Bestaande Woning Bouw






Vertrouwen of woonlastenwaarborg?

12 januari, 2010 | door Dyon Noy

Op grote schaal vullen woningcorporaties hun energiebesparingsdoelen voor de bestaande voorraad in. Uitvloeisel van het Convenant Energiebesparing corporatiesector uit 2008 [pdf|142Kb]. Milieu en vastgoedwaarde zijn ermee gebaat. En de woonlasten? Het is belangrijk dat huurders direct lagere woonlasten bereiken. Een letterlijke afspraak uit dat convenant. In principe merken zittende huurders dit. Zij betalen al dan niet een extra huurverhoging ter dekking van de extra investering. Corporaties maken die verhoging natuurlijk lager dan de berekende energiebesparing. Kortom ogenschijnlijk niets aan de hand voor huurders. Zeker als je bedenkt dat door huurtoeslag en hogere prijsstijgingen van energietarieven ten opzichte van de inflatievolgende huur het woonlastenvoordeel alleen toeneemt. Staan huurders dan in de rij? Helaas.



Woonlastenwaarborg

Vertrouwen huurders de berekende besparing onvoldoende? Gaan zij om die reden niet akkoord met de energiebesparingsvoornemens? Kritische succesfactor voor¬†huurders is de zekerheid dat woonlasten per saldo niet stijgen. Dit is de filosofie achter de ‘Woonlastenwaarborg bij energiebesparing‘ [pdf|279Kb] van Aedes en de Woonbond van mei 2009. Toch blijkt het enthousiasme bij veel corporaties voor dit middel niet overweldigend. Als belangrijkste reden geeft men de enorme administratieve rompslomp aan. Maar ook wijzen corporaties op het gegeven dat dit middel naar complexgemiddelden kijkt. Maar individuele huurders ontvangen geen enkele vorm van bescherming.


Vertrouwen

Corporatie dienen gezamenlijk met hun huurders de meest ideale route naar energiezuinige voorraad te ontdekken. Bij de start van dat proces hoort vooral kaartmateriaal en nog geen wetboek zoals de Woonlastenwaarborg ter beslechting van geschillen. In sommige situaties ontbreekt het bij de start al aan vertrouwen. Voor herstel daarvan is meer nodig dan alleen dichtgetimmerde contracten. In andere situaties liggen er andere blokkades. Geringe intrinsieke motivatie voor energiebesparing, angst voor binnenklimaatproblemen of overlast door de uitvoering. Alleen communicatie gericht op motivatie, modelwoningen ten bewijze van het achterwege blijven van binnenklimaatproblemen of overlastbeperkende maatregelen hebben hier zin. En als uiteindelijk toch besparingsgaranties nodig zijn, dan zijn beperking van de administratieve belasting én aandacht voor individuele belangen cruciaal. QuaWonen uit Bergambacht ontwikkelde om die reden als alternatief de hardheidsclausule [pdf|38Kb] : minder gedoe en gericht op individuele huishoudens.

Print dit artikel Print dit artikel

Categorie: Beheer, Duurzaamheid, Renovatie en onderhoud| 2 Reacties »

2 Reacties op “Vertrouwen of woonlastenwaarborg?”

  1. Reactie door: Barbara Klomp 13 januari, 2010 om 16:28

    Woonlastenwaarborg is een doorbraak in de communicatie tussen huurders en woningcorporaties

    De afspraak die Qua Wonen met zijn huurders maakte over de huurverhoging bij energiebesparing is een mooi voorbeeld van lokale invulling van landelijke afspraken. De woningcorporatie en de huurders zijn het gesprek aangegaan over energieambitie, besparingsmogelijkheden en de huurverhoging. Dat is een belangrijk begin van het proces van bewustwording over het eigen energieverbruik en het nemen van maatregelen om het verbruik te verminderen.

    Sommige woningcorporaties zijn huiverig voor het doorvoeren van energiebesparende maatregelen met een huurverhoging, omdat de ervaring leert dat huurders vaak negatief staan tegenover een huurverhoging en daardoor niet altijd de 70% instemmingseis wordt gehaald. Deze corporaties verdienen hun investeringen terug door bijvoorbeeld een hogere streefhuur en/ of de verkoop van huurwoningen. Deze benadering heeft als nadeel dat de bereikbare voorraad mogelijk afneemt of dat de huurders in de onzuinige woningen meebetalen aan het verduurzamen van de voorraad, terwijl zij nog steeds een hoge energierekening hebben. Daarnaast worden huurders, door het vermijden van het gesprek over de huurverhoging, zich niet bewust van hun energieverbruik en de mogelijke besparingen.

