Bestaande Woning Bouw






Minister tevreden over de corporaties in 2007;

19 december, 2008 | door Haico van Nunen

De kamer en corporaties ook met de minister?

Auteur: Kees Kerkhoven

De corporaties mogen opgelucht ademhalen: minister van der Laan is tevreden met de prestaties van de corporaties in 2007, heeft hij de 2e kamer medegedeeld. Of hij met de maatstaven die hij hanteert en manier van verslag doen, recht doet aan de corporatiesector, is echter maar de vraag.
Onder het kopje Volkshuisvestelijke prestaties wordt allereerst melding gemaakt van de nieuw gebouwde woningen. Het ministerie van VROM blijft de corporaties daarmee impliciet afschilderen als bouwverenigingen en –stichtingen. De primaire functie lijkt daardoor immers het bouwen van woningen. In plaats daarvan zou het logischer zijn om als eerste te kijken naar de primaire functie van de corporaties: het huisvesten van de zwakke groepen in de samenleving. In de brief aan de kamer komt het woord ‘huurder’ maar eenmaal voor (hun rechten worden niet aangetast bij overdracht van eigendom), en helaas niet met een opmerking over de mate waarin de corporaties hun primaire taak vervullen of over de klantgerichtheid van de corporaties.

Is het aanbod van de corporaties passend op de vraag in de markt? Van der Laan wijdt de twee allerlaatste alinea’s onder de kop Volkshuisvestelijke prestaties aan passend huisvesten: één aan de huurprijs en één aan passend toewijzen. Hij neemt daarin niet de moeite om de trend aan te wijzen. Dat de huurstijging met gemiddeld 1,4% inclusief harmonisatie onder de consumenten prijsindex van 1,61% ligt is een (afgedwongen) volkshuisvestelijke prestatie: het huren is per saldo goedkoper geworden. In de algemene inleiding van zijn beleidsreactie stelt Van der Laan wel dat het relatieve aandeel goedkope en bereikbare woningen zeer hoog is gebleven en het aandeel woningen voor senioren en gehandicapten is gestegen. Of daarmee de marktvraag wordt afgedekt, wordt niet getoetst.

Hoe heeft de huurmarkt zich ontwikkeld? Uit de lage mutatiegraad en de lage leegstand trekt de minister één van zijn weinige conclusies: er is een algemene schaarste op de markt. Ook in deze brief verbindt hij daar helaas nog geen acties aan. Dat de schaarste niet alleen bestaat uit een kwantitatieve vraag naar meer woningen, maar vooral uit gebrek aan aanbod door de stagnatie in de markt, wordt niet geconcludeerd en maatregelen om daarin te sturen blijven helaas opnieuw uit.

In de brief wordt geen telling gemaakt van de aantallen nieuwbouw, sloop, aan- en verkoop en de daaruit volgende krimp van de sociale woningvoorraad . De nieuwbouw bestaat dankzij de strenge Nederlandse bouwregelgeving uit woningen met een uitstekende woonkwaliteit en voor zover deze bereikbaar worden aangeboden ook met een heel goede prijs-kwaliteitverhouding, zeker wanneer de woonlasten inclusief energielast worden vergeleken met oudere woningen. Het aantal nieuwbouwwoningen blijft echter een druppel op de gloeiende plaat van de woningvraag en per saldo krimpt het aantal corporatiewoningen. Het handhaven en verbeteren van de bestaande voorraad zou dan ook veel meer aandacht van het ministerie verdienen. Om verschillende redenen is het ook maatschappelijk aantrekkelijker om de prijs-kwaliteitverhouding van nieuwbouw bij bestaande woningen na te streven: veelal lagere investeringen, kortere doorlooptijden, meer maatwerk mogelijk voor huurders en (milieutechnisch en financieel) minder verlies van bestaande materiaal en waarden dan bij sloop-nieuwbouw.

