zijn energielabel. Op die manier worden mensen aangezet tot nadenken. En natuurlijk om te voldoen aan Europese regels. Een ander maatschappelijke thema is de betaalbaarheid van het wonen. In tijden dat het economisch goed gaat is dit nooit ter sprake gekomen maar nu is het (wederom) een prominent onderwerp dat voorlopig op de agenda blijft staan (2). Dit zijn nog maar drie grote thema’s, individualiteit, duurzaamheid en betaalbaarheid. Maar wat te denken van de veranderingen in zorgen en werken, of veranderingen in het aanbod. Als we de komende jaren alle ingrepen in de woningen willen uitvoeren op de manier zoals we dit de laatste decennia hebben gedaan, dan hebben we nog een ingewikkelde opgave te gaan.
Het probleem is dat we wel zien dat de vraag verandert maar dat de (ontwerp)opgave die nodig is voor het veranderende aanbod, nog niet geformuleerd wordt. Eigenlijk willen we binnen een complex de opgave individueel aan bieden, met aandacht voor duurzaamheid, er moet ruimte zijn voor wonen, werken en zorg, en dit alles moet betaalbaar blijven. Dit is een ingewikkelde opgave om te formuleren, waardoor er geen aanbod van de grond komt. Het betreft een opgave waarbij keuze en maatwerk van groot belang zijn, maar die op gespannen voet staan met betaalbaarheid. De opgave moet resulteren in een aanbod dat preciezer is en een past binnen de diverse wensen. Daar komt bij dat de markt van huurders en eigenaar bewoners steeds meer naar elkaar toe groeit, waardoor het realiseren van een aanbod steeds interessanter wordt. De vraag is nu echt aan het veranderen.

Van complex-denken naar component-denken
We zijn gewend om woningen te verbeteren op complexniveau. Een complex is daarbij een administratieve eenheid om woningen te bundelen of te ordenen. Vaak omdat de woningen tegelijkertijd gebouwd zijn, hetzelfde type betreft of soms alleen maar omdat ze nu eenmaal bij elkaar in de buurt liggen. Bij alles wat er aan de woning wordt gedaan vormt het complex het uitgangspunt. De meerjarenbegroting wordt voor het complex gemaakt, geplande ingrepen worden complexmatig verricht, maar ook de streefhuur en doelgroep wordt op complexniveau vastgelegd. Om in de beleidsachtbaan (3) te blijven denken, het complex is de drager voor het vormen van beleid, het verzamelen van informatie en uiteindelijk om de plannen te maken en uit te voeren.
Bij een dergelijke aanpak kan aan de hand van een QuickScan of programmastudie bepaald worden wat de potentie van een complex is, en welke oplossingsrichtingen verkend kunnen worden. Voor een deel van de voorraad is dit een heel geschikte werkwijze. Als (beleids)keuzes duidelijk zijn, of het aantal opties beperkt, dan vormt het complex een goede drager. Maar zodra verschillende prestaties onderling te onderscheiden zijn, dan kan een complex als drager het wel eens ingewikkeld maken en daarmee (te) duur.

Gemiddelde wordt leidend
We merken in de praktijk steeds meer dat het complex niet overal een passend antwoord op kan geven. Bij een complex wordt het gemiddelde al snel leidend voor het totaal. Op het geplande moment worden alle maatregelen uitgevoerd. Maar niet alles is op dat moment ook aan vervanging toe. De installatie is nog goed, de gevel niet meer en aan het dak wil je niets doen. Toch is het complex nu aan groot onderhoud toe. Als je nu maatregelen achterwege laat, kom je de komende periode niet meer terug. Het wordt daarmee een afweging met meer variabelen. Er is behoefte aan maatwerk om voor nu én voor de toekomst het beste resultaat te behalen. Dat zou er voor pleiten om meer naar de individuele situatie te kijken in plaats van het complex als geheel te nemen.