    Door de afspraken in het convenant hebben Woonbond en Aedes de discussie over de huurverhoging een andere draai gegeven: een huurverhoging voor energiebesparende maatregelen wordt niet langer geschuwd, zolang het lagere woonlasten voor huurders tot gevolg heeft. Door te praten over woonlasten, wordt het voordeel voor huurders inzichtelijk gemaakt aan de hand van de verhouding tussen de besparing en de huurverhoging. Hiervoor is inzicht in het huidige energieverbruik nodig. Dit stimuleert bewustwording van bewoners. Maar ook van corporaties, die in eerste instantie liever uitgaan van theoretisch energieverbruik omdat dit makkelijk beschikbaar is, terwijl het werkelijk energieverbruik vóór uitvoering vaak veel lager ligt dan theoretisch berekend.

    De woonlastengarantie biedt een uitweg voor het ‘probleem’ van de huurverhoging bij complexgewijze projecten. Het instrument wordt in de praktijk toegepast bij projecten waar sprake is van een zeer aanzienlijke energiebesparing. De woningcorporatie gaat een zorgvuldig proces met de bewoners in. Als laatste ‘obstakel’ om de huurders te overtuigen blijft soms de huurverhoging over. En om dat probleem op te lossen wordt de woonlastenwaarborg ingezet. De bewoners die nog niet overtuigd zijn van de besparing, krijgen daarmee vertrouwen in de berekeningen.

    Uiteraard is de woonlastenwaarborg niet geschikt in alle gevallen. Zo is het ook nooit bedoeld en gepresenteerd. Waar sprake is van energiebesparende maatregelen bij planmatig of mutatieonderhoud is de waarborg niet nodig. We bevelen aan om hem alleen te gebruiken als de energiebesparing de moeite waard is en er sprake is van een huurverhoging. Vanzelfsprekend ontslaat het gebruik van de woonlastenwaarborg de woningcorporatie niet van de taak om zorgvuldig met zijn huurders te communiceren over de ingreep die nodig is, de vocht- en tochtklachten die met de maatregelen worden verholpen en de mogelijke overlast waarmee de ingreep gepaard gaat. De waarborg kan de start zijn van een gesprek over maatregelen en huurverhoging. Er zijn intussen tal van voorbeelden van corporaties die aan de hand van onze waarborg samen met hun huurders een eigen variant hebben ontwikkeld, zoals een individuele afspraak in plaats van een berekening op complexniveau.

    Het is goed dat woningcorporaties niet langer de discussie over de huurverhoging schuwen. Elke situatie vraagt weer om een andere aanpak. Bewustwording van bewoners en bedrijven kan alleen doordat we met elkaar het gesprek aangaan en kritisch kijken naar ons verbruik.

    Barbara Klomp
    Beleidsmedewerker energiebesparing
    Nederlandse Woonbond

    Voorbeelden van afspraken ontvangen wij graag! Mail naar bespaar@woonbond.nl

  2. Reactie door: Hein Bos 15 januari, 2010 om 12:08

    Investeren in energiebesparing in huurwoningen in een zittende huurdersituatie kan effectief en planbaar worden georganiseerd.
    Daarbij gelden twee randvoorwaarden;
    1) De huurder ziet zijn woonlasten, na investering, niet stijgen.
    N.B Op termijn profiteert hij van de verwachte boveninflatoire verhoging van de brandstofprijzen.
    2) De verhuurder behaalt een aanvaardbaar rendement op zijn investering. Afschrijving en rente wordt terugverdiend met de huurverhoging.
    Dit is een oplosbaar beslissingsprobleem.
    Het streefdoel is gedefinieerd als verbetering van het label met twee stappen.
    Het maatwerkadvies levert (vanaf 1 januari j.l.) als uitkomst de goedkoopste combinatie van maatregelen, die twee labelstappen opleveren en de daarbij behorende verlaging van de stookkosten.
    Het bedrag van de stookkostenverlaging is het budget voor de verhuurder ter dekking van zijn investering en het bedrag van de huurverhoging.
    Ik zal u de wiskunde besparen. Hieruit komt een uitkomst. De formule “huurverhoging na woningverbetering” van de Huurcommissie legt de relatie tussen het bedrag van de investering en de daarvan afgeleide huurverhoging.

    Investeren is beslissen in onzekerheid. Die onzekerheid ligt bij energiezuinigheidsinvesteringen met name bij de huurder. Hij moet vertrouwen, dat de verwachting ter zake de lagere stookkosten uitkomt. Het initiatief van Segon om te komen tot een Nationale Energie Garantie neemt die onzekerheid weg. Via een Waarborgmaatschappij ontvangt de huurder of de eigenaar/bewoner een garantie,dat zijn woonlasten niet stijgen.

    Verhuurder en huurder kunnen samen afspraken maken over de investeringen en de samenhangende huurverhoging. De onzekerheid is weggenomen.

    Wie niet aan de eis voldoet om tegemoet te komen aan het redelijke verlangen van de samenleving om mee te doen met energiebesparing kan via een dwangsom op basis van de Woningwet, daartoe worden gedwongen door de gemeente.

    De aanpak van de bestaande voorraad wordt daardoor programmeerbaar in de tijd. Zo scheppen we voorwaarden,dat streefdoelen ten aanzien van CO2-reductie toch worden behaald.