Bestaande Woning Bouw






vraaggestuurd onderhoud de rage voorbij?

30 augustus, 2010 | door Dyon Noy

Het actuele interbellum tussen twee regeringen in verleidt velen tot goedbedoelde adviezen aan nog onbekende bewindslieden. De betaalbaarheid, de vastgelopen woningmarkt en de afzwakkende financi√ęle kracht als belangrijkste aandachtspunten. Zinvol? Zeker is in ieder geval dat de gestegen bedrijfslasten van woningcorporaties om bezinning vragen. Ongeacht de politieke kleur van de nieuwe regering. Veel corporaties verdedigen die stijging door te wijzen op onder meer de enorme toename van noodzakelijke dienstverlening naar huurders. Bijvoorbeeld de omslag van aanbodgericht naar vraaggestuurd onderhoud aan de binnenzijde van de woning. Niet meer gelijktijdig het standaard keukenblok voor alle woningen binnen een complex. Alleen maar omdat de meerjaren onderhoudsplanning dit dicteert. Een keuken naar keuze op het moment dat de huurder dit schikt. Met vervolgens hoge rapportcijfers van het KWH als bewijs van goed gedrag. Maar tegen welke prijs? En vragen huurders hier om?



Rage

Veel corporaties leverden aanzienlijke inspanningen voor deze transformatie van aanbod- naar vraaggestuurd onderhoud. Invulling op een wijze alsof de huurder vergelijkbare rechten met een koper heeft. Corporaties breidden hun huurdersbalie uit met showrooms gevuld met aantrekkelijke keukens, glimmende badkamers en tegelwerk in alle kleuren en maten. De personele formatie van de corporatie groeide om het bewerkelijke proces met al die individuele klanten mogelijk te maken. En daarnaast stegen de uitvoeringskosten fors. Schaalvoordeel verdween: geen inkoopvoordeel en veel hogere uitvoeringskosten. Helaas lopen momenteel steeds meer corporaties aan tegen hun te hoge bedrijfslasten. De vraag rijst dan of de klantwaardering voor dit vraaggestuurde onderhoud in de juiste verhouding tot de gestegen kosten staat.

Huurder

De vraag van de huurder valt uiteen in vijf deelvragen: waaraan wenst men een ingreep (1), hoe (2), wanneer (3), door wie (4) en hoe de eventuele meerkosten te betalen (5). Het is niet verstandig om alle huurders van alle complexen complete ruimte te geven op alle vijf deelvragen. Zo is het bijvoorbeeld raadzaam om in gestapelde bouw met hoge mutatiegraad keukenblokken op traditionele wijze seriematig te vervangen. Met als enige keuze voor huurders de kleur van frontjes en grepen. Minder overlast en een grote repetitiefactor. Bewoners zien de woning als ‚Äėtijdelijk‚Äô onderkomen. Daarentegen past een vergaande vorm van vraagsturing mogelijk in kleine vroeg naoorlogse eengezinswoningen met een verkooplabel. Bewoners zien de binnenkant van hun woning als ‚Äėeigen‚Äô bezit. Hier past veel ruimte voor eigen initiatief, maar ook klusactiviteiten door bewoners. Invulling van vraaggestuurd onderhoud vereist nuancering. Hoe kijkt de huidige huurder tegen zijn woning aan? En welke toekomstvisie heeft de corporatie voor het complex? Hieruit volgt het antwoord bij welke van de vijf deelvragen de bal op zinvolle wijze bij de huurder ligt. Tegen acceptabele interne en externe kosten.

Print dit artikel Print dit artikel

Categorie: Beheer, Renovatie en onderhoud, Voorraad| 1 Reactie »

Een reactie op “vraaggestuurd onderhoud de rage voorbij?”

  1. Reactie door: Ad Straub 1 september, 2010 om 08:11

    Nu lijkt het wel of we de huurder nog altijd niet serieus moeten nemen. En dat in een vastgelopen woningmarkt waarin heel veel huurders in dezelfde woning zullen blijven wonen. Een individuele huurder moet binnen bepaalde grenzen de kwaliteit, uitvoering, kleur van de binnenzijde van de woning kunnen bepalen. Het strategisch vastgoedbeleid is uiteraard sturend, maar een groot deel van de voorraad blijft decenialang ongewijzigd in exploitatie. De uitvoering moet op orde zijn en hoeft dan vraagggestuurd niet meer te kosten dan aanbodgestuurd. Ik denk minder. Waarom vervangen als dit nog niet nodig is? Is niet duurzaam. Ook het databeheer moet op orde zijn. Binnen de vastgelopen woningmarkt kan het mutatiemoment van woningen die nog wel muteren worden aangegrepen om kwaliteit toe te voegen (en de huurprijs mogelijk aan te passen). Aan zittende huurders kan hetzelfde ‘aanbod’ worden gedaan, of zij kunnen hier zelf om ‘vragen’.