Daarmee komen de opgave voor de huursector en de koopsector steeds dichter bij elkaar te liggen. Immers bij een eigenaar bewoner gaat het ook maar om één woning. Zelfs het huis als geheel is daarbij te groot, moeilijk te overzien en vooral te kostbaar. Er zijn maar weinig eigenaren die een huis in één keer helemaal opknappen. Er is meestal ook geen meerjarenbegroting. Misschien ergens in zijn achterhoofd, maar zeker niet gepland in de tijd. Het gaat veel meer over dat wat op korte termijn aandacht verdient. Nieuwe kozijnen, een nieuwe keuken of toch een dakkapel. De eigenaar-bewoner denkt hierbij in gebruiksfuncties waar zijn behoefte naar uit gaat, en dat is het uitgangspunt van zijn opgave.

Chirurgisch renoveren
Het complex is minder geschikt als drager om een oplossing op maat te bieden. Er is steeds meer een behoefte om ‘chirurgisch’ te renoveren. Maar je kunt de opgave ook in kleine bouwdelen opknippen. Wat als je niet het hele complex als drager neemt, maar een component. Een component is dan te omschrijven als samenhangende bouwdelen die voorzien in een gebruiksfunctie’. Door in componenten te denken wordt de opgave behapbaar. Het gaat dan niet meer om het verduurzamen van een huis, maar om een duurzame gevel. De opgave is niet meer een betaalbare woningrenovatie, maar een oplossing voor het dak, met de beste prijs-kwaliteitverhouding. Waar bij complex-denken alles met elkaar samenhangt, bieden componenten de mogelijkheid om te kiezen voor het moment en de kwaliteit. Het eindpunt verandert daarbij overigens niet. Met component-denken kun je als bewoner zelf die weg bepalen. Het uiteindelijk doel staat vast.

Door anders naar de voorraad te kijken kun je het complex loslaten. Dat opent nieuwe mogelijkheden, zoals keuze en differentiatie, maar ook opgaven die te overzien zijn. Dit zorgt ervoor dat er een aanbod kan ontstaan van woningverbeteringen. Doordat een component op meer woningen dan het ene complex voorkomt, is de herhaalbaarheid groter. Daarmee ontstaat een opschaling die tot nu toe onderbelicht is gebleven en ontstaan er nieuwe kansen voor bouwen in de 21e eeuw.


Bronnen/verwijzingen:
(1) ‘Wonen à la carte’ Haico van Nunen, Renda 1 2015
(2) Betaalbaarheid van wonen, Inzichten en handvatten voor lokale bestuurders, Rigo en VNG, 2014
(3) www.Beleids8baan.nl (Rigo)

Print dit artikel Print dit artikel

Categorie: Componenten, ComponentRenovatie, Serie van één| 1 Reactie »

Een reactie op “Van complex naar component”

  1. Reactie door: Henk Heeger 29 oktober, 2015 om 13:59

    Dank voor dit inspirerende verhaal dat voortbouwt op een aantal eerdere van je artikelen!

    Naar aanleiding hiervan is het misschien wel leuk om te vertellen dat we bij de corporatie Havensteder deze componentenbenadering nu in onze visie voor planmatig onderhoud verwerkt hebben. In deze visie sturen de assetmanagers op complexniveau (bijvoorbeeld om de wenskwaliteit te bepalen), maar vindt de uitvoering plaatst op bouwdeelniveau. Daarmee zijn grotere ‘projecten’ te vermijden, kunnen/moeten ingrepen gemakkelijker gefaseerd uitgevoerd worden om just-in-time onderhoud te verrichten, en worden dus ook de kosten/investeringen (rendementssturing) veel beter gespreid in tijd. Klantsturing is vooral aan de orde aan de binnenkant van de woning (plattegrond, keuken, douche, toilet en wellicht installaties) en kan plaatsvinden op ‘natuurlijke’ momenten, zoals op verzoek van huidige bewoners en bij mutatie. Een belangrijk uitgangspunt voor deze benadering is een altijd doorlopende exploitatie, d.w.z. zonder ‘last’ van een naderend exploitatie-einde. Een lastig aspect aan deze benadering is de financiële verantwoording; wanneer mag de exploitatie van een complex boekhoudkundig verlengd worden en wat betekent dit voor de financiële ratio’s van de corporatie. Hopelijk kan je hieraan aandacht besteden in een vervolgartikel.

Plaats een reactie