Bestaande Woning Bouw






verlaging bedrijfslasten als re√ęel perspectief

9 maart, 2011 | door Dyon Noy

Na jaren komt de voorspelling helaas uit. Bedrijfslasten van woningcorporaties vormen een knelpunt. Dit in relatie tot de hoogte van huren en financieringsverplichtingen. Zo‚Äôn 60% van de huren gaat op aan bedrijfslasten. Met als gevolg een ontoelaatbare lage rentedekkingsgraad. Vervolgens dekt de door het WSW borgbare investeringsruimte¬†de plancapaciteit niet meer. Tel daar de tegenvallende doorstroming en verkoopresultaten bij op. Twee kampen binnen de corporatiesector als het gaat om verlaging van bedrijfslasten. Allereerst de ‚Äėvolkshuisvesters‚Äô. Zij stellen dat de stijging van bedrijfslasten verklaarbaar is vanuit verzwaarde opgaven. Veel meer maatschappelijke opgaven dan voorheen op het bordje van de sociale sector. Belanghouders rekenen op de sector. Daartegenover staan de ‚Äėbedrijfskundigen‚Äô. Zij wijzen op hun fors lagere bedrijfslasten als gevolg van focus op efficiency. Geen vergadercultuur, dikke rapporten of dure adviesbureaus. Een platte organisatie en slimme benutting van schaalvoordelen. Wie spreekt de waarheid?

Kostenbeheersing

De wijze waarop corporaties hun bedrijfsvoering inrichten heeft grote invloed op de bedrijfslasten. Het gaat daarbij niet om enkele maar tientallen procenten. Verschillen in bedrijfslasten tussen corporaties onderling bewijzen dit. Ook bij corporaties die zeer vergelijkbaar zijn qua omvang, opgave en prestaties. Met daarnaast forse verschillen als het gaat om de gekozen schaal. Grote corporaties spenderen omgerekend per woning gemiddeld 20% meer aan lonen dan middelgrote corporaties. Ten opzichte van kleinere corporaties gaat het al over 40% Aedes Bedrijfstakinformatie 2009 [pdf|1,2Mb] (tabel 23a, personeels- en bestuurskosten). Nergens blijkt dat deze hogere kosten gelegitimeerd zijn vanuit zwaardere opgaven of hogere prestaties.

Acteren

Geen ontkomen aan voor corporaties met een bovenmodale huishouding. Voor voldoende investeringscapaciteit is kritische benadering van bedrijfslasten verplicht. Een gedetailleerde benchmark legt de vinger al snel op de zere plek. Het CFV staat bij. Ook kent de sector inmiddels een eigen keurmerk voor benchmarks. Verhoging van efficiency en effectiviteit als doel. Zodat een zo groot mogelijk aandeel van de huur beschikbaar is voor de vastgoedinvesteringen. Natuurlijk speelt voor die verhoging van investeringscapaciteit ook het belang van optimalisering van huurbaten. De jaarlijkse huurverhoging bij zittende huurders biedt geen soelaas. Wel zijn aanpassing van huurprijs bij mutaties en huuraanpassing voor verbeteringen bij zittende huurders blijvende instrumenten. De nieuwe richtlijn voor toewijzing binnen inkomensgrenzen heeft als mogelijke bijwerking dat corporaties een deel van de voorraad boven de huurtoeslaggrens moeten verhuren. Daarnaast spelen op termijn ook de kabinetsplannen om doorstroming te bevorderen een rol. Bedrijfslasten omlaag, baten omhoog.

Print dit artikel Print dit artikel

Categorie: Beheer, Kosten, Proces| Reacties uitgeschakeld voor verlaging bedrijfslasten als re√ęel perspectief

Je kunt niet meer reageren!