Bestaande Woning Bouw






Verkoop compliceert energiebesparing

5 november, 2010 | door Dyon Noy

Corporaties bekwamen zich in verkoop van woningen aan bewoners. Soms omdat verkoopopbrengsten hard nodig zijn. In andere gevallen omdat woningen niet meer tot wensportefeuille behoren. Of omdat eigen woningbezit bijdraagt aan sociale cohesie. Ook Den Haag heeft het kooprecht voor huurders de agenda geplaatst. Gevolg: steeds meer woningcomplexen met zowel huur- als koopwoningen. Wat betekent deze trend voor energiebesparingsbeleid? Bij eengezinswoningen lijken de gevolgen overzichtelijk. Maar energiebesparing in gestapelde woningbouw met zowel huur- als koopwoningen is ingewikkeld. Het rapport Energiebesparing voor Verenigingen van Eigenaren [pdf|5,7Mb] somt knelpunten op.

Dwang

Logisch lijkt het om voorafgaande aan oprichting van de VvE te zorgen dat het gebouw op energetisch vlak op orde is. Meest ingewikkelde situaties zijn de bestaande VvE’s met rode energielabels in combinatie met een substantieel aandeel kopers. De woningcorporatie heeft niet alleen toestemming van huurders nodig vanwege huurverhoging voor energiebesparing. Het gaat ook om kopers die moeten instemmen en meebetalen. Afdwingen van maatregelen aan schil of collectieve installaties is mogelijk met een meerderheid van tweederde in een vergadering van de VvE. Hierbij moet tweederde van de stemmen vertegenwoordigd zijn. Reden voor corporaties om minimaal tweederde in eigendom te houden? Goed communiceren van voordelen is cruciaal om een gang naar de rechter te vermijden. Zoals daling van de energienota die lastenstijging door de investering in energiebesparing overstijgt. Maar dan nog blijft voor veel kopers het financieringsvraagstuk voor de energiebesparende maatregelen.

Financiering

Gebruikelijk zijn financiële reserves van VvE’s niet toereikend voor de energetische ingreep. Veel kopers willen of kunnen het bedrag niet opbrengen. VvE’s sluiten geen hypothecaire leningen af. Evenmin mag de corporatie inspringen voor kopers. Andere opties te over, maar geen panklare alternatieven. Verhoging door afzonderlijke eigenaren van hun hypotheek. Persoonlijke leningen of doorlopend krediet. Instelling van een revolverend fonds. Stimuleringsfondsen voor tweede hypotheken. Collectieve leningen door de VvE. Lastig omdat wanbetalers de financiële verplichtingen van anderen opschroeven. En dan zijn er minder bekende opties. Zoals het individualiseren van installaties of bouwdelen, waardoor spijtoptanten overgeslagen kunnen worden. Of het afstoten van de complete installatie tot en met de woonhuisinstallatie aan een duurzaam energiebedrijf. De verbeteringsinvestering ligt bij dit bedrijf, die deze versleutelt in het energietarief.

Bezinning

Corporaties krijgen meer en meer te maken met zowel huur- als koopwoningen binnen hun complexen. Met name bij gestapelde woningen zeer complicerend als het gaat om energiebesparing. Raadzaam dus om voorafgaande aan verkoop woningen en installaties energetisch op orde te brengen. Die investering voorafgaande aan verkoop vloeit terug door hogere verkoopopbrengst. Ook vergemakkelijken individuele woonhuisaansluitingen binnen collectieve verwarmingsinstallaties het toekomstige beheer met gemengd eigendom. Het financieringsvraagstuk is het grootste als er eenmaal sprake is van matige energetische kwaliteit, terwijl er binnen de VvE’s naast de corporatie meerdere kopers zijn. Het ontbreekt aan eenvoudige oplossingen. Maatwerk op het niveau van de VvE en zelfs daarbinnen voor individuele kopers is onvermijdelijk. Een aanbod van meerdere financieringsarrangementen is dan in het voordeel. Ieder huishouden blijkt dan uniek te zijn.

Print dit artikel Print dit artikel

Categorie: Beheer, Proces, Voorraad| Reacties uitgeschakeld voor Verkoop compliceert energiebesparing

Je kunt niet meer reageren!