Onder de volkshuisvestelijke prestaties wordt geen woord gerept over investeringen die de corporaties in de bestaande voorraad doen. Wel wordt de investering van € 181 miljoen aan leefbaarheid vermeld en van € 143 miljoen aan maatschappelijk vastgoed. De jarenlang door VROM verfoeide rol van de corporaties in ander vastgoed dan woningen en in de woonomgeving wordt nu gelukkig wel omarmd. Het tweede prestatieveld van het BBSH blijft echter buiten beeld: wat hebben de corporaties geïnvesteerd en bereikt in de kwaliteit van woningen? Met de verplichte labeling wordt die energetisch wel in beeld gebracht, maar het disfunctioneren van de huurmarkt maakt dat dit (nog) geen selectiecriterium is voor huurders en de corporaties worden niet gestimuleerd tot of beloond bij verbetering van hun woningen of zelfs maar getoetst op de handhaving of het realiseren van woonkwaliteit en de prijs-kwaliteitverhouding. Alleen de 51 aeDex-IPD-deelnemers, die samen een derde van de corporatiewoningen beheren, besteedden in 2007 al ruim 824 miljoen euro aan betaalbaarheid van wonen en leefbaarheid en 1,1 miljard euro aan het onderhoud van hun vastgoed. De aeDex-IPD meet op een andere manier dan CFV, maar desondanks geven de cijfers van de aeDex wel een beeld van de inzet die corporaties geven op andere vlakken dan nieuwbouw.

De bijna juichende woorden over de Realisatie-index vind ik dan ook ongepast. Het is prettig als de corporaties realiseren wat ze zich voorgenomen hebben, maar als dat alleen wordt beoordeeld op derealisatie van nieuwbouw, verkoop en sloop, slaat de index de plank mis. Ik daag het CFV uit om te komen met een index van de volkshuisvestelijke prestaties gemeten aan de zes prestatievelden in het BBSH:

De prestaties moeten m.i. dan ook gerelateerd worden aan marktinvloeden en de invloed van de regulering door de overheid. De huidige marktsituatie is een grote uitdaging voor corporaties. De verwachte waardedaling van woningen zal de financiële positie van corporaties niet ongemoeid laten. Dergelijke voor de corporaties onbeïnvloedbare zaken zullen meegewogen moeten worden. De overheid moet zich ervan bewust zijn dat zij grote beperkingen oplegt aan de corporaties in hun functioneren als vrije marktpartijen. En waar zij mogelijkheden heeft om de maatschappelijke functie van de corporaties positief te beïnvloeden, kan en mag ze die in het huidige bestel en onder het huidige gesternte niet nalaten.

De laatste inhoudelijke alinea van de brief is wat dat betreft verontrustend. Van de 455 corporaties hebben er 126 blijkbaar onrechtmatigheden nodig om te kunnen functioneren. In 2006 waren dat er zelfs 224, de helft van de corporaties! Dat het aantal geconstateerde onrechtmatigheden afneemt is prijzenswaardig van de corporaties, maar als een zo groot deel van de corporaties onrechtmatig handelt, zou het ook zo kunnen zijn dat het keurslijf te strak is.

De bruteringsoperatie van 1994 met de bestuurlijke verzelfstandiging van de corporaties lijkt vergeten. De acties die de minister aan het eind van de brief aankondigt, zijn uitsluitend gericht op handhaving en versterking van overheidstoezicht. Het BBSH wordt niet als maatstaf genomen voor het functioneren. Het beheer van de bestaande voorraad is voor VROM geen maatstaf om de corporaties aan te meten. Hoe blij Van der Laan wellicht zegt te zijn met het functioneren van corporaties, het is de vraag of de corporaties en de kamer blij moeten zijn met de brief van Van der Laan. Dat de brief nog goeddeels onder bewind van minister Vogelaar tot stand zal zijn gekomen biedt uitkomst. Minister Van der Laan heeft alle ruimte om zich te profileren als de minister die de corporaties weer gaat afrekenen op hun inhoudelijke, volkshuisvestelijke prestaties.

Ing C.W. Kerkhoven
Senior adviseur
ICP+Consult bv

Print dit artikel Print dit artikel

Categorie: Beheer, Doelgroep, Voorraad| Reacties uitgeschakeld voor Minister tevreden over de corporaties in 2007;

Je kunt niet meer reageren!